[摘要] “买了再说!” 部分澳大利亚房产中介怂恿外国买家违规，试图避开联邦 的审批流程。根据澳大利亚《外资并购法》，外国 者在购买住宅房地产之前，必须通过外国 审查委员会向澳大利亚财长申报。<br />
“买了再说!”部分澳大利亚房产中介怂恿外国买家违规，试图避开联邦 的审批流程。根据澳大利亚《外资并购法》，外国 者在购买住宅房地产之前，必须通过外国 审查委员会向澳大利亚财长申报。
在加大资金和提高权限的支持下，澳大利亚税务局正在不断收紧对违法购房案的审查。未来，外资非法购房的漏洞将被逐渐填补。
“澳大利亚的房价已经 了。”近日，一位长期居住在悉尼的朋友透露。
据澳大利亚 房地产中介网站Domain发布的新数据，悉尼房屋(非公寓的独立住宅，下同)中间价年增长率达22.9%，并首次突破百万澳元大关，赶超纽约和伦敦房屋中间价。同时，墨尔本房屋也正以创纪录的节奏火爆销售，中间价接近70万澳元，年增长率达10.3%。
为了遏制澳大利亚楼市的过度火热，澳大利亚出台了更严格的 规则。然而，部分肆无忌惮、耳目闭塞的顾问试图避开联邦 的审批流程，鼓励外来 者在 悉尼火爆的房地产市场时违反法律。
一些外来 者得到的建议是，与其在等候外国 审查委员会(FIRB)的同时错过被拍卖的房产，不如“现在买了以后再担心”。而且，目前他们很大程度上能侥幸逃脱处罚。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《国际金融报》记者采访时指出，这样的事情充分暴露出澳大利亚 不善，绝大部分违规者并未得到相应处罚。
“很多买家现在的思维就是，澳大利亚房价涨得很快，很赚钱，如果不赶紧买下，就买不上了。”澳大利亚一家房地产公司的法律顾问陈宇峰告诉《国际金融报》记者，“利益驱动之下，不是 了解澳大利亚楼市政策的买家们，自然就被一些‘聪明’的房产顾问带到违规的道路上。”
市场火热
正如陈宇峰说的那样，违规事件的背后，澳大利亚楼市火爆是主要动因。那么，如今的澳大利亚楼市究竟有多火?
8月3日，澳大利亚房地产数据分析公司CoreLogicRPData公布了新的《房屋价值指数》，澳大利亚7月主要城市房价6月上扬2.8%，过去1年大涨11.1%。
数据显示，7月，悉尼房价增幅创下近13年以来高，较去年同期飙升18.4%。与此同时，墨尔本的涨势也相当强劲，7月房价同比涨幅高于11%。在悉尼和墨尔本的房价支撑下，澳大利亚整体房地产市值首度冲上6万亿澳元。
同时，大规模房产 仍在涌入澳大利亚。其中，中国 者占很大的比重。新数据显示，2014年，中国对澳大利亚的商业和开发 总额超过40亿澳元，同时超过中国在过去5年对国内房地产市场 的总和。
近日，据《悉尼先驱晨报》报道，继中国 有限责任公司(CIC)购入9栋高价办公楼后，中国已成为澳大利亚商业地产大的海外 者， 额超过50亿澳元。
房地产服务公司高力国际相关负责人NeridaConisbee说，澳大利亚CBD的房产越来越集中在较少买家手上。在2009年排在前的十大集团拥有29%的澳大利亚商业房产，但到2014年，该数据为35%。
房地产咨询公司莱坊的研究与咨询负责人MattWhitby称，随着中国 增多，澳大利亚的商业租赁市场也相当活跃，布里斯班、悉尼和墨尔本的办公楼租赁市场都因来自中国的 而变得更加炙手可热。
至于背后的因素，当地 认为，与中澳自贸协定有关。陈宇峰指出，中澳自贸协定将对澳大利亚商业租户市场产生十分积极的影响，同时中澳两国的 量将持续上升。随着中国逐步放宽对外 限制，加上澳大利亚规定83万澳元以下的私人 将不需要再递交外国 审查委员会审查，相关机构预计中国对澳大利亚住宅市场的 规模将不断扩大。
“这就像是一个循环，越多的资金进入澳大利亚，澳大利亚的房价上升速度越快。而很多人看中澳大利亚房价的增幅，纷纷进入当地的楼市，房产和土地是有限的，粥少僧多的情况下，房价被继续抬高并不让人意外。”
违规频现
由于澳大利亚房价的不断飙升，专业人士纷纷发出警告。
近日，诺贝尔经济学奖得主弗农·史密斯警告称，悉尼和墨尔本房地产市场的种种迹象均已发出房价泡沫的危险信号。
史密斯提醒，澳大利亚必须吸取美国次级房贷危机的教训。2007年，美国发生次贷危机，房地产崩盘，终引发全球金融危机。虽然和美国不一样的是，澳大利亚 机构不允许陷入还款危机的借款人简单地把房产丢给银行，但一旦泡沫破裂，那些房产 者将处于水深火热之中。目前的 者都盘算着转售房屋赚取差价，但一些人可能不会如愿。
“当房价涨到一定程度就会出现投机现象，这是资本主义经济的常见现象。”史密斯认为，澳大利亚应该加强地方 ，减少不良信贷，避免让银行陷入危机。
事实上，澳大利亚 也为此出台了更严格的 规则。几个月前，澳大利亚联邦 宣布新措施，加大了外国人进入当地房地产市场的难度，但根据澳洲国民银行(NAB)的报告，海外 者的购房行为并没有停止。
NAB新的住宅报告显示，第二季度，海外 者对新房的总需求从16.1%下降至12.8%。但是，海外 者购买现房的比例已经从7.5%上升至8.6%。
当地媒体报道指出，为了吸引更多的买家，一些别有用心的顾问试图避开联邦 的审批流程，他们鼓励外来 者在加入悉尼火爆的房地产市场时违反法律。
据《澳大利亚商业评论》报道，在澳大利亚现行的国外 管理条例下，外国 者一般不被允许购买现有的住宅型房地产(二手房)。根据澳大利亚《外资并购法》，外国 者在购买住宅房地产之前，必须通过外国 审查委员会向澳大利亚财长申报。
“违规并不是毫无风险。”韩长吉告诉记者，违规被发现后，买家将会面临高达12.75万澳元的罚金或高入狱3年的刑事处罚。在知情情况下鼓励买家违规的中介将会面临民事和刑事处罚，以及4.5万澳元的个人罚金和22.5万澳元的企业罚金。
不过，新法规仍然有宽限期，已经非法购置房产的外国 者如果在11月30日前主动报案，将不会遭到刑事诉讼，并有1年时间转让涉嫌非法交易的房产，否则将由澳财政部规定一个更短的时限。
然而，重罚之下，为何还有外来买家选择违规买房?
韩长吉认为，那些买家们之所以选择违规，一方面是因为澳大利亚 的巨大吸引力，“首先是拥有土地的 产权和继承权，无遗产税、房产税;其次， ，租金 高;后，澳大利亚环境优美、食品安全、 体系完善。”
“其中，也有无良中介怂恿 者违法购房的因素。与此同时，澳大利亚 也存在 不善的责任，因为绝大部分违规者并未得到相应处罚。而且有些外来 者并不了解外来 框架， 人不熟知自己的义务，因此被人蒙骗而违规也有可能。”韩长吉指出。
紧急降温
据了解，由于担忧外国 者违法购房助涨悉尼与墨尔本等主要城市的房地产市场泡沫，近来澳大利亚在收紧外国 上动作频频。今年早些时候，澳大利亚 宣布将对 外国购房申请征收费用，起征门槛为对100万澳元及以下的住房征收5000澳元的申请费;超过100万澳元的房产，每多100万澳元需额外缴纳1万澳元申请费。3月初，澳大利亚 规定，将外国 者购买澳大利亚农业用地需要得到外国 审查委员会审批的门槛从2.52亿澳元降至1500万澳元。
而针对违规行为，澳 也早已有所行动。根据澳大利亚财长乔·霍基办公室此前公布的一项声明，澳大利亚外国 审查委员会(FIRB)正在对195起外资购房案进行调查，其中有24起为主动申报，另有40起为群众举报利用空壳公司和非法租赁协议购买房产以隐藏其外资 权身份的案例，其余案例由澳大利亚税务局(ATO)审计查出。
外来买家违规的消息传出后，新州房地产研究所(由悉尼 地产中介组成的国际分部)已呼吁 修改规则来识别拍卖中的外来 者。他们还希望 提供FIRB审批及购买方面的 数字，并确保外来 者及其专业的协助者了解FIRB的政策。
根据FIRB新的年度报告，澳大利亚住宅地产方面被提出的外来 额在2013-2014年度翻番到了347亿元，当中超过130亿元位于新州。
另外，为了防止 过热，澳大利亚国民银行(NAB)进一步规范了当地楼市的借贷行为。据澳联社报道，7月27日，NAB宣布将提高只付息房产贷款的可变利率和信贷门槛29个基点。据悉，澳大利亚房产 贷款的增长和支付息房产贷款分别为34%和44%，后者是 者的主要选择。
与此同时，自7月起，外国 者在维多利亚州买房要缴纳3%的印花税。
对于这些政策是否能有效遏制澳大利亚楼市 过热，陈宇峰认为，澳大利亚的房地产市场已经 成熟，依靠政策提高 门槛确实是能够让 暂时冷静下来，但这只是暂时的。
据澳联社报道，房屋贷款经纪“房贷选择”的调查表明，尽管借贷商陆续颁布收紧借贷政策和上调利率的措施，但54%的潜在 者还是会按自己的计划 澳大利亚。
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