[摘要] 一线城市房价上涨已是事实,为什么涨,会不会继续涨下去,是资本、企业、买卖双方都在思考的问题。
一线城市房价上涨已是事实，为什么涨，会不会继续涨下去，是资本、企业、买卖双方都在思考的问题。在这样一个风险与机会并存的市场，有的人在买进，有的人在卖出，地价、利率、预期，将怎样左右房子这种资产的价格？风险已经如此之大，参与这一波投资的人们，似乎都成了半个经济学家。本报记者深入北京、上海、深圳二手房市场，寻找房价疯涨背后的逻辑。
房东一天三涨价 上海房价疯狂
2月22日下午，在浦东房地产交易中心门口，一个购房者正在大声训斥旁边的房地产中介人员：“说好的一点半在交易中心门口等，为什么两点半才来，如果你有事情可以不约我们办理过户，既然约好了为什么让我们等那么久。”被训斥的中介人员不停解释说自己太忙了，并不停道歉。
拥挤的浦东房地产交易中心让所有人都显得焦虑和步履匆匆，《财经日报》记者在从地铁口到交易中心的路上，就看到很多中介人员在不停接打电话，在房地产交易中心门口，不乏购房者在焦虑等待着。而在交易中心的税务咨询窗口，更是有很多人在排队等待咨询。
政策导致价格波动
此前很多房屋本身的契税为3%，但因为“2·19契税新政”影响，目前只需缴纳契税1.5%。日前，财政部等三部委为促进市场交易更是降低了交易成本，在其出台的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》中，在契税方面，对个人购买家庭（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）住房，且面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税，该政策在一线城市适用。
以上海为例，此前契税税率为3%，对个人购买普通住房，同时该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）住房，且面积在90平方米以下的，减按1%税率征收契税；90平方米以上的，减按1.5%税率征收契税。上海市地税局解释说，在以前的政策中，必须是普通住房才有可能享受契税优惠。而新公布的政策取消了“普通住房”这个条件，也就是说，无论是不是普通住房，只要符合新的规定条件，都可以享受契税优惠。如一套价值1000万元的房屋，此前契税为30万，如今就只要15万。
利好政策的影响下，上海的房产市场开始出现波动，在上周周末很多二手房房东纷纷上调了挂牌均价，本报记者综合多家中介信息发现，利好政策刺激下周末大部分房东将挂牌价格上调了5%~10%。
住在上海闵行区的张先生准备出售自己的房子，在上周六有2个购房者来看房，考虑到目前市场行情良好，他给自己的房子涨价5万。而在当天傍晚，就有一个购房者决定付定金将房屋买下。到了周日，张先生突然有点后悔，觉得价格似乎卖得有点低。张先生之所以想要快速卖房，也是因为此前已经看好了置换的房屋并交了定金。
而更多的房东则开始“惜售”，多名中介交易人士告诉本报，由于市场环境影响，很多房东希望对自己的房屋“待价而沽”，市场交易房源变少，而这个情况也导致了看房人多但可买房源少，涨价很明显。
上海中原地产控江分行蒋经理对本报称，由于上海的房产交易至少需要70天~90天，而这个期间市场会发生很大的变化，很多置换型房东都担心未来房价会涨，担心自己卖房卖亏，因此都在不断提高价格。之前可能三个月涨5万，而现在3个月可能上涨50万，很多人都难以承受。
“有一个房东在一天内调整了三次价格，直接涨价70万，而购房者则愿意加价50万。这种现象经常出现，房东在置换的时候房屋价格也在上涨，因此他的卖出价格水涨船高。由于市场紧缺，很多房屋挂牌一天就交易完成。”蒋经理说。
面对这样的情况，多名开发商人士认为，今年上半年行情还好，但是市场开始透支，担心下半年市场会出现调整。
深圳楼市涨幅领跑 大家都有投资心态
潮汕人刘小姐发现近几年在深圳的很多亲戚、朋友通过买房投资，赚得钵满盆满，去年也通过深圳的亲戚在罗湖区果断买了一套两房物业，短短半年即50%左右。尝到甜头后，她又多方了解、看房，希望再买入一套。
国家统计局数据显示，2015年12月，深圳新房价格指数同比涨47.5%，二手房同比涨42.6%，楼价涨幅领跑。
深圳房价在过去一年的疯狂上涨为瞩目，到底是谁在推高深圳房价？很多人会将目标指向投资客，甚至中介，但从数量上来看，刚需客们才是大推手。而且，深圳的刚需客买房时大多抱着投资心态，倾向于购买空间更大的片区。
与北京、上海、广州相比，深圳的人口密度高、人多地少明显。深圳土地面积约1997平方公里，大致是北京的八分之一、上海或广州的三分之一。截至2014年底，深圳市的常住人口为1078万人，与广州相当，大致是北京、上海的二分之一。
而作为一个移民城市，深圳的外来人口比例高达70%，远远高出北上广35%~40%的水平。大部分外来人口主要通过租房解决住房问题，这也直接导致深圳的住房自有率极低，只有约30%。同时，深圳人口年轻化，购房适龄人群比例比北上广更高。
《财经日报》记者注意到，80后逐渐成为深圳购房主力，他们在购房时会综合考虑居住和投资因素。刚在龙华买入一套新房的吴先生告诉记者，他对比几个楼盘后，在户型、环境差不多的条件下，终以稍高的价格选择了空间更大的房源。
当刚需客都抱着投资心态买房时，楼市就更像是股市，价格在人们的看涨心态中水涨船高。
纯粹的投资客也是深圳房价高涨的重要推手。深圳链家的统计数据显示，2015年深圳投资置业占比高达26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多，其中个别月份投资超过30%，同时有不少跟风者入市期望短期获得，且有部分置业者充分利用金融“杠杆”进行购房。
《财经日报》记者了解到，越来越多的深圳人加入到众筹买房、联合炒房的队伍。在深圳已经有一套房的王小姐，近期也与几位朋友众筹买了一套房。
“众筹买房并不复杂，就是几个朋友凑齐首付，并准备好两年左右的月供资金，大家签订一个合约，以其中某一位的名义买房，约定房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例分成。”王小姐告诉《财经日报》记者，合同中还要考虑房价滞涨的因素，若到某个时间点，房价涨幅依然不高，也必须抛出。
联合炒房的极端，便是“包楼”。一位投资客告诉本报，深圳一些有实力的投资客会抱团，在看好某个新楼盘后，与开发商协商以某个价格承包下整栋楼，留着自己慢慢卖。
由于深圳限购，投资客会通过成立公司、购买“房票”等方式获取购房资格。“房票”即购房资格，过去一年，深圳“房票”的价格已从几千元上涨到了数万元。
在投资客中有一类特殊人群，即房地产中介从业人员。由于对房地产行业有较为专业的认知和判断，中介从业人员更容易从投资房产过程中获利。
美联物业研究中心经理何倩茹对《财经日报》记者表示，相比于普通购房者来说，中介从业人员更容易接触到笋盘（处于价格洼地的房源），可以先行买入，待房价上涨后抛出，赚取差价。
就在近期，深圳规土委发布了一则《关于规范房地产经纪机构和经纪人员购房等行为的温馨提示》，提出房地产经纪机构不得对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息，赚取交易差价。
“中介从业人员买房多为市场行为，但也不排除有恶意炒房、赚取差价的个案。大型中介对此是明令禁止的，一旦发现，不仅要开除，还会进入深圳房地产经纪行业协会的黑名单。”何倩茹说。
五环外地价接近5万 北京房价狂欢将持续多久
一线城市房价上涨已是事实，为什么涨，会不会继续涨下去，是资本、企业、买卖双方都在思考的问题。在这样一个风险与机会并存的市场，有的人在买进，有的人在卖出，地价、利率、预期，将怎样左右房子这种资产的价格？风险已经如此之大，参与这一波投资的人们，似乎都成了半个经济学家。
“黄村的地价都4万多了？真不敢相信。”2月23日，一央企开发商人士对《财经日报》记者感慨。
23日下午，北京土地市场迎来了春节之后的首拍，这也是2016年以来的第二宗住宅用地拍卖。虽然接近南六环，此次入市的大兴黄村地块还是获得了较高的关注度，因为竞拍现场来的都是财力雄厚的“金主”，共有9家房企或综合体，包括葛洲坝、绿地、中铁建与万科等。
在土地供给减量的北京，任何一宗位置尚可的宅地都可能拍出高价。终，该地块以39亿元的总价，及配建15000平方米的代价为来自上海的绿地取得。经机构测算，该地块实际楼面价高达4.7万元/平方米。
南五环外地价接近5万
4.7万元/平方米，这一楼面价在地王频出、顶豪动辄每平方米15万的北京远不算高，但放到南五环外的位置上，它便有了值得关注的理由。它创造了大兴区域住宅用地价格的新高，并且地价已超区域标杆华润某项目的售价，预计未来销售价格也将直逼10万元。这也意味着，北京居民一贯认为的价格洼地南郊，也将出现单价10万元/平方米的豪宅。去年北京土地如此大热，该区域3宗住宅用地终楼面价也不过是每平方米3万元上下的级别。
是什么原因推高了这块地的价格？亚豪机构市场总监郭毅对本报记者说，新年伊始，三部委即联合再发减税政策，其中对于北京影响较大的是取消“普通住房”的定位，由此也将解救出一批中小户型的高价项目。而从这一政策导向也可以看出2016年房地产市场调控仍会以放松为主，宽松的政策环境也刺激了开发企业购地的积极性。微观来说，决定地价的核心因素还是位置。
郭毅称，大兴区近年来发展重点已外延至六环外天宫院板块，原本的地处五六环之间的区域核心黄村已近开发饱和，已鲜见住宅用地出让，因此遭到了激烈争夺。
但区域核心并不等同于城市核心。该地块地处京开高速以东，远离京开高速以西的新城核心区，距离地铁相对较远，位于老城区边缘南邻回迁房，周边居住环境有待提高。郭毅说，对于一个预计售价将近10万的区域标杆项目来说，周边环境也将成为项目大的短板。
根据亚豪君岳会数据，2015年大兴区共实现商品住宅（不含保障房与自住房）成交11883套，仅次于获得更大发展利好的通州区，在北京16行政区排行中位列第二。
二手房涨价惜售
相比新房而言，以存量房交易为主的一线城市，近二手房更加躁动。本报记者上周末走访发现，还没出农历正月十五，就有很多年轻情侣出现在了中介门店询问房源。经过春节前的涨势之后，一些区域品质较高的二手房价格还在上涨。以东四环内朝阳公园附近某地铁精装房为例，房龄五年的60平方米左右的一居室，现在报价在270万元~290万元，而去年10月的价格在260万元上下，2014年的价格在230万元左右，开盘时价格仅仅在100万元至150万元之间。服务于该小区开发商租售中心的李欣（化名）告诉本报记者，随着房价上涨，业主开始惜售，从前动辄20套在售，而现在业主诚意出售的小户型房源仅有不到5套，而且不报价格很难约业主见面。
成交数据也说明了春节前后北京二手房市场的活跃度。根据链家研究院统计，2016年北京市二手住宅市场迎来开门红，1月份全月网签量突破2.4万套，超过去年高水平。1月份北京市二手住宅成交量为24312套，较上月增加5.3%，较去年同期增加90.9%。链家研究院李巧玲表示，由于市场预期向好，业主惜售情绪有所上升。
来自链家的分析称，从各项指标表现看，春节后北京二手房市场延续了节前的热度，持续维持在量价齐高的状态。在经过一个长假之后，购房热情非但没有降温，反而在节后出现了集中释放和上涨。从供需情况看，春节后一周新增房客源量均大幅上涨超过节前，在短期内会形成较大规模成交。预计到3月份仍会是交易高峰期。
卖还是不卖，以什么样的价格卖，刘江（化名）想了很久。为了研究当下是不是楼市高点，毕业于北京一所知名大学文科专业的他，近甚至看了多本经济学和管理学书籍。身为上述地铁精装房的年轻业主，这套一居室是刘江和新婚妻子的房子。他现在与怀孕的妻子租住在单位附近的两居室，这套一居室正在出租，形同投资。关于为什么出手，他对本报记者说出了自己对大势的判断：两年内上涨，五年内可能下跌。他的逻辑是：利率下降，通货膨胀，泡沫吹大，核心城市核心物业价格必然上涨，但实体经济不振，如果一些过剩行业的“僵尸”企业和中小企业大面积死掉，住房需求也可能得不到支撑，同时不排除抛售潮出现。所以他选择套现这套房子，投入到自己的创业公司，虽然经营的也是传统机械产品，但他看好优胜劣汰之后自己公司将获得的空间。
还有一位正在投资北京地铁两居室的“80后”告诉本报记者，利率如此之低，资金没有去处，房价再涨，很多人预期都是向上的。他的判断是这样的刚需两居室必然会涨，巧合的是，他跟刘江一样，也认为上涨的期限在两年左右，因为“还是有泡沫的，长期来看下跌是有可能的”。
一线城市热度持续多久
一线城市房价到底怎么走？对此，中信证券地产研究团队在报告中分析，一线城市人口流入、供给稀缺的基本面未变，但当价格急剧上升之后，是否还存在足够的有效需求支撑市场的热度，值得投资者审慎看待。在产业政策不可能发力刺激一线房价上涨的情况下，货币政策就成为短期影响一线城市房价的重要因素。
中信证券该研究团队表示，如果宏观经济需要，2016年出现了超预期的降息，则房地产市场可能会因此得到提振，人民币汇率如果能够保持稳定，降息预期升温，可能推动一线城市房价上涨；如果2016年不出现降息，尽管市场在惯性作用下还会表现一两个季度，但全年一线城市整体热度或不如2015年，深圳等房价水平和涨幅相对透支的城市，甚至有可能出现房价下跌。
刘江说，现在每天都有好几家中介公司的经纪人轮番给他打电话约面谈签约，如果不出所料，他的房子将在3月完成交易。还有一个值得注意的细节是，刘江正在卖的房子，是2013年的“高点”时买的，加上税290万元购入，现在含税报也是290万元，而2014年的低点时，曾经跌到过240万元。
“我们都不愿谈周期，实际上，它真的存在，并且距离我们没有想象的那么远。”刘江说。
上海352套千万级新房一天被抢光 一线城市房价波动快到按周计
450万、490万、500万……购房者看中房子后，上海内环附近一套老公房的业主却在一天内连续跳价三次，终价格比春节前挂牌的430万贵了70万。
春节后的周末，一线城市虽然并未实行央行的房贷新政，也只享受了契税及营业税优惠政策中的一项，但楼市却出奇火爆。
“我从春节前一个礼拜开始看房，节前的某天上午看中一套房子，下午便交了定金，并和房东签了协议，就是担心房价还会涨。这周末想抓紧时间办手续，结果发现交易中心的人比春运还要多。”购房者赵莉（化名）告诉《财经日报》记者。
赵莉还算幸运的，上周六只用两就办好了房产的审税手续，当天多数前往上海杨浦房地产交易中心办理业务的购房者，光排队就花了3个多。
“任何一个利好政策都会快速传递给市场，很多政策实际效果没有购房者心理效果大，但却加速了购房者的决策，这样就会造成房价波动。”多位接受采访的业内人士告诉本报记者，此前一线城市房地产市场的波动大致按年计算，现在波动速度明显加快，每个季度、每个月，甚至每周都会有变化。
比房东跳价和交易中心爆棚更惊人的是，上海虹口区一新盘昨天推出的352套总价上千万的新房，在一天内就被抢光了，销售额高达36亿元。
房东一天跳价三次涨70万
《财经日报》记者多方采访了解到，节后的个周末，上海各区县房地产交易中心均出现人满为患的情况，杨浦、闵行等区域的购房者因为挤不进去，只能在门外排队等待办理手续。
2月21日上午，记者来到上海静安区房地产交易中心，虽然已经到上午下班时间，依旧有6组购房者在一个窗口排队办理过户等手续。“下午这里的人还会更多。”现场一位购房者告诉本报记者，“年前年后国家都有一些利好房地产的政策出台，于是就赶紧来办过户。”
年前首付门槛的降低及年后房地产交易环节契税、营业税优惠政策的出台，虽然主要针对的并非一线城市，但市场心理开始发生变化，一线城市二手房交易已进入“卖方市场”，更多房东开始惜售观望，市场房源越来越少。
“房东惜售从今年1月就开始了，很多购房者因为节后才开始看房，因此在节前感受并不明显。而到了节后，随着购房者增多，房东开始频繁跳价。”上海中原地产控江分行蒋经理告诉《财经日报》记者，“上海内环附近一套2000年建好的老公房，春节前的挂牌价格是430万，上周四有购房者看中了，但房东却马上涨到了450万，购房者同意加价20万后，由于房东接到购房者的咨询很多，他再度涨到了490万，并再次获得了新购房者的成交意向，随后房东还是不愿卖，并将挂牌价涨到了500万。”
蒋经理遇到的房东涨价案例很多，他发现大部分房东在节后都将房屋的挂牌价上调了5%~10%，“目前市场可以交易的房子非常少，节后又是大量购房者开始看房的时候，自然导致了市场价格暴涨。”他说。
赵莉很幸运，节前下定后，房东并没有跳价，上周六虽然重感冒，她依然带病办完了房屋的审税手续。“交易中心都是人，根本听不清周围的人在说什么，每个窗口的队伍都排到了门外。”赵莉告诉记者。
“我本来去年6月就准备买房，当时脑子一热，把钱放在股市里，亏了不少，后来想想还是买房，就全部亏本卖出。由于我们之前的房子都是父母的名字，因此准备再买一套，用来投资。”赵莉透露。
政策利好大户型
日前，财政部等三部委为促进市场交易，出台了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，旨在降低房产交易成本。其中，一线城市仅适用一条契税优惠：对个人购买家庭住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
以上海为例，此前契税税率为3%。对个人购买普通住房且该住房属于家庭住房的，90平方米以下的，减按1%税率征收契税；90平方米以上的，减按1.5%税率征收契税。上海市地税局解释说，以前的政策中，必须是普通住房才有可能享受契税优惠，新政取消了“普通住房”这个条件，也就是说，无论是不是普通住房，只要符合新的规定条件，都可以享受契税优惠。
“上海此前144平方米以上（含）的住房需缴纳3%的契税，此次调整后，将降至1.5%。以一套1000万元的房屋为例，此前需要缴30万元的契税，而现在只要缴15万元，这类中高端房产交易将受益。”某智库研究总监严跃进告诉本报记者。
上周五公布的这一政策已经开始影响一线城市周末的楼市交易。上海川沙某楼盘销售经理在朋友圈表示，由于周末客户很多，如果客户15没有认筹就会直接接待下一组客户。截至2月21日14时18分，该楼盘的认筹数已达70个。
市中心房价迈入千万时代？
过去一年，上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球大房地产市场，成交量也创出历史新高，成交均价同比上涨18%，而对于市区的中高端楼盘成交均价同比不乏超过50%的增加。比如普陀位于中环的某楼盘，一套140平方米的房屋，2015年初销售价格为500万元，今年初则卖到了800万元。
2月21日，上海虹口区内环内某新楼盘推出的352套房源销售一空，一天完成了36亿元的销售额，每套房屋的销售均价接近1000万元。该楼盘本身的单价在8万元左右，购买人群主要是改善型购房者。北京、深圳也同样疯狂，伴随着土地价格走高和市场火爆，房价也是节节攀升。
“两年前一般1000万的房子都可以算是豪宅，但是从今年的情况来看，这些房屋多半只能算是改善型住宅。一线城市保持限购，很多家庭都会选择购买一套住宅，而置换型客户近年明显增加。”上海链家市场研究总监陆骑麟告诉记者。
多名业内人士告诉本报记者，一线城市教育、医疗等条件都更好，工作机会更多，随着人口的不断导入，房价自然水涨船高。此前很多七八百万的房子都已经卖到了上千万。很多人为了留在一线城市，更是举两代人之力购房，并加入银行杠杆，进一步推高了房价。
一线城市房地产市场的疯狂也引发了业内的警觉。上海中原地产一位内部人士向本报记者表示：“我们认为今年的情况可能需要谨慎看待，去年上海楼市的交易量很大，已经开始透支，目前的房价由于交易标的较少仍在上涨，但如果涨到购房者不愿意接手，市场自然会回调。而且，当房价需要靠三代人的力量才能买得起的时候，购房者也会犹豫。”
中信证券地产研究团队在报告中指出，房价急剧上涨之后，是否还存在足够的有效需求支撑市场的热度，值得投资者审慎看待。报告认为，如果宏观经济需要，2016年出现超预期的降息，则房地产市场可能会因此得到提振，推动一线城市房价上涨；如果2016年不出现降息，一线城市全年的楼市热度可能不如2015年，深圳等房价水平和涨幅相对透支的城市，甚至可能出现下跌。
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