[摘要] 早在今年二月份,Variant Perception的分析师Jonathan Tepper在一份报告中就指出,澳大利亚房地产市场正处于一个前所未有的泡沫时期。
早在今年二月份，Variant Perception的分析师Jonathan Tepper在一份报告中就指出，澳大利亚房地产市场正处于一个前所未有的泡沫时期。
不过每个熟知泡沫历史的投资者都会意识到，如果一个市场泡沫已经达到了近乎疯狂的比重，它完全有可能变得更加疯狂。比如，1980年代日经指数泡沫崩盘（日本泡沫经济崩盘），1990年代纳斯达克泡沫（美国科技泡沫破碎）等等。市场泡沫会在某一个时间触发破灭的临界点。就如迄今为止历史上大的股市市场泡沫（1997年泰国股市泡沫）破灭一样，终摧毁了这个国家的整个场外交易股票市场，其影响也蔓延至整个亚洲乃至全球。
住宅地产实际上是一种消费品，理论上可以视其为类似于需要较长时间维护的资本货物。较长时间的服务期意味着，利率对房地产的估价很重要。目前，澳洲联储的基准利率处于一个历史低位，而且相较于其他发达国家的基准利率，澳大利亚基准利率一直处于较高位，所以澳洲联储可能会进一步降息。
迄今为止，全球范围内的总房地产市场利率趋势一直跟各国央行下调基准利率的趋势保持一致，房地产市场尚未确立独立的利率。所以只要基准利率能够维持较低水平，那么澳大利亚房地产泡沫就能得到较好的维持而不至于崩盘。
但投资者们不要忘记，2006 年至2009年一些国家（如美国，西班牙等）房地产泡沫的崩盘的惨痛历史。这些房地产泡沫崩盘就是由于在崩盘前这些国家的基准利率在缓慢但稳定的升高，以及在主要货币领域其货币供应增速急剧放缓。而这些问题目前在澳大利亚房地产市场上并未明显体现出来。
澳大利亚房贷新规
为什么利率对维持住宅地产泡沫如此重要的原因在于，较低利率可以让购房者买得起那些较为昂贵的住宅。
大多数购房者使用抵押贷款方式购房，因此每月房贷额度是购买住房负担能力的主要标准。鉴于这些房贷通常为较长期贷款（一般为15到30年）所以利率水平的毫厘差异就会让整体房贷有巨大差异。
下面是稍微过时2015年二季度澳大利亚房地产数据图表，图表中对比了2015年澳大利亚的房价，家庭收入、租金和建设成本。很明显在低利率的时间序列中，那些虚高房价的住宅却不乏买家。
本图表还说明，低利率确实对维持超高房价是不可或缺的因素。当然还有别的因素。
尽管澳大利亚的货币供应是也加快澳大利亚信贷扩张的是一个因素。但澳大利亚商业银行的各种营销手段是澳大利亚信贷扩张的主要驱动力。并且澳洲联储乐意让借贷利率变得越来越低。
显然大批优质的中国买家是助长澳大利亚房地产泡沫的另一个因素。与其他理想房地产投资国度一样，中国买家在澳大利亚房地产市场中已经发挥了越来越重要的作用。中国买家一直在澳大利亚公寓市场表现特别活跃，因此澳大利亚公寓市场经历了一个极其明显的繁荣时期。
这样的需求激增，刺激了澳大利亚房地产市场供应，也推高了澳大利亚房地产市场价格，并加剧了生产成本与销售价格之间的差距。也扩大了澳大利亚房地产市场的泡沫经济。
金融层面问题
根据当地和海外的抵押贷款经纪人和金融家纷纷表示，由于澳大利亚政府出台新的借贷规则，澳大利亚的公寓的期房购买者正面临着危机。新规则意味着那些已经支付了押金的购买者不得不艰难的支付完之后的房贷。
已经有数十亿美元的资金投向众多澳大利亚高层公寓，刷新了澳大利亚主要城市的摩天楼高度纪录，尤其是在墨尔本、悉尼和布里斯班。而这些高层公寓大多数已以期房形式售出，这意味着那些支付了押金的期房购买者需要（在其期房完工时）接受贷方银行对其房产进行第二次估值后才兑现相应的融资方案。但目前，澳大利亚房地产市场供应激增，而需求却逐渐放缓，尤其是在墨尔本的CBD区域，房价下跌惨重。
澳大利亚当地银行特别担心澳大利亚房地产市场的急剧衰退可能导致会让境外买家取消抵押品赎回权。而抵押贷款经纪人需要等到交房时才能获得相应的，因此在他们特别担心购买者和银行进行交易和融资的谈判时期不能够获得。
而一些开发商已经取消了准备开发的地产项目，因为他们担心所开发的地产项目目前和未来的融资情况。加之，当地消费者信心，建筑服务和政府收入等对澳大利亚房地产市场也有潜在不可忽略的经济影响。
换句话说，大量的买家现在面对一个突然从4%增加大到8%与12%之间的借贷利率，这完全有可能会导致某一地区的房地产市场泡沫崩溃（如墨尔本的高层住宅公寓），这类似于之前大宗商品价格崩盘时的情形。
大宗商品价格的下滑导致矿区附近的区域和城镇的房地产价格急剧下滑。然而，因为澳洲联储为抵消大宗商品泡沫破灭的影响而降息，导致大城市的房价却持续飙升。
结论
这个借贷新规则有可能成为刺破澳大利亚房地产市场的那颗针。
为了满足日益增长的高层公寓的需求而盲目扩大高层公寓的兴建规模，以及不受阻碍的银行信贷的肆意扩张追踪将导致澳大利亚高层公寓房地产市场泡沫的崩盘。而当银行察觉到泡沫破灭的迹象时，银行大多会选择临阵退缩来独善其身。
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