[摘要] 中国楼市告别“黄金时代”，进入结构性和趋势性的深度调整期,这两年地方政府日子不好过。房企库存高企不敢拿地，让原先地方政府赖以为继的“土地财政”引擎熄火，“钱袋子”被勒紧。
中国楼市告别“黄金时代”，进入结构性和趋势性的深度调整期，这两年地方政府日子不好过。房企库存高企不敢拿地，原先地方政府赖以为继的“土地财政”引擎熄火，“钱袋子”被勒紧。
土地收入增速趋缓，我借钱花总行了吧？没那么容易，去年中央发布《关于加强地方政府性债务管理的意见》(以下简称43号文)，明确指出要剥离融资平台公司政府融资职能，这又等于为地方政府通过融资平台举债套上了“镣铐”。
以前土地好卖的时候，政府性基金收入源源不断，地方政府融资平台收储土地，银行里一抵押，贷款就放出来了。因为土地是优质资产，有地价上涨预期，而且变现很容易。在这一模式下，地方融资平台负债和土地出让收入互为依托、彼此强化，在财政预算收入以外，极大地补充了地方政府的“流动性”，进而得以展开产业园区、新城新区的投资建设。
但当房地产形势逆转，原本环环相扣、严丝合缝的链条便出现裂痕，而且这道裂痕某种程度上是难以弥合的。在此背景下，地方政府不免犯难，原来形势一片大好时大手笔借钱，对贷款期限和资金价格并没有十分在意，投融资建设的摊子也已经铺开了。如今土地卖不出去，融资平台贷款被收紧，结果回头一看发现，当时借的钱马上就要还了，数目还不小。
据此前的审计报告，截止到2013年上半年，地方政府负有偿还责任的存量债务中，2015年到期需偿还近1.86万亿元。这就是中央启动“万亿地方债置换”的宏观背景。万亿地方债置换，简而言之就是中央帮把手，给地方一定额度，把原本的短期负债换成长期负债，把原本的高息负债换成低息负债，从而缓解地方政府每年的偿债压力。
有报道说地方债置换已经启动了，部分地方省份开始发债准备，组建债券承销团，招标信用评级机构。在笔者看来，通过置换给予地方政府喘息时间固然重要，但这顶多算是治标，用“时间”换来改革“空间”，构建全新的地方举债机制，借以撬动更深入的财政预算管理体制改革，方是治本之策。
中央之所以三令五申，收紧地方平台融资，是因为这样的投融资机制已弊端尽显。地方融资平台原先借钱容易，一方面是因为有土地资产等抵押物，“有粮在手”；另一方面则是因为有地方财政的隐形担保，“有恃无恐”。但融资平台的问题是预算软约束，对资金期限和价格不敏感，而且借债行为和信息披露高度不透明，风险泡沫会吹多大你都不知道，所以中央才下决心一定要把底摸清楚，节制地方的举债冲动。
中央其实已经明确了立新方向，“堵后门，开正门”，建立地方政府自主发债机制。地方政府若想通过自主发债筹措资金，就必须晒出负债规模、举债用途、如何管理、如何偿还等重要信息，由投资者判断风险，将决策权和定价权还给市场，防止地方政府拍脑袋决策，盲目上项目。这样也便于地方人大对政府举债行为进行监督，倒逼地方政府“爱惜羽毛”，维持一份健康的资产负债表，加快财政预算管理体制改革的步伐，使地方财政运行更加透明化、阳光化。当然，地方自主发债必须坚持“自发自还”，逐步弱化中央财政的兜底责任，同时加快建立财力与事权相匹配的财政收支体制，重构央地关系。
时间窗口已经打开，接下来就看能否“改”出一片新空间了。
经历了寒冬的楼市，在一系列政策春风的吹拂下，恢复了些许暖意。
尽管国家统计局尚未公布3月份的楼市数据，但从市场反应以及市场机构发布的数据来看，部分城市商品房交易量企稳回升，改善性需求入市积极性提高。
房地产市场正处于调整期，去库存的压力犹存，在这样的背景下，楼市暖意能持续多久？
政策春风吹暖楼市
“我的手机都快被打爆了，那帮中介简直要疯了。”对于北京的周女士而言，3月30日晚上频繁接听中介销售人员来电的情景，可谓记忆深刻。
周女士自去年下半年就开始看房，希望能在孩子学校周围买一套比原来面积大的房子。楼市新政策的“靶心”直指周女士这样的改善型需求和自住需求。
3月30日，中国人民银行等三部门联合发文，明确首套房贷款比例不低于四成；财政部、国家税务总局联合发文，明确个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此前，国土资源部和住房城乡建设部联合发文，要求优化住房及土地供应结构。再加上2月底央行降息的作用持续发酵，楼市一片暖意。
一线城市表现明显。根据链家地产市场研究部统计，3月北京市二手住宅共成交量环比上升17%，同比增加13.5%。
部分二线城市也迎来开门红。据济南市住宅与房地产信息网新数据显示，一季度济南新建商品房成交量为197.3万平方米、17353套，同比上涨70.5%和63.5%。
值得关注的是，尽管购房者入市积极性提高，但是并未出现明显的恐慌性入市情绪。链家地产市场研究部分析师张旭说：“与以往相比，此轮调整买卖双方相对更为理性。”
去库存压力犹存
房地产市场的差异性特征，决定了一部分城市的回暖，并不能减弱另一部分城市高库存的“寒意”。
国家统计局发布的数据显示，房地产市场仍然处于调整期，截至2月末，住宅待售面积42177万平方米，同比增长23.4%。
在江苏省扬州市，面对库存高企，本地消化存量能力有限的市场环境下，万科、雅居乐等标杆房企纷纷树起“返乡置业”的营销旗号吸引购房者。还有一些本土开发商正准备充分开发当地的旅游资源，从住宅开发商转型旅游地产运营商。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场已从总体偏紧进入到阶段性的总体偏松、部分区域过剩的状态。
针对消化高库存，楼市新政策也频频出招。国土资源部和住房城乡建设部联合发出的通知，明确要求房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。
此外，新政策还力求打通商品房和保障房的对接通道，提出将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。
绿地集团董事长张玉良说：“过去的高杠杆，传统的做法在今天很难继续了，现在很多项目不是赚钱的问题，而是亏多少的问题。面对房地产行业的拐点，我们要转变发展方式，从粗放式扩张到精细化运营转变，从投资驱动向价值驱动转变。”
“分类指导因地施策”要落到实处
房地产市场差异化明显，特别是在当前，楼市分化加剧，政策更应体现分类指导、因地施策，避免房地产政策“一刀切”。
有业内人士曾说，抑制房价过快上涨时，是跟着一线城市吃药，如今，政府一定要做好分类指导这道考题。
此轮楼市新政策旨在“稳定住房消费”，“分类指导、因地施策”政策指向也十分明显。仔细研读，字里行间透露出决策者的“审慎”。
在放宽首付比例的同时，提出“在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款低首付款比例和利率水平”。
在允许调整土地用途上，设置前提条件即“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县”。
“春江水暖鸭先知”。与政府相比，开发商对于市场更为敏感，往往比政策先走一步。
比如此次用地供应政策调整中，在一定前提下，“允许房地产开发企业适当调整套型结构”。事实上，在一些三线四线城市，面对市场过剩，过度追求大户型的开发商，已将房型改造成瞄准首次置业人群的小户型，加快了销售进度。
根据以往经验，楼市新政策能否落地生根，发挥应有作用，还有待观察。特别是国家层面政策出台后，如何因地制宜，出台更切合地方实际的细则，是对地方政府的严峻考验。
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