[摘要] 踏入2016年，在美國逐步加息、本地私樓落成量迎來高峰夾擊下，市場一致預期樓價首季受壓下行。但對於全年樓價走勢，市場的分析卻頗為參差，大致分為樂觀、溫和及看淡三派。當中，樂觀看法為花旗料全年升3%，亦為暫時唯一預料本港樓價今年會升投行；悲觀的預料亦出自交銀國際，料挫三成。
踏入2016年，在美國逐步加息、本地私樓落成量迎來高峰夾擊下，市場一致預期樓價首季受壓下行。但對於全年樓價走勢，市場的分析卻頗為參差，大致分為樂觀、溫和及看淡三派。當中，樂觀看法為花旗料全年升3%，亦為暫時預料本港樓價今年會升投行；悲觀的預料亦出自交銀國際，料挫三成。
部分投行看法兩極化
花旗於報告稱，料目前至2016年2月期間，本港仍會維持每月3000至4000宗低水平成交量，要到了農曆新年(今年2月8日為年初一)過後，交投才會反彈，主要因為工資上漲及分發花紅，將釋放市場上被壓抑的置業需求；樓價亦會隨成交上升而逐步復蘇。花旗更強調，香港樓市基本面良好，料大幅下跌的看法是「杞人憂天」，估計3月至年底升幅會達7%，而計及全年，升幅則收窄至3%。
如果說花旗是對今年樓市投下信心的一票，交銀國際及瑞銀集團便是大力唱淡。交銀國際料今年首季樓價會先跌一成半，即創了2008年金融海潚後大跌幅，而這更只是跌市開始。該行認為，本港樓市供應將出現過剩，情況並持續至2018年，加上本港按揭利率預期上升，相信年底會累跌30%。而交銀更指，跌市由市場供過於求帶動，即使香港政府「減辣」亦無補於事。
作為去年率先看淡樓市的瑞銀，該行預料今年將為本港樓價的重點調整期，至2017年底前樓價累跌25%至30%。至於有關預測，是基於瑞銀看不好本港經濟，料今年經濟增長僅1%，失業率由去年3.3%水平升至4.6%，加上通脹率下跌、美國加息及強港元等因素影響，因此相信住宅樓價將會經歷長時間的調整。
樓市調整料年中完成
相對外資投行花旗及交銀國際兩極化看法，市場更多是溫和派，料樓價全年會錄一成或以下跌幅，不預期會大跌。該派主要成員有本地學者、地產代理，及國際測量行香港分析師。當中，中文大學經濟系副教授莊太量直言，只要本港不出現失業潮，料不會出現「大冧市」，因為本地樓市目前始終是為打工一族主導；而對上兩次樓市大跌幾成，都是因而經濟大受打擊，大批業主失業從而償還不起按揭貸款，被銀行收回物業。
中原地產亞太區總裁黃偉雄亦多次強調，香港樓市是出現「調整」，而非轉勢大跌，而有關調整源於全球經濟前景不明朗，再加上香港不合時宜的壓抑樓市政策。中原地產預測2016年年中前後香港樓市調整可望結束，調整幅度約8%至10%。有關看法，與另一代理行美聯物業料在樓價2016年差跌一成相近。
雖然樓價跌幅預測大同小異，但美聯提出更多是今年市場會出現的現象，包括發展商推盤手法改變、準買家與二手業主之間互動，及市場於租金與供款負擔變化等。美聯物業住宅部總裁布少明表示，從該行一項民意調查發現，市民今年置業決定是「以價行先」，而近半數有意置業人士首選購置新盤，一手樓主導的局面延續。預期今年「一手平過二手」將成新盤主調。而目前新盤平均負溢價，屬自2000年後16年來首現，料今年平均負溢價約5%，而部分位於供應重鎮的中小型單位溢價或有一成折讓。
除了「一手平過二手」，中原及美聯亦預期，中長期香港利率必然隨外圍上升，而落成樓宇供應大增情況下，促使租務市場承受下調壓力，一旦租金回報率減至低於按揭利率，屆時便出現「供貴過租」，進一步打擊市民入市做業主意欲。同時，目前亦有不少業主是租出物業，所得租金收入變相幫助他們供樓，一旦「供貴過租」，亦會促使沽盤出現。
土地供應未必能持續
萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文預測，美國加息對樓市影響不是想像中大，因為據該行估計，即使加息1厘，供樓人士每月成本僅多約逾千元，尚算可接受水平。綜觀而言，在經濟不出現逆轉及股市大跌前題下，預計明年豪宅價格將下跌5%，而一般住宅價格有機會下跌5%至10%。
林浩文又認為，政府未有公布2020年後土地供應計劃，令本港樓市長期供應未必能夠持續。一旦供應不足，2017至18年供應高峰期過後，樓市下跌周期有機會因此終止。至於港府是否減辣，相信港府將視乎樓市調整情況而定，或會在樓價調整二至三成時才考慮。
影響樓市主要因素
事實上，除經濟表現，影響樓市的因素不外乎息口走勢、供應及樓市調控措施，現在逐一分析。
(一)息口：
利率趨升直接左右樓價表現，回顧2008年金融海嘯後，美國大幅下調息口，在聯繫匯率制度下，香港利率被美國牽引，低息環境導致樓價源源不絕地上升，以2006年3月至2015年12月計算，CCL指數便暴漲約152%。不過，美國於去年12月宣布加息0.25厘，象徵「零息」年代走向終結，本港銀行雖未有即時跟隨，但今年港息難免有所調整，對樓市影響不容小覷。
理大建築及房地產學系教授許智文預期，今年本港有機會加息1至3次，每次幅度0.25厘，坦言幅度雖較細，但「如果加兩次，已經是半厘，供款額變相多了，假設其他因素不變下，樓價難免有下調壓力，首半年可能跌5%，全年計有機會跌8%」。筆者以樓價400萬單位為例，假設現時利率為2.3厘並承造8成按揭，還款期為20年，每月供款額須16647元，若利率上調0.5%至2.8厘，屆時每月供款額將增至17428元，故原先多出781元。
事實上，要衡量加息對樓市的衝擊，亦可參照本港近一次加息情況。在2005至2006年本港加息周期內，港息合共作出11次上調，令優惠利率由5厘加至8厘，但樓價未見顯著受壓，期內CCL指數走勢反覆，但終仍有約5.9%升幅，由51.27點升至54.3點。不過，當年本港加息周期僅維持一年時間，難保是次加息周期較長，樓價會背道而馳呈現滑落。
(二)調控樓市措施：
樓市調控措施亦壓抑樓價升勢。港府於2012年推出「雙辣招」，打擊炒賣，之後相繼推出多項措施，到了去年2月再度收緊按揭成數，包括將700萬元以下住宅高按揭下調至六成，樓市交投隨之陷入「冰封」，但僅維持一個多月，交投再次活躍起來。直到下半年樓市才現「逆轉」，但發展商相繼化身「財仔」，為準買家承造高成數按揭吸客，如九建(034)「環海．東岸」提供高達樓價九成半按揭，令該盤售樓處一度「大排長龍」，惟同時創造了去年多的撻訂宗數。
戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻及許智文均認為，今年港府「減辣」機會不高。陶汝鴻指出「辣招」才剛顯成效，短期內不見得政府撒辣的可能，預期待未來住宅落成量回升至健康水平，才有機會減辣。許智文亦稱，「以前樓價全年上升20%，當局才推出辣招，反之，今年樓價要大跌20%至30%，去到初步合理的水平，政府先有機會出手」。但他強調，若然樓市跌勢過急，當局則需小心處理「減辣」方式，例如是放寬按揭成數還是「撤稅」。
(三)供應量：
顯然潛在供應量亦是影響樓市走勢的重要指標，此正正取決於推地進度。今屆政府一年前制訂了未來10年增加48萬伙房屋供應目標。不過，上月18日卻宣布將目標下調2萬個至46萬個。但許智文認為，下調目標是因應預期未來家庭住戶數目淨增長下降，故在需求與供應同步減少下，料不會對樓價造成影響，亦相信未來2至3季度，政府不會放慢推地步伐，並維持去年住宅供應數量。
(四)市場交投量：
誠然，本港樓市經歷漫長的上升周期，即便今年進入調整期，惟與年初相比，新CCL指數仍有1.68%「進帳」，樓市下行壓力顯然存在，其中細單位更有機會成為重災區，另以沙田城等供應充裕的屋苑，亦難免面對龐大壓力，據中原地產數據指，該屋苑今年的成交量便按年急降39.9%至289宗，實用平均呎價亦較去年大跌9.6%至11667元。
展望今年，將有大量新盤登場，利嘉閣研究部主管陳海潮估計，綜合全年港、九新界三區或將有90個項目，涉及逾3萬伙可供發售，當中不少已蓄勢待發，務求盡早搶攤，如華懋「清水灣碧沙路20及22號」項目，預計率先為豪宅市場打頭陣，中小型單位亦有香港小輪(050)「海柏匯」等緊接登場。但許智文預期，來年樓市淡靜氣氛仍會持續，即使一手買賣佔比有機會上升至逾30%水平，但要超越二手買賣仍言之尚早。二手市場方面受「辣招」及信心問題影響，換樓客陸續減少，短期內交投氣氛難有改善，估計全年整體住宅買賣宗數與今年相若，維持在約5.5萬宗水平。
陶汝鴻亦以「觀望」形容今年樓市氣氛，預期一及二月交投為淡靜，每月成交量徘徊3000至3500宗，其後有機會回升至每月4000宗水平，亦相信發展商會維持提供高成數按揭及各種優惠吸客，首半年一手樓佔比進一步貼近二手樓，但能否超越則須視乎發展商推盤步伐。
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