[摘要] 用风雨欲来形容2014年的房地产市场颇为贴切，风波、破产传言、限购松绑，不少业内纷纷表示，中国房地产行业将在今年迎来拐点。
用风雨欲来形容2014年的房地产市场颇为贴切，风波、破产传言、限购松绑，不少业内纷纷表示，中国房地产行业将在今年迎来拐点。作为地产领军企业“招保万金”之一的招商地产，见证了这个行业的兴衰起落，今年迎来30周岁生日的同时，也在不断探索及确定“拐点”之后的发展之路。
产融结合实现升级形成独特的发展模式
1984年，招商地产创立于深圳蛇口，其前身是蛇口工业区建设指挥部房地产科，当时主营的项目是建设工业区厂房、货运港口以及员工宿舍等配套。经过数十年的建设，蛇口从一个偏僻的小渔村蜕变成为中国个对外开放的工业区，为当时中国的改革开放提供了可复制的样本。
2009年前后，时任广东省省委书记的汪洋提出“腾笼换鸟”和“双转移”后，南山区政府开始推动蛇口将低端制造业转移出去。在珠三角经济转型升级、深港合作更加紧密的大背景下，招商地产的工作重心转移到对原有的厂房、老楼、老宿舍区进行改造升级上。
随着蛇口区域转型升级的不断深入，原来的旧厂房因为产业调整不断腾空，腾空之后怎么办?一般开发商最常规的做法是把厂房拆掉，建一大片住宅出售。但招商地产不走寻常路，率先引导产业升级转型，南海意库便是其中的典型案例。
南海意库原是80年代的日资企业三洋厂房，产业调整后工厂搬出，厂房空置。招商地产没有将其拆掉改建成住宅，主要是考虑到整个蛇口规划里已有相当数量的住宅，在这个区域继续大量建高密度住宅，将会破坏原来已经形成的格局。更重要的是，如果把土地全部建成住宅，而没有任何产业，这个地方的经济活力将从何而来呢?因此，2000年以后，招商地产用了近十年时间，将旧厂房打造成“南海意库”这个深圳重要文化创意产业园区。此后，又完成了海上的更新，实现了工业制造业的蛇口向新兴产业蛇口的升级过渡，践行了“绿色家居”开发理念。
对此，招商地产总经理贺建亚表示，实现一个的产业升级是不如把土地建成住宅卖掉那么快有，但是产业在你手上，还可以持续地经营。一平米的租金原来是20块钱，后来变40块钱，再变60块钱，这也是增长。而且，这里面进来了企业，税收不断增加，地方政府高兴，产业升级了，解决了更高一级城市人口的就业和素质问题，同时保持住宅的需求量。
蛇口是中国新型城镇化发展的缩影。这个30年前的对外出口加工区，曾经有过很多当年中国的，30年后这里依然充满了活力。整个区域不断进行产业升级、不断出现新的产业和新的增长点，而招商地产在蛇口30年的经验积淀意义重大，对中国其他城市具有积极的借鉴作用。当年的蛇口模式是改革开放的一片试验田，它引发了中国各地改革开放的一系列行动;现在蛇口在产业转型中遇到的问题，很多其他城市一样也会遇到，招商地产在实践中进行有效归纳和提炼，希望能够创造中国新型城镇化建设的新型模板。
同时贺建亚也表示，要想把蛇口故事复制到别的地方是困难的，挑战在于产业本身不能复制，可以复制的是管理运营这个产业的一些方法，要因地制宜来设计每个地方具体是做什么内容。目前招商已经进入了29个城市，下一步还会有几个。在这些城市里，像其他发展商一样，招商地产也会做住宅业务的快周转，但不会只做住宅项目，公司更倾向于选择能够做新城开发、或者旧城改造的项目，充分利用蛇口经验，将当地政府的规划和建设理念和当地经济成长的基础规律有效结合起来。
住宅市场天花板已现 下半场出奇制胜
正是因为与其他开发商单一建房卖房的盈利模式不同，对于2014年跌声一片的房地产市场，招商地产显得气定神闲。上半年各地楼市风波、破产传言不断出现在各大报纸网站，更有一些业内人士断言：住宅市场天花板已现，中国房地产行业将在今年迎来拐点。
如何在这一轮行业风波中规避风险、跑赢对手?招商地产独特的发展模式已经提前为这场竞争打下坚实的基础，产融结合的发展方向令其成功避险并保持持续稳定的增长。贺建亚说，一个企业很怕的就是随波逐流，或者是特立独行，都是危险的，在复杂的形势面前能够有自己的思考和有自己的安排是重要的。
招商地产对进入的城市不断梳理，深入研究哪些城市是长期可持续发展的、哪些城市只是机会主义，绝不会进入一个城市就一定要坚持死守。未来5-10年，招商地产既不会像有的公司那样只聚焦在几个城市，也不会在范围内广泛撒网，在现有基础上做好30个城市的深耕，是可预见、可实现的目标。贺建亚认为，中国房地产过去十年的发展是以住宅为主跑马圈地，招商局集团出于资源配置的考虑，没有在这里面做更大投入。而恰恰到了现在，新城镇化对产城融合互动的需求越来越大，是可以在这个领域内狠狠地来施展一番拳脚的时候了，产业、金融和地产集团军作战正是招商局的所在。
除了成熟的产业园区、产融结合城等原有项目，对于在哪些城市、发展哪类项目，招商地产也有独特的思考。2013年，招商地产进入烟台、日照等三四线城市，这些城市并不是大型房地产商大规模住宅的主战场，但招商地产考虑到了未来几十年分时度假和养老产业的庞大市场需求。随着老年人口的增加，中国逐渐进入老龄化社会，现在很多地产公司纷纷试水养老地产。据贺建亚透露，招商地产联合招商银行等同门机构，在养老地产方面已经研究了5年，做了深入的客户调查，未来能做出一份有意义、有价值的产品。
招商局140多年来都有振兴民族家国的使命与情怀，作为百年招商局旗下三大核心业务之一房地产板块的旗舰企业，招商地产凭着扎实的基础一步一步走向成熟的而立之年。即便当前的房地产市场风起云涌，也不能阻挡招商地产稳定而不惑的前行。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
