[摘要] 短短的十天北京楼市发生了翻天覆地的变化，从售楼员、中介再到买房者在这个“十一”假期的心境究竟发生了哪些变化，未来北京楼市将如何发展，正在成为“十一”节后各个室里、微信群里谈论的关注点。
突如其来的楼市“9·30”新政，让过热的市场开始冷静。新政落地十天，伴随而来的是豪宅里面的售楼员都不知道去哪了；改善型需求开始盘算二套增加的首付不够的那部分怎么办，是违约还是硬凑；二手房的业务员们从节前的忙碌到节后的放假团建……短短的十天北京楼市发生了翻天覆地的变化，从售楼员、中介再到买房者在这个“十一”假期的心境究竟发生了哪些变化，未来北京楼市将如何发展，正在成为“十一”节后各个室里、微信群里谈论的关注点。
顶豪：接待大厅不见售楼员
在今年楼市的时段，即使是10万元/平方米的顶豪项目也被形容像卖白菜一样，仍记得9月初的一组数据，北京前8个月顶豪成交304套，是去年同期的5倍。而在几年前，顶豪项目年成交量不过个位数。但是新政之后，半个月前还有卖了住房抑或卖了老房子的普通人敢于光顾，而现在又恢复了顶豪的高冷。
“十一”假期结束后，北京商报记者时间来到位于东城区安定门外的紫阙·天禄(盛德紫阙三期)，这个曾经的烂尾楼改造项目，在过去的一年中价格几乎，已经超过了10万元/平方米。在紫阙·天禄的售楼处几乎看不到看房客户的身影，这与去年首期开盘热销12.8亿元的场景出现了明显反差。
“政策出台之后售楼处来看房的客户确实明显少了许多”，销售人员的话也证实了北京商报记者的观察。这位售楼员告诉北京商报记者，紫阙·天禄目前在售房源的单价在12万-14万元/平方米之间，是目前北京内城二环区域内少有的豪宅产品，项目总价比较高。北京楼市新政的出台让项目销售门槛大幅提高，客户出现观望心态是正常的。
北京商报记者了解到，该项目小户型产品已销售一空，在售项目为楼王产品，目前仅剩40套左右，销售均价12万元/平方米，户型面积为207-418平方米。以目前项目在售的一套面积为266平方米的主力户型为例，单套总价在3200万元左右。如客户为首次置业，新政前首付三成需支付950万元左右，限购后需要将首付提高至四成，为1280万元，增加了330万元。新政实施后，二套房的购买成本上涨幅度更多。仍以紫阙·天禄在售266平方米户型为例，二套房客户需要付七成首付款达2240万元，比调控前的五成首付多支付640万元。售楼人员表示，的确已经出现因政策调整后客户支付能力出现问题，终无奈选择假离婚的方法变成首套房才完成了交易。
“更主要的是，购买豪宅的客户多是重复置业人群，这完全不符合富裕阶层善于大程度利用资金的原则。”一位长期从事地产营销的业内人士分析，购买豪宅产品对自有资金的要求高，北京调控升级让首付比例大幅上升，这对豪宅未来的销售影响很大。
改善：首付提高退订意愿显现
相比顶豪市场的冷清，改善项目已经出现了不少退订情况，今年楼市热的长安街两端门头沟和通州，在“十一”前已经喊出了冲击6万元/平方米的口号，是门头沟板块集中的新项目成为了改善置业的。
节后，北京商报记者走访此前一直销售火爆的门头沟改善型住宅板块内的几家楼盘，注意到在售楼处现场看盘的人比豪宅项目好一些，但与此前热闹的景象相比也变得安静不少。万科翡翠长安的一位销售人员向北京商报记者透露，她有几个客户表达了退订的意向，主要原因就是首付款出现了问题。北京商报记者此前了解到，该项目前期的蓄客转化情况理想，前期推售的首批房源已全部售罄。
类似的情况在绿城西山燕庐也同样出现。对此，西山燕庐销售人员并不否认，目前提出退房的客户已接近前期认购房源总数的10％。对此，绿城销售人员表示，目前退订的情况不是很普遍，而且公司积累的前期客户比较充裕，退出的房源也能很快被其他客户消化掉。
业内人士分析，与项目存在富裕客层寻求资产配置、带有性质不同，改善型楼盘的客户多是自主升级需求为主。但根据北京市关于普通住宅和非普通住宅的认定条件，也被划入非普通住宅范围内，一二套首付比例也直接提升到40%和70%。这对于可买可不买的客户而言，很可能因成本提高而放弃购买。不过目前这类房源供应有限，未来仍是市场销售的主力。
二手房：中介节后休息团建
在过去的那轮房地产热潮中，二手房中介可谓是赚得盆满钵满，北京商报记者走访多家房地产中介门店发现，“9·30”新政的影响已经迅速蔓延到了一线销售岗位，让本该处于“金九银十”阶段的房地产中介门店也降温不少。
走进一家位于东城区三环内的连锁房地产中介门店内，北京商报记者看到，店内近20台电脑摆放整齐，各销售人员的名片在窗台下一字排开，但店内却空无一人，销售人员表示，这样的集体采风此前也曾出现过，但往往选在工作日的白天，以便留出晚上时间带客户看房。为何要选择在本该是售房高峰期的国庆节后采风，销售人员并未过多解释，但他也坦言，“9·30”新政确实对售房业绩产生了一定的影响。
“我们销售人员国庆都是不放假的，这是卖房火爆的节日之一，但今年这个政策出台后，国庆期间，光是我一个人的客户就起码少了20%。”而直到北京商报记者离开为止，都没有一位客人光顾这家门店。
在位于朝阳区三环内的另一家房地产中介门店内，冷清的气氛也蔓延开来。据这家店面的销售人员透露，“9·30”新政颁布后，不少原本有意向卖房的业主和有意向买房的客户都作壁上观，想等待政策落地一段时间后，再根据市场的行情决定是否交易。
前景：房价恐依然坚挺
“十一”短短几天先后20个城市出台了调控政策，而且力度空前，对于未来市场将如何变化，地产营销人韩乐表示，对于北京而言，买卖双方都会进入彼此试探的观察期。开发商不缺钱，业绩也多在前三季度宣告完成，多卖一点少卖一点关系不大，所以没有调整价格的动力，只不过可能会把原本开盘的幅度缩小，迎合政策平稳入市。
从这次新政的细则看，对于豪宅影响更明显一些，主要在于二套的认定标准改变带来的首付提高。今年豪宅市场的启动前提其实要归功于房屋置换的便利，卖一买一之所以顺畅，一方面源于二手房市场的上涨幅度明显大于一手新房，极低的房贷利率和通过卖掉旧房斩获的溢价红利，让改善需求出现透支性的爆发，导致该置换的和不该置换的都涌入购房大潮，里面有自住的需要，更有的意图。
新政后，压缩了空间，抑制了需求，同时也对置换改善设置了障碍。虽然通过离婚的手段依然可以绕道政策，但对于大部分客户而言，这种购房方式也是慎重之举，逼不得已不会轻易使用。由此可以判断，豪宅市场将会进入阶段性的调整期。不过这种调整只可能暂时反映在“量”上，而不会影响到“价”。
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