[摘要] 9月上旬，万科以近54亿元的价格，成功竞得深圳西丽留仙洞总部基地首次出让的三地块。这是万科第一次拿下产业用地，但这并没有引起媒体的过多关注。第二天，万科深圳前海企业公馆BOT项目开工。项目预计总为8亿元，2014年6月底竣工，由万科建设并运营8年后移交给前海管理局。
9月上旬，万科以近54亿元的价格，成功竞得深圳西丽留仙洞总部基地首次出让的三地块。这是万科次拿下产业用地，但这并没有引起媒体的过多关注。第二天，万科深圳前海企业公馆BOT项目开工。项目预计总为8亿元，2014年6月底竣工，由万科建设并运营8年后移交给前海管理局。号称专注于房地产住宅开发的万科，试水多元化并悄然转型的轮廓正逐渐清晰。
试水多元化
“目前，万科正从产品提供商向城市配套服务商转变。为了实现这个定位，万科不得不做商业地产，除了满足居民日常生活需要的社区商业领域，未来也可以考虑经营垃圾场。”在今年6月底的一次媒体见面会上，万科总裁郁亮告诉中国经济时报记者，要完成这个新的定位，万科还需要做很多改变。做住宅已经得心应手的万科，要向服务商转型，关键还在于团队转型的问题。
在郁亮看来，现在国内持有型物业的很低，大量持有很不现实。万科涉及商业地产的同时，也保持一种谨慎态度。“万科更有兴趣的是，研究如何成为城市发展的配套服务商。”
万科的另一个考虑则是，垃圾场是每个城市发展必需的配套，也是城市发展面临的一个重要问题。从这个角度来看，万科也在考虑，未来参与到建造和经营垃圾场的领域中去，做成公园式的垃圾场，万科希望能够从中获得发展机会。
拿下产业地块、前海企业公馆项目开工、万科儿童医院项目签约仪式举办、未来经营垃圾场。万科成为城市配套服务商的角色正在慢慢转变。
在北京，万科正在“试水”区域城市运营商的角色。从2009年首度进驻北京房山至今，万科成为房山规模的开发企业。与一般意义上的房地产开发商不同，万科将更多的精力放在楼盘之外，包括牵头名校资源的引进、系统化引入社区配套体系以及屡次协助政府共同举办长阳音乐节等。
悄然转型前景如何
“即便从自身发展来考虑，万科也有足够的理由做这些事情。”业内人士认为，经过十余年的高速发展之后，万科已走过了单纯靠规模扩张谋发展的阶段，尤其是在当前宏观调控日益趋紧的大势下，万科要想保持领先，必须谋求新的发展动力。
不过，对于当下国内楼市火热的场面来说，多数开发商尽管也在发力多元化，但更多还是专注于自己的老本行。对于万科的“不务正业”，有人士质疑，在多元化过程中，如果万科把握不好节奏，放弃这一轮楼市热潮，有可能会丧失自身的，沦为二线开发商。
郁亮此前对本报记者提到：未来十年，中国住宅需求量会稳定下来，甚至会萎缩。中国房地产市场规模大概为十万亿元，按照如今一年一千万套住宅计算，十年内可能遭遇传统意义上的天花板。
郁亮表示，万科的未来定位就是要从产品供应商转变为配套服务商。万科已经拥有40万住宅客户，未来5年，客户数量有望达到100万，并且这些客户对万科品牌都有较高的认同度，这也是万科未来定位城市配套服务商的重要基础。
在郁亮看来，城市配套服务商的思路很宽广，并非简单拘泥于商业地产，甚至包括垃圾厂等与民众生活息息相关的行业。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁表示，万科一直声称专做住宅，现在大幅度转型，是因为预测到住宅市场的竞争会加剧。同时，继续高涨的房价导致政策调控力度不会减弱，万科专做住宅的战略与政策形成正面冲突。为了规避这种冲突，万科需要多元化发展来满足其保持利润的需要。
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房企将两级分化
事实上，房地产市场发展至今，楼盘开发已不再是开发商的任务，越来越多的开发商自觉不自觉地扮演着“城市运营”的角色。这一点将在新型城镇化的浪潮中表现得更为明显。市场需要的不再是单纯的开发商，而是具有综合运行能力的城市运营商，这就给开发商提出新的命题：如何转型以适应新的市场要求。
上海学会副会长陈湛匀指出，新型城镇化将使房地产领域的竞争超出原来传统产品的范畴，配套资源会影响一个项目的成效。也就是说，房地产开发商在项目中理性地植入或医疗的元素，会产生独特的竞争力，万科长阳半岛便是例证。
有预言，未来五到十年，开发商逐渐显现两极分化，大多数中小开发商将可能彻底消失，实力和品牌兼具的大开发商将成为城市运营的重要力量，因为只有大开发商才有良好的开发和运营经验，能有效地整合各种产业资源。更重要的是，一个城市运营商要能够领会城市规划的要点宗旨，积极主动城市的发展，在实现利润化的同时，推动城市经营进程，给城市的未来提供产品、文化和服务，帮助提升整个城市的竞争力。
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