[摘要] 目前复垦券处于讨论性和尝试性为主的阶段，尚没有进入土地竞买实质性操作期。市场效果如何还需等待观察，有待检验。
2016年12月20日上午，河南省首批宅基地A类复垦券拍卖会在河南省国土资源厅举行，近250家房企报名参会，成为现场的主力。终100余家房企将首批6000多亩宅基地复垦券以每亩30万元的熔断价格全部成交，总成交额达18.4亿元。据介绍，这是河南省针对建设用地推出的首批以现场公开拍卖方式交易的复垦券。在重庆，这种建设用地的指标叫“地票”。
今后，要想在郑州获得建设开发用地，必须“持券入场”。此举引起业界热烈关注。近年来，作为跻身二线城市前列的郑州，新近又被国家批准支持建设国家城市。城市发展和耕地保护的压力日益凸显。2016年12月28日，国土部举行的“耕地后备资源调查评价结果新闻发布会”显示，耕地后备资源总面积8029.15万亩，其中新疆、黑龙江、河南、云南、甘肃等5个省份占到近一半，集中连片耕地后备资源集中在新疆、黑龙江、吉林、甘肃和河南等5个省份，占69.6%。这或可看作河南推行复垦券的一种注脚。
1月4日上午，河南省国土资源开发管理一位工作人员接受中国房地产报记者咨询时表示：下一批复垦券也在计划中，预计很快将会推出，具体的推出时间可以留意政府公告。“此前推出的复垦券，截至目前是否有实际地块成交，还不太清楚。”
开发商竞买用地指标
“提前购买复垦券等于拿到了参与竞买土地的‘入场券’。”当地不少开发商表示，这相当于开发商提前购买用地指标。一位参会的地产商介绍，不少开发商为了提高“命中率”，组织多个子公司或者关联公司参加竞拍，他们公司就组织了两三家公司报名参会。
据了解，此前被当地一些开发商“集体维权”的“K2地产”也参与了本次复垦券的报名竞买，并有所收获。“国家推行用地占补平衡制度。占用多少耕地要负责开垦多少同质同量的耕地。”河南一位业内人士表示，河南推行的用地复垦券，与重庆推行“地票”概念，都可看作占补平衡制度的地方施政。
从目前公开的资料看，河南推行复垦卷与重庆地票并没有直接的联系。值得一提的是，拍卖会后，河南省委常委、常务副省长翁杰明及郑州市、河南省国土资源厅主要领导为现场6名竞买企业代表颁发成交证书。翁杰明此前为重庆市常务副市长，2016年9月，翁杰明调任河南省担任省委常委，一个月后担任河南省政府常务副省长。
上述负责人进一步解释，复垦券其实质还是增减挂钩节余指标，改为了复垦券这一提法。河南省范围内新增建设用地需要办理农转用手续的，可使用复垦券（包括A、B券），依据相关规定，办理增减挂钩有关手续。据了解，本次复垦券拍卖中，建业、正商、碧桂园、绿地、融创等房企均有一标或多个标的收获。
“购买复垦券等于拿到了参与拍地的入场券，但并不代表就拿到了土地。”多位郑州开发商表示，什么时候能够拿到地、拿到理想的地块，也是大多数开发商所关心的。按照河南省土地部门有关负责人的介绍，复垦券交易由河南省国土资源开发管理具体负责。
“复垦券的有效期和交易，也为不少开发商关心。”郑州一位开发商表示，按照规定，A券有效期为两年，购买A券的房地产企业不得私自转让A券。超过两年未使用的，可由房地产企业向郑州市政府申请批准延期，延期时限不超过一年。或者由郑州市政府优先购买，购买价格按照同年A券低保护价确定，或由省国土资源开发管理收储。“这等于说开发商购买到手的复垦券，长要在三年内消费掉，否则握在手里或将变为‘废纸’”。
考验政府城市经营能力
事实上，郑州多数开发商拿地目标还是集中在郑州主城区、郑东新区、经开区等几个热点区域，竞争企业多，地价相对较高，开发商关注度和积极性较高，而相对郑州其他区域和省内其他城市则缺少相应的积极性。上述开发商介绍，拍卖出去的复垦卷土地，目前分布在郑州各地，可能出现一宗用地多家开发商持券争抢拿地的局面，也可能出现拥有复垦券到期，仍然没有选到自己中意的地块的情况。
“现实和理想之间会有偏差，郑州市近年来城区发展迅猛，土地市场僧多粥少的局面日益显现。”当地一位开发商表示，目前郑州大多数开发商包括一些开发商处于严重缺地状态，开发完手中的项目，后期项目的土地不知何处。
“复垦券的推出，一定程度上市场化公布了郑州两年之内的推地量，或可缓解郑州区域商品住宅的区域性供应紧张程度，有望对郑州市房价上涨压力起到缓解作用。”多位接受访问的郑州业内人士表示，政府利用复垦券出让所得对城改和复垦地的资金投入，将有利于加快一些城改用地的拆迁和加快土地的上市时间。
从2016年的情况来看，郑州北龙湖等一些热点区域频现，开发商竞相举牌，地价屡创新高，而其他区域多是城中村改造用地和其他用地。2016年后一个月，郑州城中村项目集中“定向”底价出让。出让结果虽然如愿了拿地的开发商，却也引来业界的困惑和质疑。
“土地问题不仅体现在土地供给和项目开发的规范上，也体现在复耕的数量和质量上。”当地一位没有具名的业内人士表示，公开的报道显示，一些地方出现一些不规范的现象，如有的项目耕地占补挂钩不规范或没有完全挂钩；有的地方用于补充耕地的土地开发整理项目管理不够规范，难以保证补充耕地的质量，有的地方甚至敷衍塞责，谎报耕地占补平衡合格率。主要表现在占多补少、占近补远、占好补孬。此外，由于地块区域的性和确定性，量化容易质化难。比如在数量相等而质量不对等情况下，占补地块如何折算也是一个技术性问题。
也有观点提出，从开发商购买复垦券，地票可以冲抵新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费，地票相当于分两次支付拿地成本。在房地产供求不变情况下，土地形成市场均衡价格。表面上看，地票制度让开发商每亩提前支付30万元的用地成本，对于融资渠道和融资成本都是一种考验，这30万元的地票成本会分摊到房价上吗？“这一切，都在考验开发商、土地部门和地方政府经营土地、经营城市的能力。”
接受访问的多位郑州开发商表示，目前复垦券处于讨论性和尝试性为主的阶段，尚没有进入土地竞买实质性操作期。市场效果如何还需等待观察，有待检验。
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