“睿意德就是要把头伸在互联网，把蛋下在商业地产。”
实体零售商业经过互联网“改造大力士”两年的搅动与解构，正进入一种更深刻的跨界融合。而大数据海洋与O2O遍地开花，使个中人显现出一种深刻的迷惘。
在一次由联办财经研究院组织的以“大数据革命”为议题的内部交流会上，来自万达集团的一位女性IT总监，冲着圆桌来自腾讯、百度、思科、万科等企业嘉宾不禁拧着眉头一吐心中块垒：万达广场的互联网化进程从未落后于人，但作为体格巨大的先行者，130多座实体商场确实集纳了大数据。“关键是我们拿它来干什么用，如何将这些数据原料转化为真正的商业价值？”
面对这些焦虑，有着国际大行背景的商业咨询顾问公司睿意德，似乎此时已经可以双手为此奉上答案。
实体商业已与互联网的神经与大脑，轻咨询的出发更要星夜兼程。从事商业咨询睿意德控股集团董事长张家鹏这两年，把自己一猛子扔在互联网创投圈里，旧有思维路径与表达方式几近被“洗白”。他前前后后共接触有100多位互联网相关的创业者与人，碰撞研究公司未来的进化升级。
2016年，以乐铺、中商数据、云猫智管、亚益文化为基础的“睿意德商业生态圈”已培育得有模有样。从早以租售擅长再到深耕线下，睿意德正将自己力塑为一个轻资产全链条商业服务平台的新气质。
拿什么抚慰你？那些焦躁的“万达们”
万达的困惑并不是孤例，实体一线商业的操盘手面临着商场运营的各种疑难杂症。在商业服务的工作中，张家鹏和伙伴们常被问到的问题是：我们想知道我们商场的ZARA为什么卖不过对手商场？我们的顾客在我们商场之外多去的消费场所是哪些？我们调整品牌时哪些品牌他们更喜欢？
对此，张家鹏可以自信地用手遥遥指向一条小径：数据是一定要走到小胡同深处才能见到深意的。只提供大海一般的数据，客户只会头晕。唯有将数据通过重新梳理碎片化，架构化，才能使我们面前一个个晃动的数字产生价值。
传统咨询是基于小样本真实的推测，当商业社会进化到全数据，公司犹如把眼睛擦亮看到了真实，不在雾中盲走。张家鹏对于解决各类商场疑难病症底气满满，源于去年9月其与AdTime创始人付海鹏等商业互联网精英联合创建的中商数据公司。这个被喻为商业地产大数据银行的数据平台，通过数据精准抓取、清洗和分析，成为其商业生态系统的AlphaGo。
中商数据的个性定制咨询让工作越来越轻。张家鹏表示，睿意德按传统模式，平均服务费用在80万以上，事实上大量“小咨询”需求如评估店面、商业地产项目，及拿地分析等，均在50万元费用以下。数据中“寻找胡同深处”的闪着光芒的数字信息提升了咨询效率。
其次，中商将为每一个商业经营者提供数据订阅。商场购物一般只有场内数据缺乏场外数据，随着经营者基础数据引入大数据池，形成消费者全景画像，为商场提供更准更多更为全视角的营销决策支持。如某场所想要增加甜品品类，中商都能基于顾客分析做出针对性决策与营销。
“解决了线上和线下大量数据孤岛，只用传统调研10%的时间，将数据准确率则提升90%，这就是互联网的神奇”。目前，中商数据已经与百度、阿里、银联、电信、高德地图、Adtime等企业机构建立了战略合作，未来将致力于数据逐步开放分享，终走向免费。
“未来的是算法的。”2012年从国际大行离职与同事共同创业的张家鹏依然认为，“当前许多传统咨询公司只敢做商业增量咨询业务，而存量没人敢碰。”“事实上，每个开业的商场都需要每年做一到两次体检。这背后发酵着天量的商业价值。”
如果说中商是线下数据集成计算器，同年睿意德推出的云猫智管像一个商圈的“带头大哥”，又像是购物贴心的管家。
张家鹏认为，传统商业运营大诟病就是“目中无人”，只围绕“商品”运转。中国在建购物规模居全球首位，有约3000家购物超过九成以上都沿用传统的管理模式。预计未来将有超过40%的商业地产项目成为品牌入驻低、运营团队流失、盈利遥遥无期的“僵尸”。
让运营回归到人，云猫智管承载着张家鹏的又一个理想。他眼中原来的商业运营总经理只干三件事，“跟城管喝酒，第二跟“黑社会”过招，第三，就是拍脑袋决策。”
现在有了移动端能够捕捉到人的数据，原来商品与场所的运营回归到以人为核心的运营。工作被转到后台的数据挖掘、处理、比较、生成。其次，商场通过无线设备与会员信息捕捉到的数据，将把沉睡的商场会员激活，形成社群互动。
睿意德眼中，未来每个商场都应是一个具备三个超级功能的“链接超体”：数据交换，把中观层面的商圈当成Mall，各个购物不必再同业竟争，而是成为资源互通的“好基友”；再次通过平台做金融授信，社群之间的贷款、P2P等业务模式将产生多方共赢；而社群聚合形成价值观，又将带来文化。
“只要做出三公里内资源好丰富的购物，就一定能赢。”“以原来30%的成本，帮助项目实现300%的人潮。”把每一个购物当成互联网项目来看，张家鹏未来与合作伙伴的模式更像是利益捆绑的合伙人，终实现了按效果付费的精准商业咨询模式。
事实上，国内商业地产商的深度考验才刚开始。开发企业越来越面临着长期和持续经营的转型。据房讯网统计，未来可见一段时期，综合体规模将达目前已建成体量16倍。“拿地之后二分之一开不了工，开工了的二分之一开不了业，开业了的二分之一经营不善。”中国商业地产难题正从过去的“招商难”、“选址难”进一步演变为“运营难”的“三难”时代。
对此，睿意德生态圈在同年战略入股亚益文化，希望通过高雅艺术资源变小、变轻融入商业空间，做商场可停留场所的艺术气质营造。在张家鹏看来，这是能在短期很快给商场聚集人流的好手段。
“艺术就是让多数人知晓，少数人购买。艺术家其实适合在商场做展览，让更多人知道他，然后其估值才能更有空间”，张家鹏认为，艺术和商场两者结合产生的化学反应将为实体商业的空间价值带来裂变般想象。商场则成为了一个社群的文化IP。
“商场是没有教义的教堂，而电商却做出了没有教堂的宗教。”这是张家鹏经常挂在嘴边的一句。从业超过十年，对于实体商业现状，他常常有一种恨铁不成钢的忧愤，“我们线下实体商业面都没办法粘结顾客，你真的太过冰冷！线上的店不见面都能透过各种情怀把你的顾客拢走，而在线下商业，我们邻居跟邻居都没有关系！”
“让天下商铺没有难做的生意”
张家鹏戴德十年顾问生涯，客户几乎是清一色大商，而对希望得到帮助的小商户，他虽有尽力但不能及时响应需求，心中仍戚戚然。“乐铺是我人生第三次创业”。张家鹏希望能将其打造成为线下租户与商铺，品牌与业主之间“UBER”，可以帮助公司服务更大规模的小生意人——让双方的交易更“痛快”，让店主们开店越来越准越来越快；让商铺的生意越来越好做，让实体商业资产加速流动。而张家鹏对于乐铺颇显理想和预言式的狂热，即从其深夜独自所撰8000字《重新发明商铺》雄文中可窥一二。
基于乐铺的开店服务，张家鹏在文中展示了其打造了一个理想主义“傻瓜式”开店场景：
一位毫无开店经验的北京都市女性白领，且先称其为小白，打算在北京CBD开一家加啡店。她打开乐铺，透过乐铺的全景看铺进行搜寻，时后在建外SOHO确定几个备选。针对几个重点商铺，她分别支付500元向乐铺申请 “选址评估报告”。而在报告中获得高推荐的是位于临三环写字楼下的一个200平复式商铺，她很满意这间铺并迅速做了预订，之后在线约好经纪人明天上午去实地勘察。次日，在经纪人陪同讲解下完成了对商铺的实地考察。由于有过网上的实景观察及细节数据了解，现场看铺20，小白在心里就确认了这套商铺。
初做生意，资金尚显捉襟见肘的小白面对需以“押一付三”的形式支付四个月租金的压力，选择向乐铺“租铺宝”金融产品寻求帮助：由乐铺为租户提供信用担保并按季度预交租金，租户仅需要向乐铺支付少量手续费的情况下按月向乐铺缴租即可。
找店事宜尘埃落定，小白要继续按自己的理想样板去做商铺的风格设计，于是将店铺的照片发给乐铺助手，乐铺便为其推荐相关多个室内设计师。设计师敲定，小白又通过乐铺检索专长咖啡店施工的团队并做了工程外包。同时乐铺可提铺店铺装修贷款。在装修接近尾声时，小白通过乐铺咖啡招聘专场，找到了满意的店长候选人及咖啡师。
从选址到开业全程代办，乐铺一条龙服务。开店新手小白仅用了40天就完成了从找铺到开业的全过程，与通常的90天相比节省了一半多时间，也节约了2/3的初期。
事实上，乐铺这个曾多次讲给人听的故事，已被国内著名VC经纬中国基金“买单”。这个定位于中国领先的实体商铺互联网平台，早在今年1月26日完成数千万元Pre-A轮融资。就在3月，乐铺的相关营销推广已经紧锣密鼓展开。
在张家鹏看来，乐铺解决了行业的三大痛点：其一，选址周期长，开个店平均2个月，时间越拖成本越高；如果能够采用互联网和数据方法，除现场勘察在线下完成外，其他工作在线完成，开店选址时间可缩减到6天。其二，转店难，目前国内仅有20%街铺实现盈利，另外10%属持平状态，亏损街铺高达约70%。而这70%的资产沉淀僵化，很难周转。一开门就亏钱。其三，选址不精准。生意人开店像中医号脉，全凭感觉与拍脑袋做决定。经验资深者还可有一定成功机率，但大量新手裸露在高风险下。
“我们乐铺在北京上线了四万套铺源试运行，大家不需要东奔西跑这找那找了。”
睿意德线上商业生态圈里，如果说云猫、中商、亚益三平台都聚焦于购物与商场的服务咨询，在乐铺面前展开的却是中国一亿套街铺规模的巨大画卷。“乐铺互联网平台相当于蚂蚁雄兵，要把非商场的全部商铺串联起来。就像把每一个店铺植入一个芯片串接在互联网，让它们能瞬时感知周围的温度。协同化商铺不再是散兵游勇，变成了一个自我调节的生态。
不仅仅全心全意为“小生意人”服务，在乐铺的第二步发展规划中，乐铺将全身心致力于为品牌开店搭建与整合资源与服务平台，成为做匹配品牌与店主的UBER。乐铺将为品牌商户在选址决策、数据咨询、商业运营及金融服务等领域，给出更为数据化精准化咨询。
官方透露，乐铺中国已启动三年百城计划，将在领先的100座商业城市逐步落地。预计覆盖超过1亿平方米商业物业，为超过1万个品牌商户提供跨平台的决策解决方案与全链配套服务。在张家鹏眼里，实现品牌与店主匹配过程中，更是一场互联网对传统商业租赁关系的一次大洗牌。
“未来已来，只是尚未广为流传”
一位退休的手艺人可以开一个短时店展售自己的作品，一个新晋级的妈妈可能租下店铺做二手生活用品交换站，一群有创业理想的毕业生可以校门口试水他们的新商业模式……这些兴致勃勃而没被满足的需求，潜藏着巨大而值得期待能量，足以开启商铺共享经济的一个新时代。
面对身边的合作伙伴与媒体，张家鹏总是一遍又一遍不厌其烦地向对方勾勒出未来商业店铺的新场景。
“商铺也合租”。实现同一商铺交叉销售其他相关业态品牌，可以极大优化商铺使用面积。国外的连卡佛、Armani 、NEXT等店铺不仅卖服装，也有配饰、生活用品、纪念品等销售专区，多元集合店在品牌界已成为新潮。未来，更多的店铺可以切得更碎去出租。
北京王府井和上海南京路，是中国著名的两条“金街”，街上的很多商铺租约期都在5个月左右，比传统一年起租的惯例短了1/2还多。而未来，“小步快跑”的灵活短租约或将更为流行。因为金街的商铺已演化为物权“分时”使用，地段商铺可以用来短期内作品牌展示，同时新品牌入店试错时间将更加缩短，带来的集约效用是各租户付出的总体成本不高，房东的总体比长租更高。
随着市场价格数据的透明化和租赁双方对信誉的看重，第三方租金评估标准已越来越成为交易参考，租户不再担心租金不可控，从而降低了对长租约需求。张家鹏作了一个类比，“就像是有了WE WORK使得创业可随时发生一样。作为经营工具的商铺，未来应该像电钻工具一样可随使用租退”。 店铺在一个区域过了有新鲜度的溢价阶段可即时转入另一个区域，经营场地可及时互换对调，商品在需要的地方流动展售。
随着店铺周转节奏变得轻快，店铺“轻质装修”是“已发生的未来”。新一代消费者已厌倦包金裹银的土豪风，一面艺术味儿十足的墙壁涂鸦可能比花费更高的拼花木板包墙更受欢迎，风格十足的布垂帘可以取代墙壁实现对空间的趣味分割，以Wagas、Element Fresh为代表的轻简装修餐厅已经跑赢传统对手。
一堵墙，一个过道为什么不可以成为意义的商铺？据睿意德统计，一个城市的广场空间、商场中庭及公共场馆、社区邻里广场等，此类“准商铺”规模相加至少可为一个市场扩容30%。但在中国的这些准商铺场部分时间寂寂无人问，尚未形成平台统一对接供需两方，偶尔使用也是巧合式拼凑。不久的未来，这些场地，将是急待被激活的“沉默资产”。
而在未来线下商铺链接后，基于场景的社交属性成为另一个兴奋点。在张家鹏看来，网络社交如陌陌这种没有任何背景、翻牌式的社交，有着很强的破冰成本。基于场景的交际就变得很踏实，如UBER基于司机与乘客， AIRbnb基于租客和房东，乐铺的未来也将打造独属的线上场景社交。
区域商业是社区的会客厅，是区域居民天然的社交场所。在门口的便利店买家用，和老板聊几句天气或八卦，在街角咖啡店加入邻座几位的股票大讨论，或同是带小孩上早教的妈妈相互结识成而为新闺蜜……这种触点发生可能很短，但关系温度上升很快。邻里关系的背书为陌生人初次见面奠定了几乎高的信任档级，促成社区商铺作为高价值社交场景的事实，也成为电商抢占“后一公里”地带。
睿意德有过这样一个略显独特的数据测算，一个便利店平均日客流量在800人左右，约是UBER一辆车一天客运数的50倍，一年一个店铺可接触的人数有29.2万之多，假如重复到达率为70%，则一年其运营的客户也有8.76万人。 Facebook上市，平均每一个网络客户存留市场估值是100美金。参照社交产品50美元/人的估值计算，一个便利店的估值可达438万美元。而店铺顾客与UBER乘客相比有更强的忠诚和信任度，这种相对的强关系更具商业价值，
睿意德的云猫智管试图让商圈内的购物不再同业竟争，抱团成利益共同体；乐铺则致力于让商铺成为一个连接业主、品牌与消费者的聚合器。隔阂欲填平，合作更进深，睿意德商业生态圈闪烁着共享共通的互联网气质。如果可以想的更美，“商业地产+互联网”正让商业内化为一个相互依存的“你我大同”的宏大生态系统。
此时，睿意德正神情肃然坚定地站在一个巨大服务平台的入口处。因为实在是想明白了，商业地产咨询服务面临的服务全部是低频高额，获客成本极高的场域，而互联网却能把这些低频聚在一起形成了高频，四通八达地彻底打通了价值通途。
“做生意的本质是获客留存利润与获客成本之间的比例，只有无限降低获客成本同时加大留客利润才能做好生意。这就是商业的逻辑。”有人问张家鹏，睿意德一直倡导的“商业生态圈”目标是什么？他回答：让线上线下没有隔阂。（来源：地产杂志 作者：李惠聪）
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