[摘要] “去库存”让今年上半年的房地产市场迎来了空前的疯狂。各地成交热度持续攀升,多地房价成倍上涨,房企销售收入创新高。据某地产研究院发布的统计数据,2016年前7个月,30家上市房企销售额合计1.33万亿元,同比大涨72.2%,刷新历史高纪录。但随着上市房企纷纷发布半年报,一个危机信号也在被释放!
“去库存”让今年上半年的房地产市场迎来了空前的疯狂。各地成交热度持续攀升，多地房价成倍上涨，房企销售收入创新高。据某地产研究院发布的统计数据，2016年前7个月，30家上市房企销售额合计1.33万亿元，同比大涨72.2%，刷新历史高纪录。但随着上市房企纷纷发布半年报，一个危机信号也在被释放！
房企负债率高企
数据显示截至2016年上半年，房地产行业资产负债率为79.72%，直逼80%。而去年同期，房地产行业资产负债率为78.85%。在业内人士看来，房地产开发行业，前期投资非常大，正常的范围在60%~70%之间，如果超过80%，负债比例则有些过高，企业的经营将面临一定风险。
而万得资讯数据显示，截至目前，已发布中报的101家房企，房企资金杠杆也大幅提高，负债总额高达3.74万亿元。业内人士警示，杠杆高企，未来风险重重。房企已过于激进，一旦未来房价涨幅放缓，高地价的压力将集中爆发。
抢地潮助推高负债
房企的过于激进首先就表现在疯狂的抢地！2016年4月后，政府再度收紧楼市政策，力图浇灭房价暴涨和楼市火爆的虚火。不过，政策收紧的另一面，却是地王数量不断被刷新的现实。据统计，截至2016年6月22日，重点城市总价、单价“地王”数量已经达到了95幅，短短半年即已超过2009年地王总量，刷新年度地王数量纪录。
在房企激进拿地的背后，地方土地收入也大幅增加。卖地多的50大城市出现了卖地面积未涨，土地成交额却爆发的现象。某地产研究中心统计数据显示，截至8月22日，50大城市合计成交土地建筑面积为69489万平方米，相比2015年同期的69461万平方米基本持平。但土地出让金则出现了爆发，截至当日，50大城市土地出让金累计达到了1.39万亿元，相比2015年同期的9342.8亿元，上涨幅度达到了49.22%。
如此大肆买地，房企真的不差钱？这背后当然是有大笔的融资！由于信贷政策宽松，今年上半年，中国房企在国内债券市场融资情况大增，房企的境内发债期数和规模出现井喷式增长。根据某地产监测，2015年至2016年上半年，50家房企公司债的发行规模为4606.95亿。 其中，以3~5年居多，发行数量达到了100笔，发行额度为2940.75亿元，占公司债融资总量的63.83%
信达地产就是其中典型的一家。2015年至今，信达地产通过公开拿地新增9宗地块，其中7宗是高价地。信达地产更是以306.53%溢价率摘得上海顾村“高价地”，一战成名。近日信达地产公布的中期报告显示，其净利亏损逾7000万元，同比下滑131%。这是信达地产自2008年上市以来罕见的净利亏损，而且也是近五年来利润一次出现净利润为负的情况。净利润大幅下跌，与信达地产上半年成本的大幅增加相关。上半年信达共发行公司债券规模达到90亿元，资产负债率上升至85.6%。
而不久前在上海以110亿的价格拿下一块高价地的融信中国，也面临负债质疑。某地产分析师认为，融信可以说是2016年中国房地产市场的代表，拿地激进，超常规发展，利用足杠杆。但风险也越来越大，如果一旦市场出现轻微调整，这类型企业很可能面临包括资金链在内的各种风险。
评级机构调降房企评级
一向稳健的国际信用评级机构标普、穆迪和惠誉，今年以来下调了多家中国房企的信用评级或展望，包括绿地、恒大、万达、万科等超大型房企。穆迪和惠誉在评级报告中均表示，债务风险及拿地成本是其调低中国房企评级的重要原因。
一面是国内乐观昂扬的地王频出，一面是国际评级和投资机构纷纷看淡，共同构成了中国房地产的AB面。在标普看来，受政府刺激政策推动下的房地产市场复苏或难持久。而以新华社为代表的央媒近日也纷纷发文，警示“楼市加杠杆无异于饮鸩止渴”。
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