[摘要] 在今年的“3·15”消费者权益保护日之前,记者从广州市房地产中介行业协会了解到,该协会曾接获涉及中介公司对交易税费、贷款额度等作虚假承诺,代办个税或社保缴交证明,未获买卖双方同意而擅自制作网签合同(锁定房源),未经业主委托擅自发布房源信息等情形。
在今年的“3·15”消费者权益保护日之前,记者从广州市房地产中介行业协会了解到,该协会曾接获涉及中介公司对交易税费、贷款额度等作虚假承诺,代办个税或社保缴交证明,未获买卖双方同意而擅自制作网签合同(锁定房源),未经业主委托擅自发布房源信息等情形。
此外,协会在处理投诉过程中发现,还有一部分纠纷是因消费者自身评估能力及风险防范意识不足所致,如:资金准备不足、对贷款审批额度预计不足、对购房资格条件理解出现偏差等,导致签约后交易无法继续履行,造成经济损失。
近两周内诞生了两单关乎互联网房产租售服务平台的并购案,再次将存量房和互联网推到了舆论的风口浪尖。专业的、非专业的房产租售服务网站大大小小数十家,从初的信息服务平台到后来个别网站实现O2O,虽然模式在创新,但是在缺乏监管的互联网环境下,仍然面临着虚假房源的瓶颈。(邓苏梅)
超九成受访者遇到过虚假房源
只要有过租房或者买二手房经历的人,基本上都有遭遇网络虚假房源的经历。据《新快报》联合腾讯大粤网做的一项网络调查显示,76.83%的受访者表示不信任网络信息平台上发布的租售房源信息。有92.68%的受访者表示有过遭遇网络虚假房源的经历。
冯小姐对记者表示,在网上淘二手房时就遇到了不少虚假房源,有些中介开门见山说那是为了吸引客户,实际上没有房源。有一些中介当你打电话咨询时,通常说房源还有,但一旦说预约看房,就说房子已经卖了。
市民区小姐也感同身受,去年她在购买祈福新邨房产时,在网上看到有笋盘,立即致电中介预约看房,中介带到某个单位面前,先是打电话说房东不在家,不能看房,后来又谎称房东不接电话,再后来便说房子已经售出,建议看看别的房子。
据报道,深圳有网站从35000名经纪人中抽取1000人进行问卷调查,结果显示,83%的中介会在网上发布虚假房源,更有27%的人发布的房源是假的,85%的中介认为发布虚假房源是可以理解的。
不过,中原地产广州项目部总经理黄韬表示,所谓的虚假房源有两种情况,一种是房源本身是捏造出来的,这种是100%的虚假房源,另外一种情况是被告知房源已经售出或者租出,一部分买家或者租客理解为虚假房源。
号称房源100%真实多为吸引买家眼球
上周世联地产也宣布将于合作伙伴斥资4.2亿元收购Q房网15%的股份,连续两宗房地产租售平台的收购案也让一部分业内人士的目光投到了未来信息交易平台的模式以及未来的存量房市场上。有业内人士分析,其中一个比较重要的原因也是无法解决虚假房源这个痛处。
记者注意到,随着近年来网络虚假房源不断被曝光,不少网站打出了确保房源真实的口号,以Q房网为例,该网站号称将以100%真实房源为主要特点之一,此外还包括真实在售、真实价格,所有发布的房源都经过了严格的审查。链家地产也曾在2011年时作出房源假一赔百的承诺。保证真实在售、真实图片、真实面积、真实户型。不过网站是否能够实现全部真实房源,不少业内人士均表示持保留的态度。
中原地产广州项目部总经理黄韬也认为,这种说法更大可能是为了吸引买家的眼球。“但目前在网站上挂出的虚假房源比例不是很大,特别是大的代理公司。作为企业而言,同样明白,虚假房源对公司信誉的损害。如果客户看了10套房源,有8套都说没有,那么他们必然很难再相信你。”黄韬如是称。
仅靠真实房源难以维持网站人气
以往在广州知名代理公司工作过的肖文晓就介绍,虚假房源要完全杜绝实际上有很大的难度。
首先,无论是在中介公司自身的官方网站上还是在第三方租售平台上,需要一定的房源信息去填充,并且要通过一定的更新力度来彰显网站的人气以及货源的充足,仅靠真实的房源通常难以为继。
肖文晓表示,在网上发布虚假房源实际上是一件损人不利己的事件,任何一家企业实际上都想杜绝这个现象。从企业角度讲,虚假房源既有损企业的口碑,同时也大大降低交易的效率,但是一个企业要对海量的楼盘信息进行审核有难度。另外,一旦房源信息被公开,还有可能存在被竞争对手套走房源的情况。
另外,如果中介人士开不了单,更容易存在“先把客户吸引过来再说”这样投机取巧的做法。
业内分析
缺乏监管或只能依靠行业淘汰制
随着电商的崛起,作为大宗交易的房地产也尝试模式的创新,对于二手中介而言,过往的人海战术已经感到越来越吃力,轻资产似乎是成为诸多试图站稳存量房市场者的一米阳光。
业内人士认为,从长远角度考虑,二手房交易要在互联网实现大的突破,虚假房源必然应该想办法遏制。“这需要一定时间的摸索,同时也需要一个契机。”肖文晓表示,近日的行业并购案,实际上也并不代表某种网站的经营模式已经成功,只是说明这样的经营模式相对比较有前景。
记者了解到,当前不少大代理行的官方发布网站或者其他第三方交易平台上,基本上都会在系统设置一定的参数,例如房源地段的参考价,如果低于参考价,将不予录入。“如果低于市场价,放不上网的房源,我们就不放。”下渡路某代理行的一位中介表示。
满堂红市场战略部高级研究经理周峰表示,员工上传到官网的房源信息如果出现造假,一般会进行口头警告,情节严重者或取消他的经纪人资格。但是如果是中介个人在第三方网站发布房源信息,公司一般无法干涉,因为不少经纪人都是自己掏钱支付端口费。他分析,对于价格、图片、描述失实等信息造假的现象无法完全杜绝,只能通过行业自由淘汰来进行。
托朋友卖房导致房屋被抵押、业主记错房产证时间导致买家多交税费、妻子私自卖房被丈夫告上法庭……对于房地产交易而言,并非只有买房人一方存在风险,卖房的业主也会遭遇所托非人而造成损失的风险。近年来,随着广州限购等因素,涉及房地产交易纠纷的情况可谓五花八门。(陈齐)
案例
托朋友卖房反被抵押,业主被坑苦
关键词:委托公证
【案例回放】
业主委托朋友卖房,结果被朋友将房屋抵押并逃匿,这个业主可被坑苦了。2014年3月上旬,业主张某通过某中介公司与买家王某签订《房屋买卖合同》。由于张某的房产证到2014年4月才满5年,双方为减免税费,遂在该合同中约定买家王某到2014年4月再办理产权过户手续。3月下旬,张某因急事须出国,遂委托朋友李某与买家王某进行产权过户,并办理委托公证,委托李某全权负责后续交易手续。
4月份,李某由于自身债务问题,私下将该房屋抵押给某金融企业。但是,李某由于资不抵债,选择逃匿,导致该物业被法院查封及买家王某不能办理产权过户手续。12月份,张某回国后,得悉房屋已被法院查封,并且买家王某已向法院起诉,要求张某承担违约责任。
【律师提醒】
广州市房地产中介行业协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者:在房屋交易过程中,业主应当尽量亲自办理收取房款、产权过户、交付房屋等手续。如果由于特殊原因无法亲自办理的,业主在办理公证委托时,应对授权范围进行限制,以确保自身的合法权益不受侵害。总之,要尽量避免全权委托的形式。
案例
夫私卖妻房,交易被判无效
关键词:处分权
【案例回放】
李先生与周女士为两夫妻,但李先生因工作原因,长期在国外居住。周女士为能更好地陪伴李先生,打算将李先生继承所得的物业予以出售,将售后的房款用于国外购房与李先生居住。2014年4月,周女士通过某中介公司的介绍,与买家张某就该物业协商交易内容,签订《房屋买卖合同》并收取了买家张某支付的定金3万元。事后,由于李先生与周女士感情问题发生争执,李先生拒绝补签合同,导致交易不能继续履行。
买家张某无奈之下,向法院提起诉讼,要求周女士解除合同及向张某双倍返还定金10万元。终,法院判决解除《房屋买卖合同》及周女士向买家张某双倍返还定金6万元。
【律师提醒】
本案中,该物业为李先生一人继承所得,根据《婚姻法》的相关规定,不属于夫妻共同财产。并且,周女士未能证明其已通过业主李先生的授权委托取得对物业的处分权,且其与买家张某签订的《房屋买卖合同》也未得到业主李先生的追认,终导致周女士因无处分权而承担违约责任。
案例
关键词:营业税
【案例回放】
2014年1月,张某和女朋友喜结连理,双方决定在广州购买婚房,他们看中位于广州市天河区的某物业。该物业业主李某未将房产证原件带在身上,凭自己的记忆,房子于2005年购买,房产证应过5年。同日,买卖双方对此交易内容达成一致意见,就该物业签订《房屋买卖合同》,约定各付各税。
但在交易递件时,房地产登记部门的工作人员表示因房产证登记时间是2011年,尚未满5年,需缴纳营业税。业主李某仔细查看房产证后,发现自己错将建筑时间(2005年)记为登记时间,并认为营业税费(约10万元)过高,遂反悔提出取消交易,买方张某予以拒绝,并向法院提起诉讼。终,在法院的调解下,买方张某主动表示多支付2万元,双方各付各税,完成了本次交易。
【律师提醒】
业主在出售物业前,应查看清楚房产证上记载的登记时间与契税完税证明上注明的时间,切勿自以为是;对于买家,签订合同前,应要求业主提供交易物业的房产证与契税完税证明,予以查看房产证上记载的登记时间与契税完税证明上注明的时间,或者前往房地产登记部门与税务局咨询交易物业的涉税情况。
案例
名下有房未卖出,
关键词:购房资格
【案例回放】
在广州打拼的异地户籍杨某,决定离开已任职5年的公司,与朋友合伙做生意。但是,该公司不予以批准,理由是当时该公司出资为杨某购买A物业供其居住,且该物业登记在杨某名下。于是,杨某与该公司领导协商,达成一致意见:“杨某办理委托公证手续,全权委托该公司以100万元出售A物业,售得房款双方平分。”
2014年3月1日,杨某收到该公司通知表示A物业已出售并收到转账的50万元。于是,在2014年5月1日,杨某通过某中介公司就位于天河区的某物业与业主李某签订《房屋买卖合同》,并支付定金5万元。但在交易过户时,房地产登记部门的工作人员表示杨某名下已有一套物业,不能再次购房。杨某百思不得其解,经调查得知,由于二手房交易市场冷淡,原任职的公司未能成功出售A物业,就将其作为宿舍供公司员工居住,而向杨某转账的50万元为预先返还的房款。终,由于杨某不具备购房资格,导致交易不成,业主李某没收定金5万元。
【律师提醒】
在购买物业前,应注意核实自身的购房资格,特别是非本市户籍的居民家庭,应通过前往税务局或人社局查询个人所得税或社保缴纳的情况,以及前往房地产登记部门查询自身名下物业的情况。同时,也可事先与业主在合同中约定若由于购房资格导致交易不能履行的处理方式,从而减少由此产生的经济损失。
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