[摘要] “三分天注定，七分靠打拼，爱拼才会赢！”这句歌词十分形象的形容了福建人的个性，也许正因为如此，闽系房企成为了一道独特的风景。闽系在住宅领域的快速崛起，让各种榜单中不乏闽企身影，闽企敢闯敢拼的精神也在住宅发展中显露无疑。
“三分天注定，七分靠打拼，爱拼才会赢！”这句歌词十分形象的形容了福建人的个性，也许正因为如此，闽系房企成为了一道独特的风景。闽系在住宅领域的快速崛起，让各种榜单中不乏闽企身影，闽企敢闯敢拼的精神也在住宅发展中显露无疑。
表：2015上半年销售额50的闽系房企商业地产（专题阅读）战略
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住宅领域：敢闯敢拼，表现亮眼
2015年上半年销售额中，不少闽系房企位居前列。这些闽企却采用了两种不同的发展路径。其一是以世茂、旭辉为代表，早期已制定战略，并已布局，在他们身上似乎很难看到闽系的标签了。而第二类则是立足于福建本土，近几年快速崛起，并逐渐开始图谋战略的闽企，例如泰禾、正荣、阳光城等。
两方闽企战略不同，但在住宅领域表现都很抢眼。
商业地产：爱拼敢闯还能否奏效？
在住宅领域顺风顺水的世茂，在商业地产领域却碰了壁。商业地产项目除了少数几个合作项目外，普遍运营不佳。而世茂一直大力宣传的Mini Mall社区商业（专题阅读）产品线迟迟未见开业，其后期运营之路更是漫漫之路，其修远矣。
而拥有布局的魄力及眼光的旭辉在商业地产领域也走得小心翼翼，截止目前，旭辉的涉“商”领域主要还是集中在销售型项目。
商业地产似乎成了闽系房企的一道坎。
正荣、阳光城、泰禾，这三家在2010年前后也纷纷开始布局商业地产。今明两年项目将陆续开业，商业地产的检验期即将来临。
商业地产的开发和运营是对资金、资源、经验等综合考验，不少房企在该领域“阵亡”，这三家企业的涉“商”是深谋远虑？还是有勇无谋？且看各家打法。
正荣
闽系特征明显，住宅商业皆激进
正荣，短短四年间从名不见经传到迅速晋升中国房企31位，依靠的正是闽商的拼搏精神，以超快的速度、超强的执行力迅速在住宅领域崛起。而在商业地产领域，正荣依旧延续闽商的特质，提出“三年内10个商业综合体开业，未来投建运营30-50个购物”的商业战略。
商业布局8大城市，13个项目联动。布局分散、开发集中可能引发资金链收紧、人才资源不足等一系列隐患，对于商业地产经验缺乏的正荣来说，挑战极大。
表：正荣8城13座项目列表
另外，项目选址、定位及模式都有鲜明的特色。例如福州大学城正荣•财富，依托周边高校、创意园区、产业基地的资源，在SOHO产品中精心规划了“创客基地”。西安景恒彩虹谷依托当地大妇幼保健医院资源打造，首创母婴主题业态，打造母婴产业生态圈。进一步加大了开发的难度及风险。定位及模式的大胆创新进一步加大了项目的开发运营风险。
阳光城
步伐不小，后劲不足
与正荣的高调不同，以“高、高周转”住宅开发模式出名的阳光城的商业地产发展战略显得有些默默无闻，但步子也不可谓不大。2013年仅一年就拿了4块综合性用地，似乎要大举进军商业地产，但从目前开来有些后劲不足。房地产的后十年，想要继续激进，尤其是想要在难度系数远超于住宅的商业地产上迈出大步伐，需要强大的资源、资金及经验的支持。
表：阳光城主要商业项目列表
阳光城对商业地产的定位为流行时尚、平民路线的生活休闲，商业产品线初步定为三条：条，十万平米以上的大型商业综合体；第二条，3—10万平米之间的中型商业综合体；第三条，是目前没有，未来可能会出现的一些专门做街区模式的商业项目。项目开发周期较长。
阳光城希望在转型潮中搭上商业地产这趟车，但定位不够清晰、目标不够明确，使阳光城在商业地产方面鲜有发声。
与正荣和阳光城不同的是，泰禾在商业地产领域的布局大胆中透露着谨慎，拓展中又强调精工细作、精益求精。这种有些“变异”了的闽商特质很大程度上源于泰禾独有的情怀，而这种情怀在泰禾著名的“院子”系列产品中得到了淋漓精致的体现。如今，泰禾在商业地产的图局，也尽显独特性。
泰禾
锐意进取+精益求精
谋局商业地产（专题阅读），对于并不熟悉的领域，泰禾有着敬畏心却也不失魄力。泰禾深知商业地产与住宅存在本质上的差异，因此在发展时需要自上而下的梳理，无论从管理架构、选址布局，还是产品定位、运营模式，甚至在开发节奏和品牌策略上，泰禾都做了深入而精准的调研分析。
“商业地产全链条一体化运作”的管控模式
泰禾吸取大部分“住转商”的房企在“上层建筑”——管理架构上的失败经验，深知住宅与商业地产的开发运营思路截然不同，因此，采用全新管控模式，让泰禾的住宅和商业在管理上彻底分开，属于商业板块的由商业团队从开发到运营全链条一体化运作，并对商业板块业务做了明确的划分：包含购物等持有型物业的综合体项目划入商业板块，社区底商、配套商业等依然划分在住宅板块下面，商业板块只对其进行专业指导和协助。
在团队搭建方面，泰禾成立了一支独立的职业经理人队伍。并且，形成了设计研发、地产开发、招商、商管总部、酒店、一卡通六个功能板块，实现了商业地产的开发运作全流程的一体化。
图：传统商业地产管理构架与泰禾商业地产管理构架
“立足大本营、放眼”的布局
泰禾在布局商业地产时十分谨慎，对于未知的领域选择在熟悉的地方做大做强。因此，目前泰禾广场集中在福州、泉州两地。待积累一定的商业地产开发运营经验后，将触角伸向一线城市，谋求更好的发展。
图：泰禾广场布局规划
大体量+“2+X”模式+三大功能的产品定位
超大体量
商业地产经验稀缺的泰禾操盘的项目体量大，不可谓不大胆。但泰禾开发运营的综合体项目效果却出奇的好。
“2+X”模式
泰禾对商业的独特理解，决定了其差异化的扩张路径，主要体现在产品设计、业态配比等方面。物业配搭上采用“购物+商业街”形成双商业（如福州东二环泰禾广场的“购物+泰禾新天地”），辅以写字楼、酒店、SOHO、住宅等其他产品的“2+X”模式。
以需求为导向的三大功能定位
泰禾对综合体的功能界定为：城市服务载体、城市景点、实体社交平台。产品定位上遵循以需求为导向的原则，追求符合当地需求和当地特色的差异化，而非简单的“千篇一律”。虽然这样的差异化可能导致项目开发周期被拉长、开发成本加大，但考虑到长远的运营，符合消费者需求的产品才能够走得更远。
租售并举的运营模式
资金流管理是商业地产开发运营的一大核心，泰禾采用租售并举、以售养租的模式，基本可以做到单个项目的资金平衡，形成了较为健康的资金循环，降低了扩张发展的风险。在提高项目周转和扩张速度上，泰禾一方面采取适度超前的招商策略，促进项目尽快开业，另一方面自营一些可以带动项目人气的关键业态来支撑招商，此外还通过“金管家”计划，为者提供招商、招租服务，有效促进项目去化，加快项目周转。
图：泰禾广场资金循环示意图
“轻资产”运作方式
泰禾计划通过小股操盘、代建、代租、改造等多种方式，参与更多城市的商业地产开发，加快泰禾广场的布局。轻资产模式的采用将有效降低开发风险，减少资金投入，提高效率。
一以贯之的品牌效应
泰禾对细节的强调也体现在品牌上。汲取项目名称对造成消费者的概念混淆，不利于品牌影响力扩展的经验，泰禾集团利用泰禾院子的品质形象助力商业地产发展，让消费者有一以贯之的概念，同时可以减少传播费用有利于企业与产品的品牌传播。
附表：三家闽企商业地产开发特点
结语：
商业地产相对于住宅地产有着更复杂的利益关系和运营体系，光有一股冲劲在商业地产领域很难有所突破，闽系房企的侵略性及超强执行力是拓展商业地产的关键要素之一，但还远远不够。自上而下，从体系架构到战略布局，从产品定位到后期运营都需要步步为营，一步都不能踏错。
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