长富汇银:REITs公募基金国内首秀 或掀房企资产证券化浪潮

证监会近日公示信息显示，鹏华基金管理公司在4月份申报的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券 基金”已完成注册，这意味着由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs正式获批。

事实上，自去年“央四条”提出开展房地产信托 基金(REITs)试点后，房地产资产证券化的进程明显加快。目前除了万科以外，绿地、万达、中信、银泰等龙头房企，也已纷纷推出专属的类REITs理财产品。

长富汇银董事长兼总裁张保国指出，随着房地产行业进入下半场，过去以现金流的高周转和低价拿地为核心的传统房地产开发模式已无法继续维持，高企的库存更是让不少房地产企业面临着巨大的资金压力。因此，为改善现金流水平，现在的开发商更倾向于向轻资产转型，而这也就意味着REITs将越来越受到房地产企业的青睐。

所谓REITs是一种以发行凭证的方式汇集特定多数 者的资金，由专门 机构进行房地产 经营管理，并将 综合按比例分配给 者的一种信托基金。其意义在于将规模庞大而流动性较差的不动产分割成为规模较小且具有较高流动性的有价证券，从而使中小 者也能够以较少的资金参与房地产 ，并分享行业发展带来的。

数据显示，过去20年，全球范围内多个REITs板块实现了两位数的年化总回报，其中写字楼为12%。同时在美国上市的REITs在2013年度派发了大约340亿美元的股息分红， 价值凸显。

值得注意的是，通过资产的证券化，房地产企业也将得以实现资金的迅速回流，从而有效减缓企业所面临的高库存压力，促进行业发展。据了解，在美国，随着REITs的出现，当地房地产企业的融资途径得到了极大的拓宽，融资成本也因此显著降低。此外，REITs的发行也进一步完善了商业地产退出机制，加速了美国的房地产行业的整体升级。如今，经过数十年的发展，美国REITs市场市值已达到全球总值的近50%，并已成为该国房地产业重要的融资渠道之一。

在中国，受益于楼市政策的逐步宽松，REITs相关试点的推进步伐也在持续加快。据了解，今年以来已陆续有相关房地产企业凭借互联网平台推出了一系列类REITs产品，而此次万科REITs的顺利发行，更标志着我国REITs实现了从私募向公募的一次重大飞跃。张保国表示，该款产品的获批，将激发其他开发商和公募机构投身REITs的热情，未来随着制度的不断完善，REITs或有望在国内实现爆发式的增长。根据相关统计，截至2014年我国商业性房地产贷款余额为15万亿元，一旦房地产行业资产证券化全面启动，所带来的REITs市场规模有望超过10万亿元。