[摘要] 8月全国70大城市房价上涨势头不减，北京同比涨幅达19.3%，领跑全国。9月全国各地频出，地价不断被刷新。同时，房产税和长效调控机制呼之欲出，而部分城市收紧政策调控。在这样的背景下，楼市的风险不断聚积，但是房企不断高价拿地，五成上市房企保持高负债运营，可谓“豪赌楼市”。
8月70大城市房价上涨势头不减，北京同比涨幅达19.3%，领跑。9月各地频出，地价不断被刷新。同时，房产税和长效调控机制呼之欲出，而部分城市收紧政策调控。在这样的背景下，楼市的风险不断聚积，但是房企不断高价拿地，五成上市房企保持高负债运营，可谓“豪赌楼市”。
五成上市房企资产负债率超70%
根据企业年报，截止到8月31日，房天下统计的38家主要房企的相关数据，发现超过五成房企资产负债超过70%，其中ST珠江、金科、首开、格力等资产负债率超过80%，近年来扩张比较凶猛的泰禾资产负债率为80%，在天津、北京摘得的融创，企业资产负债率更是超过82%。房企目前一般的负债率为60%~70%，负债率在60%以下的负债率说明企业扩张较慢，而负债率在70%以上的资产负债率属偏高，企业的财务风险比较大。
据《证券时报》报道，目前两市正有越来越多的房地产上市公司加入再融资“大军”。Wind数据显示，按照申万行业划分，年内已有23家房企披露再融资方案，累计增发113.72亿股，募集金额共计668.27亿元。而金科股份(000656)、北京城建(600266)等公司的再融资规模也都达到数十亿元。在资产负债率居高不下的情况下，多家房企出台再融资方案，这一方面反映出对房企对地产再融资放松的乐观预期，但另一个方面也意味着房企所面临的财务风险进一步加剧。
政策环境重压 房企困难重重
近日，中指研究院数据显示，100个城市新建住宅平均价格8月同比上涨8.61%，而环比也已经连涨15个月。国家统计局官方数据显示，与去年同月相比，70个大中城市中，上涨的城市有69个。8月份同比价格变动中，北京房价涨幅，高达19.3%。
在房价高企的同时，地价也不断被抬高。9月的土地市场十分火爆，北京农展馆地块凭借7.3万/平的楼面价荣登单价，杭州、苏州、上海等地同一天出世，记录不断被刷新。
在房价、地价不断攀升，有可能会倒逼政策出台，出台房产税和房地产的长效调控机制的呼声愈加强烈。有消息称，到目前有7城市被住建部约谈，年内应该会有相应动作。郑州就是被约谈的城市之一，9月初郑州市推出了被称为升级版的商品住房限购令，规定“对于未满20周岁的单身人员，暂停其在郑州市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，在郑州市限购区域内限购1套住房……”，这样从紧从严的调控，引发了社会广泛关注。
房企不仅要在土地市场上，激烈地争抢土地，还面临在地价攀升、房价高企带来的政策风险，房企能否突破重围，在困难中再创辉煌销售业绩？
房企奔走海外 规避楼市风险
近日，李嘉诚抛售内地资产，西迁欧洲大陆。其实，在此前随着一线城市房地产调控日益严苛，中国房地产开发商将眼光投向海外，开始布局海外的战略。根据中国海外联合会新近公布的数据，2012年以来，中国内地开发商在海外的房地产项目，总规模超过百亿美元。在高负债情况下，房企为规避内地楼市泡沫风险，将目光转向海外，把鸡蛋分散在不同的篮子里。
其实，内地房企在面临政策风险的同时，还需要考虑拿地难度增加、拿地成本上升，激烈的市场竞争等问题，这都对房地产企业的战略及运营管理等方面提出了更为严峻的考验，房企奔走海外成了一些房企的战略布局，未来绿地集团将在悉尼建设悉尼•绿地及配套商业和高星级酒店；万达在莫斯科开发旅游地产项目；万科在旧金山开发住宅项目，中海外在伦敦开发写字楼项目等等，不少上市房企争着奔走海外，内地的资金大量流入海外，如何让这些海外资金转化为利润，对房企而言可谓全新的挑战。
在目前调控风险不断增加的情况下，为何多数房企保持高负债运营的状况？中国社会科学院的陈耀博士认为，现在的房地产调控，只是为了避免房价大幅度的波动，调控出台后房价任然在上涨，但是涨幅收紧，调控对房价过快上涨起到缓冲、减压的作用。虽然房企选择高负债运营的风险比较大，但是他们对市场预期大于风险的，但是高位运营超过70%已经到了警戒线，一旦资金链断裂，危险的，房企整体上是理性的，一方面有对市场的判断，另一方面对新一届政府和城镇化也是充满预期的。
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