[摘要] 近日，中国银行间市场交易商协会向部分会员单位下发《债务融资工具注册发行工作手册，其中对涉及房地产业务的企业发行债务融资工具提出明确要求。
房地产企业银行间发债的“铁闸”有所松动。
近日，中国银行间市场交易商协会向部分会员单位下发《债务融资工具注册发行工作手册》（下称“手册”），其中对涉及房地产业务的企业发行债务融资工具提出明确要求。
根据主承销商工作会议确定的自律公约，交易商协会表示“不支持房地产企业及最近一年经审计的房地产业务收入达到一定比重的企业注册发行债务融资工具的申请”。
协会亦透露，“目前正在积极研究支持承担普通商品住房建设的企业注册发行债务融资工具的具体措施”。这意味着房地产企业发债细则或将正式得到明确，符合条件的房地产企业将有望通过银行间债市融资缓解资本压力。
同时，协会亦对债务融资工具支持保障房建设的工作机制进行了梳理，明确了发债工作机制、发行主体及偿债机制等相关问题。
“针对于何种企业何种行业发债，已经成为宏观调控方式之一。主管机构应针对不同行业的企业发债予以差异化政策。”一位天津地区企业人士称。
发债渠道有望放开？
据接近交易商协会的人士介绍，此前交易商协会原则上对房地产企业在银行间债市发债融资进行一定限制主要基于2009年以来的宏观调控需要。
彼时，国务院及相关部门陆续出台一系列房地产宏观调控政策。伴随政策落地的是，发改委主管的企业债也对房地产融资进行了限制，表示公开发行企业债券筹集资金不得用于房地产买卖、股票买卖和期货交易等风险性。
一位国有大行发债部门人士称，从房地产调控伊始，以前房地产企业发公司债还有反复，但银行间的非金融企业债务融资工具和企业债一贯不太支持。
在多位市场人士看来，影子银行的扩张亦与房地产企业融资渠道不畅有一定关系，但并不是主因。“主要还是房地产融资的正门，即贷款和债券，被
堵死了。”上述发债部门人士说。而即使在银信合作尚未积聚风险的2010年，银监会就曾对房地产信托进行过窗口指导，以警示潜在风险。
此后，内地房地产企业主要通过海外发债及委托贷款、类证券化等方式进行融资。“之前恒大资金链出现问题，二三线城市商品房库存较多，后来在香港发行了类永续债，其实就是以委托贷款的方式融资。资产负债表记入权益，没有增加负债率。”上述券商人士称。
不过，上述几种融资方式共同的不利之处在于付息成本较高，且信息披露不完善，难以被纳入。同时，也在一定程度上推升了房地产企业的资金链压力。
瑞银证券中国首席经济学家汪涛日前预计，有15%的概率出现“房地产活动下滑，拖累2015年GDP增速大幅下降至5%”的情况。她表示，由于房价低迷、反腐及理财产品和海外资产等其他渠道的兴起，支撑性需求的诸多因素正在消退。
但同时，国务院在相关政策文件中，也多次提出支持普通商品房建设的要求。因此，亦有多位业内资深人士呼吁，应该适度为房地产企业融资“开正门”，才能“堵住邪门”。交易商协会对于“正在研究承担普通商品住房建设的企业注册发行债务融资工具”的表态，无疑对房地产行业放开其在正规渠道的融资是利好。
有机构人士预计，一旦放开，房地产企业融资利率将比照地方融资平台，甚至更高，部分爱好高品种的私募机构可以将其作为资产配置组合之一。但同时，需警惕其后续偿债能力及信用风险暴露。亦有银行资深人士提醒，一旦放开将意味着对房地产行业的间接救市，政策信号明显，需层对其进行更为审慎的决策。
保障房发债有望“备案发行”
尽管房地产企业发债融资能否放开尚待细则，但多部委近来对保障房融资的态度已经转为“明确支持”与“积极推进”。
上述交易商协会发布手册亦对债务融资工具支持保障房建设的工作机制进行了明确，如计划发行的地区，应通过省级人民政府向央行总行报送相关函件，明确发债规模和发债主体，交易商协会根据央行指导和工作部署，对其注册发行进行市场化管理。
而在募集资金使用上，协会要求，该资金专项用于保障房建设，不得用作资本金且不得挪作他用，将实行专户管理。协会要求发行人应设定资金行和账户，并签订资金协议。
对募投项目条件的规定，“首先需要使募投保障性住房项目纳入国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订的保障性安居工程目标责任书，将棚改区改造项目纳入当地棚户区改造规划。”上述接近交易商协会的人士说。
其次，募投项目需合法合规立项、环评、“四证”不齐的，需由当地主管部门出具说明文件，解释办理进度及预计办结时间。同时，募投项目资本金需足额到位。
“发行主体可自主选择公开发行或定向发行方式。但采用‘统筹’发债模式的，建议仍在定向发行框架下进行。”上述人士说，但同时需按规定进行信息披露。
上述“统筹发债模式”即根据央行相关文件要求，各省级单位指定一家省级保障房建设融资平台公司，该公司可采用“统筹”模式注册发行保障房定向工具，资金募集后再通过委托贷款转给合并报表范围外、同一区域内承担保障房建设任务的企业使用，并通过签订资金协议确保专款专用。
手册还明确要求，对定向发行保障房债务融资工具继续实行“一次注册、一次发行”。而对公开发行保障房债务融资工具可以“一次注册、分次发行”，或者在既有注册余额项下直接采取“备案发行”。
与此同时，协会还在酝酿推出项目票据。目前，首单项目票据已上报交易商协会审批，不日或将正式发行，消息人士透露本周内将出台项目票据发债指引。
“5月的主承销商会议上相关领导已表示在项目票据创新初期，将选择规模较大、较稳定、长期合同关系较清楚的项目进行试点，棚户区改造等即在范围内。”一位主承销商人士表示。
发改委亦在大力推进棚户区改造“债贷组合”试点，并计划让国家开发银行将试点扩大到多个省市，同时亦在研究推出与保障房建设相关的项目债。
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