[摘要] 房天下通过走访发现，北京住宅市场平静的表象下，却暗流涌动，购房者看房热情高涨，开发商直言好卖，成交数据亦可观。
尽管迹象表明，北京楼市成交量和新房市场供应量较去年均稳步下行，楼市调控效果显著，且房地产融资缩紧、环京楼市限购等政策不断加码。但实际上，房天下通过走访发现，北京住宅市场平静的表象下，却暗流涌动，购房者看房热情高涨，开发商直言好卖，成交数据亦可观。
2017年1-2月，北京别墅销量达1008套，同比去年上涨88.4，呈现爆发式增长。不仅如此，别墅的购房者亦表现的活跃。
（孙河主干道旁，中介公司进行二手别墅产品租售推介，房源包含龙湖•双珑原著、泰禾•北京院子等房源）
随着两会召开，房地产行业走向成为全民关注的热点，2017楼市定调“房子是用来住的、不是用来炒的”，同时强调“加强房地产市场分类调控”。所谓分类调控，既是一二线不同城市间的调控，也是住宅市场和刚需市场等不同业态，采取不同政策进行调控。
楼市逐步升温 看房客多以公司名义购买
数据显示，2017年2月，北京单价8万元/㎡以上的楼市共实现成交243套，成交面积2.98万平方米，环比分别翻了近5倍、6倍。楼市的逐步升温，带动北京住宅市场结构产生明显变化：2016年之前，8万+的产品成交占比保持在1%以内，自2017年开始，楼市成交占比快速上升到3%以上，尤其是五环内的8万+住宅，成交占比从2016年的10%攀升至25%。
不难理解，住宅项目在资产保值方面有不可替代的作用，因此，很多产品购房者以公司名义进行购买，规避首付7成的楼市调控政策。
市场一线亦同步印证了楼市在春节后逐步升温的态势，2月25日，兴创荣墅
兴创荣墅32000元/平方米4.12分采育镇采凤路与采辛路交口东侧4008136177 转 807108开盘推售联排产品，总价1100万元/套起，2销售8亿元；同一天，城市之光
城市之光15000元/平方米3.97分固安迎宾大道与新中西街交叉口（大广高速出口右转直行3公里）0316-6212345•翡翠四季推出45套150-320平叠拼，总价1000万/套，认购率100%；2月26日，绿地海珀云翡以7.5万元/㎡的价格开盘入市，推出102-135平方米3-4居，实现60%的去化率。
另一方面，北京对于住宅和期房转现房销售价格实行高限价，8万元/㎡是明显的价格界限，很多开发商为取得预售证进行销售，无奈选择平价走量，对于购房者而言无疑是一大利好。
北京新房市场“”和“商业”双峰并峙的背景下，购房者对于“房价会涨”的预期仍然强烈，尤其住宅产品的购置者，购买决策行为鲜受政策等外界因素影响，客观造就了春节后北京楼市的逐步升温。
根本不愁卖 开发商平稳推货去化无压力
“一天能有二三十组客户来样板间参观，周六日就得六七十组了”，孙河一售楼处样板区工作人员透漏，“春节上班之后，每天售楼处来看房的人都不少”。
（一到孙河，映入眼帘的便是别墅项目的道路指引牌）
进入房地产“金三银四”传统销售旺季，房天下实地走访住宅市场了解到，购房者预约看房积极，且买定下单的决策过程迅速，令不少案场销售人员都感到吃惊。开发商则因去化压力小，大多采用平稳推盘策略，不急于过快出清。
以孙河板块的中粮•瑞府为例，目前推售中式合院产品，总价5000万起，房天下走访参观合院样板间的十五时间里，先后遇到两组购房者同时在样板间不同楼层进行参观，堪称罕见。据了解，整个孙河板块目前主要有四个项目在售，泰禾北京院子只剩10套左右一口价房源在售，包括联排、类独栋、独栋产品；中粮瑞府合院产品顺销，老北京中式建筑，地上两层地下两层，预计5月份将推出叠拼产品；首开琅樾目前推售类独栋、叠拼和北区平层。懋源2015年以29.4亿总价获取的孙河乡西甸村地块，有望2017年入市销售。
就目前情况看来，孙河住宅项目以总价3000万和5000万量级为主流。依照孙河乡政府规划，2017年将重点推进2950公顷湿地公园（相当于三个奥森公园）的二期建设。而环绕10万平米湖景公园的东北侧，仍有四块用地待出让。
（孙河板块政府规划示意图）
当地房地产从业人员表示，目前住宅项目出货真的很快，根本不愁卖。但也有业内人士对楼市的未来表示担忧。
“进入2017年以来，尚无整盘预售均价超过8万元/㎡的项目获批，项目‘挤牙膏式拿证’对上市公司资金流造成压力；签约难则是住宅市场面临的又一窘境，项目销售艰难地协调客户解决了购房资格、首付七成的问题，却面临着认购价格卡死、签约需要排队的新难题。”该业内人士这样说到。
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