[摘要] 2014，我们站在希望的起点上，2014年将是中国全面落实十八届三中全会精神、全面推行结构性改革的第一年，将是近20年来政治、社会、经济最为复杂的一年。承接宏观经济变革，面对“自住型商品房”发展的新契机，更加坚强的开发商如何抢抓机遇加速扩张？如何在挑战中与新宏观经济接轨？如何在发展浪潮中超越自身？
2014，我们站在希望的起点上，2014年将是中国全面落实十八届三中全会精神、全面推行结构性改革的年，将是近20年来政治、社会、经济最为复杂的一年。承接宏观经济变革，面对“自住型商品房”发展的新契机，更加坚强的开发商如何抢抓机遇加速扩张？如何在挑战中与新宏观经济接轨？如何在发展浪潮中超越自身？
2014年3月6日，由住房和城乡建设部政策研究、中指研究院联合主办，房天下与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2014第十四届中国房地产发展年会在北京盛大召开。本届年会主题为“政策与市场的博弈”，将汇聚国内经济学家、政府官员、学者、投行基金、地产大腕等业内人士，共同探讨2014改革创新背景下的中国房地产创新发展之路。房天下采访了北京房开韩建置业有限公司总经理于明成，大话2014年“政策与市场博弈”下的北京楼市发展。
北京房开韩建置业有限公司总经理 于明成（摄影:陈子阳）
房天下讯 2014年中国房地产发展年会开幕在即，北京房开韩建置业有限公司总经理于明成先生在接受房天下采访时说，自住型商品房将会影响未来的产品结构。
自住型商品房影响产品结构 调控效果要看政府决心
2014年北京大力发展自住型商品房，保证商品住宅供应用地50%以上用于建设自住房，这一政策的出台立马引发业内热议，于明成先生对此也说出了自己的看法。他介绍说，自住型商品房大多面积在90平以下，价格在1万元到2.2万元之间，区域多在五环外。自主型商品房主要目标是满足中低端、夹心层的住房需求，“自住型商品房的调控方式不同于以往的需求端控制，着重调节供给，强化住房的民生属性，如果长期健全的落实，将会影响未来的产品结构。”
于明成分析说道，从当前的供应量来看，大量自主性商品房可以在短时期内延缓房价的过快上涨，解决部分刚需客户的住房问题。但是，我们也要同时看到，自住型商品房虽然今年有几万套上市，但是之前积累下来的等待政策房的客户更是多达十几万，而且这部分购房人群在选择自住型商品房时，拥有优先选择权，所以说目前刚开始关注自住型商品房的客户如果想在近期就能如愿购房，机会还是小的。对于这一点，客户可能需要经过一段时间或几次摇号失败后才能认识到并接受。因此从长远看，有一定经济实力，又着急居住的客户，还是选择价格较为合理的普通商品房，更为实际。
在自住型商品房的调控方向问题上，于明成阐明道，自住型商品房的区域价格是被锁定的，政府希望通过“自住房”将市场预期逐渐稳定下来，这也是调控的重要目标。但是目前有很多数据显示2014年自住型商品5万套的供应量将面对考验，所以究竟是做到暂时趋稳还是长期调控，还是要看自住型商品房的实际和持续供应情况，最关键的是政府的决心。
政策规定自住型商品房5年内不得转让，转让需缴30%的，因此有一部分人认为政府默认5年后的房价确定比现在高，在回答这个问题时，于明成说道，目前土地成本的上涨,拿地成本提高呈现放大趋向。
于明成还引用了一组数据来佐证这个问题，2013年前三季度，十大代表性企业累计拿地金额为2447亿元，是去年同期的1.5倍，比去年全年水平高出11%。累计拿地面积为7553万平方米，相比去年同期大幅增长46%。另外在近期成交的土地中，配建的政策房和商业比重也有上升趋势，因此导致开发商拿地成本高涨，甚至在2013年，出现了土地楼面价格高于在售产品，也就是面粉价格高于面包了，因此从这方面来看，开发商还是会通过高售价，来平衡高地价。“对于自住和的客户来说，现在买房还会比较好的时机，是性价比较高，品质较好的项目。”
供应不足造成新建住宅成交放缓 未来房山或成北京热点区域
2013年楼市火爆异常，2014年首月北京住宅成交遇冷，较去年同期下滑46%。在于明成看来，二手房与新建住宅市场成交量下降的原因不同，二手房成交量下调更多是因为信贷紧张，相比往年，2014年1月份的信贷并未放开，而新建住宅成交放缓主要是因为供应不足，从而影响了成交量，春节前，绝大部分开发商都完成了年度任务，并提前开始春节休假，供应量的减小也导致了成交的下滑。当然除了这个原因外，自住型商品房导致的观望以及今年春节较早，对市场表现都有影响。
从房山区域来说，去年大量的购房需求被抑制了，今年一旦开发商放量，将还会有大量的成交出现，当然这是对去年的需求量的释放，具体今年的市场还是取决于政府导向，因此2014年整体形势还是要谨慎乐观。是对于的刚需项目，凭借交通的便利，依然具有较高的市场追捧度。
此外，于明成也就此分析了房山新城、通州新城、顺义新城、亦庄新城等新城区域的发展，他分析道，目前这四个区域已经成为北京疏散产业及人口的重要区域，这四个区域的交通比较便利，加之配套的逐步完善，未来有60%以上的住房需求者会选择这四个区域，从去年房山土地成交来看，已经出现了井喷之势，这边便捷交通，以及较好的环境资源和逐渐成熟的配套成为了吸引客群的主要原因，因此今年房山将成为北京的热点区域。
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