[摘要] 近期，住房空置率再度挑动了房地产市场的敏感神经。一份宣称“全国城镇家庭住房空置率22.4%”、“全国空置房为4898万套”等犀利观点的地产行业统计分析报告让房地产界炸开了锅，“大炮”任志强直接反驳称，“绝不可能有5000万套或更多的空置”。
近期，住房空置率再度挑动了房地产市场的敏感神经。一份宣称“城镇家庭住房空置率22.4%”、“空置房为4898万套”等犀利观点的地产行业统计分析报告让房地产界炸开了锅，“大炮”任志强直接反驳称，“绝不可能有5000万套或更多的空置”
目前，住宅空置率并没有一个准确的官方定义、官方数据，中国住房的空置率俨然成了一个难以破解之谜
“有想到可能会引起一些讨论，但没想到会引起如此大范围的关注。”美国德克萨斯农工大学经济系终身教授、西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁有些苦恼，但也带着兴奋。
6月18日晚，甘犁致电《国际金融报》记者，并试图回应外界的一些质疑，“抛开争议本身，个人认为，空置房的调查结果或能为地方政府、房地产开发商等提供一些借鉴和政策上的新思路。”
“我们更要客观看待，国外同样出现过或目前仍存在大量空置房的情况，这不是中国独有的现象。”甘犁强调，“中国出现空置房，不能完全等同于‘住宅泡沫’，少部分原因与家庭的发展理念，如‘父母一定要为子女留套房’等传统观念也有一定的关系。”
甘犁的研究团队—中国家庭金融调查与研究提供的《中国城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014报告》（下称“《报告》”）显示，目前城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，待售商品住宅约为350万套，总供给为5248万套住房。“因此，即使不计算‘十二五’期间的保障性住房建设供给，现有的存量住房已可满足实现住房需求”。
报告进一步直言，2013年，中国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。“据此估算，我们才得出了城镇地区空置住房约4898万套的数据。”甘犁称。
针对该数据，《国际金融报》记者询问了业内、部分开发商和楼盘的销售，得到了截然不同的几种答案。有的坚称，“楼盘卖得很好，入住率也很高”；有的直言，“22.4%算是比较客气的数据”；也有人感慨，“数据再真实，也改变不了目前的房地产行业现状”。
事实上，2010年7月，曾有人打着“国家电网公司调查”的旗号对外发布空置房数据称，“中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套，够两亿人居住。”尽管国家电网和其他部门当时纷纷出来辟谣，但截至目前，除了西南财大的调查和研究及“6540万套的谣言”外，官方始终未公布空置房数据。
“不管是22%的数据，还是6540万套的说法，都只能作为某种参考。”中国房地产协会秘书长顾云昌6月17日对《国际金融报》记者表示，真实的数据，也许短时间内是“找不到的”。
空置房超两成？
什么是空置房？按不同的范畴划定，有不同的表述和说法。
有人说，空置房严格概念上是指“房屋竣工一年之后没有实现销售的房子”，通俗地说，就是指市场上卖不出去的房子。
按国家发改委、国家统计局几年前发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知：2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分，空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。
西南财大空置房统计中所用的标准是“城镇地区无人居住的家庭自有住房”。“这其中，包括仅拥有一套住房家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，及多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。”甘犁解释，“这一定义和美国的住房空置概念相同，不包括新建但未出售的住房。”
基于上述标准，报告首先提到，中国家庭的住房拥有率实际上已达到了90.8%，其中，城镇家庭住房拥有率为87.0%，农村家庭住房拥有率则为95.8%。“与欧美发达国家相比，中国城镇家庭住房拥有率显著偏高。”报告称，具体是，既高出英国家庭的20.3%，也高出美国家庭和德国家庭的21.8%和33.7%的数据。
“同时，2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%，与2011年相比增长了15.9%。2014年3月的季度数据显示城镇家庭多套房拥有率已上升至21.0%。”报告称。
更重要的一项数据是，中国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。据此估算，城镇地区空置住房约为4898万套。
那么，造成空置的原因是什么？
甘犁认为，一方面，有家庭收入的因素，收入的前10%的城镇家庭，40%拥有空置住房，远高于其他家庭。另一方面，家庭给儿子购买“结婚房”的现象明显。“适龄未婚男性家庭，拥有空置房的比例达到28%，高于其他家庭的23.9%”。
另一个比较有意思的原因是：租金的高低，同样会影响到空置房率。“房价租金比越高的地区，空置比例越高。”甘犁称，房价租金比每上升10个百分点，空置比例上升0.6个百分点。
“房价租金比越高，购多套房的动机更强，空置住房作为目的的可能性越大。”甘犁说。
值得注意的是，对于经济适用房（下称“经适房”），西南财大的研究团队亦给出了空置房数据。
“经济适用房的空置达23.3%，仅次于商品房的空置率。同时，家庭年总收入的25%家庭拥有经济适用房的比例，达3.2%，比中低收入家庭高出近1个百分点。”上述报告称。
“收入的25%家庭拥有的经济适用房中，27.5%的比例处于空置状态，经济适用房存在严重的资源浪费和‘错配’现象，未能充分发挥其社会保障作用。”甘犁直言，“对于经适房，官方或要重新定位了。”
报告还有几大数据值得关注。首先，从地域分布来看，中国东、中、西部地区总体空置率相当（西部略高）；其次，三线城市总体空置率略高于一二线城市；再次，调查的六大城市中，重庆的空置率，为25.6%，上海，但也达到了18.5%，成都、武汉、天津、北京的空置率分别为24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。
空置数据成疑
目前，市场最关注的点还是集中在两个数据：2013年22.4%的空置率及4898万套空置房。
“我对这个数据表示怀疑：到底有没有这么多。我对市场的了解是，公司会跟着行情走。比如，2013年部分时间段，公司销售团队进行了大规模放盘。当时，回馈的结果就是‘除了预留给关系户的，其他一套不剩’。”一位四线城市的开发商告诉《国际金融报》记者，仅就去年的情况看，“一度出现过用户集中入住的情况，我们甚至更换了物业公司，以提供更好的服务”。
“因此，我个人的感觉是，至少我的楼盘没有空置率很高情况的存在。”上述开发商说，“22.4%的数据可以参考，个人觉得并不完全真实。”
“空置的情况要看地段，但就我看来，一线城市空置的情况也许不会那么严重。”上海嘉定安亭新镇的宾根花园项目的一位负责人在和《国际金融报》记者交流时说，“比如安亭新镇，其依托的是汽车产业迅速崛起，且目前区域仍处于，对刚需消费者有一定的吸引力。”
对于上述空置数据，上海某研究院院长举例说，国家统计局广州调查队对2011年广州城市居民消费结构的研究报告显示，2011年末，除了自住房，每百户广州城市居民家庭还另外拥有住房19套，其中出租房13套，“按此计算，119套住宅中有6套空置，空置率为5%”。
他称，2007年，国家统计局江苏调查总队在全省28个市县共3.1万余户的城镇居民家庭所做基本情况抽样调查显示，13.3%的城镇居民家庭除现住房外还有一套住房，1%的家庭还有二套及以上的住房，两项合计，拥有多套住房的户比例达14.3%。
“广州代表一线大都市的情况，江苏代表东部省份全省城镇的情况。假如推至，可以认为，城镇住宅空置率为5%左右。”他说，“即便考虑到调查时存在有居民少报套数现象，另外还有小产权房、城中村少统计等现象，那么我国城镇地区的空置率超过10%的可能性也较小，绝不可能超过20%。”
“大炮”任志强也极为不同意。同时，他给出了详实的理论和数据。“包括城市和，我没有统计局的数据，但可以从住宅竣工数量推算。”任志强说，自1998年房改开始计算，至2012年共竣工住宅95亿多平方米，加上2013年的11亿平方米，总计约106亿平米，即1.1亿套住宅。
任志强称，结合城镇化率、新增家庭户数等多个数据综合计算，户套比（家庭数与住房数）为1∶1.01，绝不可能有5000万套或更多的空置房，“如果说小城镇中有较长期无人居住的住房，或是全家外出打工，但这是他们的根。他们不可能放弃”。
对此，甘犁从数据和统计的角度回应了质疑：首先，任志强提到的新增住房面积“仅包括国家统计局的城镇住房竣工面积”，总量为106亿平方米；其次，在非自建住房中，也有一部分住房不在城镇住房竣工面积的统计范围之内，比如，小产权房和农村集体土地使用权住房；再者，任志强“高估了拆迁面积”。
针对“租房家庭比例及多套房家庭的低出租率之间差异”的疑问，甘犁认为，在租房市场中，合租现象比较普遍，“我们的数据显示,平均41%的租房家庭与人合租住房，城镇地区平均每套出租房中居住了1.45个家庭。据此推算，21%的城镇租房家庭仅占用了城镇地区14.5%的住房”。
统计“确实难”
在顾云昌和复旦大学房地产研究主任尹伯成看来，上述一来一去的争辩表明，住房空置情况的统计确实是“很大的难题”。
“每个人都会拿出自己的办法统计空置率。从专业的机构调查到小区‘查电表’了解是否住人，甚至，有人通过晚上数灯的方式推算住房空置率。至今，不仅争辩没停，空置率也没有一个统一的计算标准。”有业内人士感慨。
“国际上的住房空置率是以的房屋数量为分母，以出租租不掉、想卖卖不出的房屋数量为分子，得出的数据。”顾云昌对《国际金融报》记者说，但具体到中国，要推算出准确的中国住房空置率有几个难点。
他解释，首先，统计口径不清楚。从1986年房屋普查到2014年，将近30年的时间里，住宅数量有了巨大的改变，包括扩大、拆迁等，房屋总量这一基数很难统计清楚，“和国外相比，中国的基础资料不全，人口变化和城镇发展又太快，统计数据很难跟上现实的步伐”。
其次，数据来源不清楚。“各种住房空置率统计的办法都难以尽善尽美。即使是挨家挨户的调查也不一定能拿到完全准确的数据。一方面，调查难以覆盖的城镇情况；另一方面，住户给出的信息也有‘水分’掺杂其中。”顾云昌说，再者，有的机构将待售商品房面积等同于住房空置面积，“但实际上，两者并不等同”。
“我也一直在思考，哪种方法最合适。比如，挨家挨户登记，但抛开精力和时间不说，大家愿意真的跟你透露全部的情况？又比如，以家庭为单位统筹计算，但又不可能得到家庭的全部收入结构和人员构成。”在甘犁看来，到目前为止，最靠谱的还是抽样调查法。
甘犁称，其所在团队的调研和抽样共经历了3个阶段。2011年，将除新疆、西藏、内蒙之外的2585个县按照人均GDP分成10层，每一层在人口加权的情况下随机抽取8个县，在每个县人口加权的情况下随机抽取4个社区，一共在随机抽取了80个县的320个社区。
2013年，团队扩展了样本量，在各省进行对称抽样，在2011年的基础上新增了福建、内蒙、海南和宁夏四个省，采样数据覆盖了除新疆、西藏以及港、澳、台之外的29个省、262个县和1048个社区。最后一个阶段是，团队通过绘制、住户地理分布图，制作住户清单的方式建立末端抽样框，依照抽样框的住房分布情况进行随机抽样。每一个社区随机抽取20到50户受访家庭进行上门调查。
“我们试图展示最详尽的数据，也愿意各界‘拍砖’和探讨。”甘犁称，“其实，我们更希望，有关部门能及时统计出官方、的空置房报告，以给各方提供参考。”
城镇化是救星？
值得注意的是，进行横向比较，国际上，2000年至今，美国的空置率介于1%至3%；欧盟在2004年的住房空置调查显示各国平均空置率为9.5%；日本2008年的空置率为13.1%。
那么，高空置率该如何解决？
上述报告里提到的一种说法是，随着城镇化率的提高，更多农村人口进入城市，空置率会有所减少，但效果不是很明显。具体数据是，城镇化率每提高10个百分点，空置率仅降低2.6%个百分点。
顾云昌告诉《国际金融报》记者，农村人口进城确实是消化城镇空置房的一条途径，但并不是惟一，更非最关键的办法，“由于农民的收入水平不高，往往只能住很小的屋子。更有甚者，几个人挤一间屋子。让他们去消化大量的城镇空置房，有点不切实际”。
尹伯成也对《国际金融报》记者表示，对城镇化大幅度降低住房空置率的说法“不太看好。”他表示，农村人口确实有买房的需求，但是刚性需求不等于有效需求。
“在城市打工的农村人口购买力很弱，往往要靠政府的扶助政策来解决住房问题，并不能积极主动地消化空置的商品房。而身在农村想要进城的农民，往往只能靠卖老家土地的方法以求换得城里的一片屋檐。但是，目前中国农村土地的市场价格不高，即使卖掉土地也不一定能买得起城镇房，因此要依靠农村人口来消化城镇空置房不太现实。”尹伯成说。
在顾云昌看来，目前中国的住房市场是供大于求，因此，对空置房处理办法的探讨很有意义。尤其是，二、三线城市的住房空置率增加、如何消化这些空置房，应该引起重视。
顾云昌建议，“政府可以通过一系列手段来消化空置房。例如，以空置房来解决困难户的住房问题，减少商品房供应量等等。政府还可以以补差额的形式委托租赁机构将空置房以低价租给用户，既消化了空置房，又盘活了租赁市场的运作。对于实在卖不出去的房子，政府则需要提升这些房子的质量，例如完善硬件配套，改善交通状况等。”
市场影响几何
“空置率引发更远的思考：市场到底存不存在泡沫。大家很容易会想到，都已经有这么多房子空置了，我还要开发新的项目吗？对于消费者，他们可能会想，我要不要等市场彻底供大于求了再买房。”上述四线城市的开发商对《国际金融报》记者说。
报告还提到，2013年估算潜在的刚性住房总需求为24.6%，约为5400万套住房，相比2011年显著下降。
甘犁则解释，“空置率到多少才是楼市拐点，这个很难预测，只能通过压力测试来衡量。不过，如果以空置房现价按一定比例推算，房价一旦下跌5%，将会有17.1%的空置住房出现亏本，远高于非空置住房的6.6%。”
“如果空置房出现亏本，业主会更想尽快把空置的房产投放市场，亏本的比例迅速增加。”甘犁猜测，因此，空置房的泡沫一旦破裂，会对楼市产生巨大压力。
在同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟看来，未来房地产市场基本面的变化取决于两方面：一是货币政策层面是否有定向宽松措施，是否对房地产市场有利；二是调控政策是否有定向宽松，尤其是限购政策是否有执行层面松动的迹象。这两点才是直接影响市场供求关系基本面的因素。
“从大中城市短期市场表现来看，尽管短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅的现象，但这样的现象应该不会持续太久。”张宏伟对《国际金融报》记者说，预计今年第四季度，由于银行信贷对于首套自住需求的支持，信贷紧缩的局面将逐步得到改善，楼市调控政策也转向宽松，至此，供求关系较为合理或供不应求的城市房价将步入平稳上涨的通道。
宾根花园项目负责人也提到：“当前，一线城市住宅的供需比仅为65%，较119%的供需比仍显得相对供给不足。换言之，一线城市的房价，尚有维持空间。或许，对于购房者来说，早点出手仍为上策。”
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