[摘要] 自2015年下半年至今，各地高价地块此起彼伏，地方政府的土地收入也随之水涨船高，今年一些二线城市的土地收入已经超过北京，但从历史数据来看，北京土地经营的盈利状况一直较好，其他城市估计自叹不如。
自2015年下半年至今，各地高价地块此起彼伏，地方政府的土地收入也随之水涨船高，今年一些二线城市的土地收入已经超过北京，但从历史数据来看，北京土地经营的盈利状况一直较好，其他城市估计自叹不如。
此处所谓土地盈利，并非指土地出让总价款，而是指土地出让的纯。
现行土地出让收入一般称为“毛收入”，包含征地拆迁补偿支出、土地出让前期开发支出、补助被征地农民支出等，这类支出为政府在征收、储备、整理土地等环节先期垫付的成本。减去这些成本，才是地方政府的“土地利润”。
北京一度“无本万利”
自2003年的1799.1 亿元到2014年的 8988亿元，这12年间地方政府获得的土地出让纯约为70433亿元，平均每年5869亿元。
而从2003年到2014年，这期间的地方政府土地出让总收入约为23.55万亿元，总体来看，这12年间土地出让纯占到总收入的29.9%。
在京沪广深四个一线城市中，从可以查到的近年来数据可以粗略发现，北京可能不是当年土地出让总收入高的城市，但应该一直是土地净利占比高的城市。
《中国国土资源年鉴》显示，2005年北京土地出让总收入99亿元，土地出让纯竟然高达94.7亿元，土地净利占比高达95.65%。
2005年，上海土地出让总收入389.7亿元，纯116.29.9亿元，这两项数据均高于同期的北京，但土地净利占比这一项仅仅约30%，远远低于北京。
2006年，北京土地出让总收入195.1亿元，土地出让纯高达189.69亿元，土地出让净利再度攀升至97.2%。
不过，到了2007年，北京土地出让收入上升到375亿元，土地出让纯为180.9亿元，土地净利占比已经下降到了48.24%。
同一年，上海土地出让总收入380.4亿元，纯114亿元，纯占比约30%。而2007年广州市土地出让总收入为242.7亿元，纯仅4.9亿元。深圳市土地出让总收入为155.3亿元，纯23.3亿元，占比约15%。
此后数年，北京的土地出让净收入占比基本上没有再超过50%，不过也大多高于平均水平。
2008年北京土地出让总收入686.5亿元，纯312.9亿元，纯占比达45.6%。
2011年北京土地出让总收入1055亿元，纯451亿元，纯占比约42.7%。
2012年北京土地出让总收入671亿元，纯238亿元，纯占比约35.4%。
2013年北京土地出让总收入1853亿元，纯841.48亿元，占比约45.4%。
上述数据均来自《中国国土资源年鉴》，不过从2014年开始，北京没有再公布土地出让的纯数据。
纯降低或有隐情
近几年征地拆迁成本不断抬高，土地出让中土地纯的占比基本上呈现一个逐渐下降的趋势，当然其中会有小幅波动。
《中国国土资源年鉴》显示，2003年土地出让总金额为5421.31亿元，当年土地出让纯为1799.1亿元，占土地出让总金额的33.18%。
到了2004年，土地出让总金额为6412亿元，其中土地出让纯为2339.8元，占比为36.6%。
2010年可能是近期一个土地纯占比较高的年份。当年土地出让总金额为29110亿元，而当年土地出让纯约为15714亿元，占比超过了五成，达到53.98%。
此后的2014年，土地出让总金额达到了42940亿元，当年土地出让纯约为8988亿元，占比已经下降到了20.9%。
当然，这是总体情况，各区域之间的差别也很大，一般而言，东部大城市因经济发展较好，房地产市场比较活跃，土地出让收入也相应要高于中西部地区。
当前，一些城市土地出让的溢价看似不高，但其中却另有奥妙。政府在土地出让中设定的起始价等，一般会高于成本价，这个差价加上溢价部分，实际上政府获得的纯会更多。
目前，一宗经营性地块的出让过程会出现多个价格，包括评估价、底价、标底(起叫价、起始价)、竞买价(成交价)等。政府在委托相关机构对地块进行价格评估时，一般有市场比较法、还原法、剩余法、成本逼近法，但基本上都应涵盖成本。在地价评估结束后，政府会根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，综合确定出让底价。
如果在出让过程中，终竞买价低于底价，则意味着该地块流标或者流拍，不能成交。
地方政府设定的出让底价一般会高于成本价，因为若将地块底价设定为等于成本价，一旦参与竞买企业购地欲望不积极，地块以底价成交，这种情况下政府就会毫无。不过底价具体高出成本价多少很难统计，相关部门会根据当时的房地产市场形势，以及具体地块而定。
一位土地表示，一般地方政府设定的底价会比成本价高出25%左右，换言之，只要该地块能够终出让，即便是以底价成交，也相当于会有超过25%的纯。
此前要求地方在土地出让纯中提取一定比例用于农业、水利、保障房等建设。这包括不低于10%的比例安排用于廉租住房保障;不低于15%的比例用于农业土地开发，10%用于农田水利建设，以及10%用于资金等。
一旦地方土地出让纯降低，意味着地方可以减少用于上述项目的开支。而且，地方如通过某种“合规”方式来减少计提土地纯，其实很难查处。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
