[摘要] 《全访谈》专栏，由京城资深地产记者全伟主持，对话最前沿的地产巨人，讨论当下实时热门门的话题，端出最独树一帜的新鲜观点，为您解读不一样的楼市。
《全访谈》专栏，由京城资深地产记者全伟主持，对话最前沿的地产巨人，讨论当下实时热门门的话题，端出最独树一帜的新鲜观点，为您解读不一样的楼市。
2014年，是北京市场的豪宅年，也是北京龙湖的别墅战略元年。伴随着滟澜新宸和龙湖·长城源著两个项目的亮相，龙湖正式完成八年十墅的项目布局。
一贯以“高周转”著称的龙湖，2013年全年实现合同销售金额503.2亿元。作为重要贡献区域的北京，龙湖录得销售金额80.2亿元。别墅项目龙湖·好望山和龙湖·双珑原著，分别摘得北京别墅市场销售套数和销售金额第二。
虽然有良好的业绩背书，但北京龙湖总经理宋海林在谈及产品时对《新楼市》记者坦言,“单纯的‘豪宅高周转’，其实难做到。我们能够做到的是高品质的高周转，即高性价比产品的高周转。”
志不强者智不达：以全产品系撬动北京市场
龙湖在2013年年报中强调，集团一直贯彻“高周转”的策略。在不断变化的市场中，集团仍认为在2014年需要保持高周转，以保证集团的持续、良性成长。
在宋海林看来，“龙湖一直在打造全产品线，拥有不同价位的产品，背后的逻辑是总有一款适合客户。就豪宅而言，价位极高的产品只是部分，它涵盖很少的客群量，而我们更多的产品会在一个比较安全的价格区间，同时在业态、舒适度和品质上坚持改善型产品的标准”。
目前，北京龙湖已经完成产品全品全系的覆盖。一方面，龙湖产品系已逐步完善，已经形成“香醍”、“原著”、“滟澜”、“源著”、“天街”五大产品系列；另一方面，产品的价格定位几乎囊括了区间，有2000万级别及以上的龙湖·双珑原著，千万级别的滟澜新宸，500万-1000万级别的龙湖·好望山，以及百万量级的龙湖·长城源著。
不难看出，北京龙湖一张波澜壮阔的蓝图已经展开，在这背后是其独具慧眼的拿地布局。而不断的区域价值与对地块的深耕、发掘，也使得龙湖完成市场突围的同时做到如鱼得水。
2012年9月，北京龙湖以近2万元的地价率先进入别墅区孙河板块，此后每一家进入孙河的房企都付出了比龙湖更高的代价。2013年初，孙河地价上扬到29000元/平方米。当年7月，更是在众多开发商角逐中地价升至近50000元/平方米。
“在土地方面，龙湖更为看重的是掌握好既定节奏。在拿地时要注意踩准地块和周期，不在高的点拿地，但也不会错过地块。”宋海林表示，为了进一步给客户提供高性价比的产品，龙湖在产品的区域选择上会慎之又慎。首先，龙湖会选择较为近城区的项目，以保证在任何市场环境下的安全性；其次，龙湖希望项目能尽可能发掘，优先进入区域拿地，通过自身打造产品力的能力来带动整个区域的发展，从而让业主得到真正的红利。
未来，秉持“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的战略，龙湖将致力于对别墅板块与泛别墅板块的关注与攫取，进一步聚焦一、二线城市热点区域，为别墅产品价值增加提供先决条件。
宋海林介绍，目前北京龙湖整个布局有扩纵深的趋势。“现在已进入了八个区域，但主力项目还是在三、四个区。纵深扩展是我们看重的，但是也会控制好规模，这样可以保证项目的快速周转。”
吹尽狂沙始到金：决战高品质物业
文学家阿诺德曾说，经验，制造一切未来；经验，是过去的成果。而这印证了龙湖的成功。
目前，龙湖在售的四个别墅类的项目，涵盖上至每套千万及以上的别墅类产品，下至每套百万级的首改别墅类产品。如此大的跨度，对一个追求品质的企业来说，要求甚高。如何把每一个价位的产品都做出来的品质？
龙湖给出的答案——经验。宋海林认为，一个好的产品，高质量的背后就是经验，产品如何做得富有价值感，需要智慧沉淀。龙湖的产品，实际上是经验的积累和扬弃，在北京已有的十个别墅类项目中，吸取成功经验，同时也吸取失败的教训。
为此，北京龙湖在坚持全产品战略之余，希望未来在北京市场能够走一条特色化、差异化的物业道路。“我们不是说完全专注于或者别墅类市场，而会在坚持全产品系的过程当中，凸显自己的特点。我们更倾向于打造有生活品质的产品，而物业是提升品质的一个重要方面。”宋海林如是说。
在专业物业管理公司业务不断缩水，而隶属或依附房企建立的物业管理公司迅速崛起的今天，越来越多的开发商意识到物业管理这一“软实力”对其发展的重要影响。而龙湖早在17年前就意识到物业的重要性，成立了自己的物业公司。在产品之外，龙湖聚焦于业主生活质量的提升，将关键点放在物业服务等方面。
据宋海林介绍，龙湖的整个物业团队是从整个项目的周期出发，在拿地和项目设计的时候，物业团队就已经开始提前介入，包括未来服务的位置选定、项目周边概况以及项目如何设计能提高后续入住业主的便利性等；而随着现在新技术的发展，龙湖的物业也紧跟着技术的进步。
目前，龙湖对自己的物业团队已经提出了“智慧社区”的要求，现在每个项目都建立自己的微信平台，未来将利用网络等技术更便捷为业主提供服务。
对话宋海林——走好自己的节奏
问：据机构统计，今年4月，北京59个在售报价超过5万元/平方米的项目共成交141套，环比上涨4%。可以看出，住宅逆市走俏，在这一态势的影响下，北京下半年别墅市场在供应和销售方面，会呈现什么走势？
答：近几年，北京整体的市场都没有出现大起大落的局面，可以观察，超产品的走势与整体市场的好坏关系并不是很大。从1-5月份的市场情况看，整个北京市场成交600多亿，其中300平米以上产品成交额为100多亿，这是一个很可观的数据。下半年整体豪宅市场走势还是会比较稳定，但是市场的竞争会更激烈。
问：未来，面对整体市场下行的趋势，北京龙湖会如何把控产品的销售节奏？
答：截至目前,我们今年在北京的年中销售计划已经达成，未来，我们还会按照自己的计划走。
就北京市场而言，机会和资源宝贵，我们也会珍惜。今年我们在北京的计划与去年差不多，我还是希望北京龙湖整体业绩是一个稳中有升的过程，在这样一个过程中我们再去拿一些持有型的项目，慢慢把北京市场做得更平稳、更扎实。
问：对于别墅类产品未来在中国的发展趋势，您怎么看？您个人对于别墅类产品在设计与创造上有什么看法？
答：别墅类产品是大部分企业都不愿意做的，因为变数比较多。别墅的设计和建造难度也很高，客群的标准高，建成之后的交付难度也大。这可能是很少有企业倾向于做别墅类产品的原因之一。未来别墅类产品不会成为市场供应的主流，但是打造这类产品的经验很重要。一是，业主和市场对别墅类产品要求高，需求团队精益求精。二是，别墅产品复杂，对各个专业都有很高的要求，研发、建设、营销等过程，一定是各个专业协同的结果，如果能够做得好，这种企业一定是内部各个专业和职能的协调能力强的。北京龙湖有多年的别墅打造经验和改善积累，加之全产品线布局，我们对未来的发展有勇气和信心。 作者马云龙
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