[摘要] 综合预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174-185万左右，需要护理老人床位数30-32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设，市场空间是巨大的。
国际养老地产发展规律
按国际标准，65岁以上老人人口占比达到7%，意味着这个国家或地区进入老龄化社会，但需要注意的是养老市场发展阶段与老龄化发展阶段不一定重合，养老地产的发展受制于老年人口占比、老年人抚养比、以及人均GDP等多方面的因素。先让我们梳理下先进国家及地区的养老市场发展历程及特点。
（一）美国
同策咨询研究数据显示，美国20世纪40年代进入老龄社会，60年代起重视养老市场发展。从65岁以上人口占比角度看，占比低于10%时，养老市场处于发展初期；突破10%以后，呈快速发展趋势；稳定在13%左右时，进入成熟稳定阶段。
从人均GDP角度看，10000美元成为发展初期和快速期的分界点，当1990年突破23000美元后，养老市场的成熟平稳期也随即到来。
（二）日本
同策咨询研究数据显示，日本1970年进入老龄化社会，进入上世纪90年代后，老龄化增速加快。从65岁以上人口占比角度来看，当占比低于12%时，养老市场处于快速发展阶段；当高于12%时，进入成熟稳定阶段。
从人均GDP角度来看，当人均GDP高于25000美元后，养老市场开始由快速发展期向成熟期过渡
原标题：国内外养老地产市场发展现状及需求预测
（三）德国
同策咨询研究数据显示，德国社会老龄化发展较快，20世纪70年代已经十分严重，2010年65岁以上人口占比更高达20.4%。
从65岁以上人口占比角度看，当占比低于15%时，养老市场处于快速发展阶段；高于15%且稳定增长后，进入成熟阶段。
从人均GDP角度看，当人均GDP高于22000美元时，养老市场开始由快速发展期进入成熟期
英国
英国社会老龄化一直较为严重，自上世纪70年代中期以来，老龄化趋势愈发明显。
同策咨询研究数据显示，从65岁以上人口占比角度来看，当占比低于13%时，养老市场处于发展初期；占比达到13%-15%时，处于快速发展阶段；高于15%后，进入成熟稳定阶段。
从人均GDP角度看，2500美元成为发展初期和快速期的分界点，上世纪90年代英国人均GDP达到18000美元左右，养老市场开始由快速发展期进入成熟期
原标题：国内外养老地产市场发展现状及需求预测
新加坡
同策咨询研究数据显示，新加坡20世纪末进入老龄社会，2010年65岁以上人口占比为9.01%。从65岁以上人口占比角度看，当占比低于6%时，养老市场处于快速发展阶段；高于6%后，进入迅速发展阶段。
从人均GDP角度看，10000美元成为发展初期和快速发展期的分界点，高于10000美元后，养老市场发展速度加快
台湾
同策咨询研究数据显示，台湾20世纪90年代已处于老龄社会，2011年65岁以上人口占比10.8%
从65岁以上人口占比角度看，上世纪末2006年台湾65岁以上人口占比由8%上升到10%，老年人口占比提高不断刺激养老市场发展。
从人均GDP角度看，90年代初期台湾人均GDP突破10000美元，养老市场步入快速发展阶段[资料来源：万德数据库]。
原标题：国内外养老地产市场发展现状及需求预测
各国养老市场发展阶段特征
养老发展阶段与经济发展水平、老年人口占比密切相关。同策咨询研究数据表明，对于美日欧等成熟发达经济来说，普遍的规律是当人均GDP处于1万美元，65岁以上人口占比突破10%时，养老市场进入快速发展期；当人均GDP处于2万美元、65岁以上人口占比介于12%-15%之间时，养老市场步入成熟稳定发展阶段。
而亚洲新兴国家的阶段性时点特征略有不同，由于其老年人口增速远高于发达国家，所以当人均GDP突破1万美元，65岁以上人口高于6%时，养老市场就已开始由初期阶段转入快速发展阶段。
国内目前养老地产需求、供给状况
我国养老市场发展阶段
我国人均GDP近年来保持8%以上的增长速度，有显著提升。2011年我国人均GDP达35083元人民币，约为5500美元，已处中等偏上收入国家行列，具备一定的支撑养老市场的经济条件，但仍与发达国家有巨大差距，如美国为48373美元，德国37337美元。虽然目前的增长高峰阶段已经过去，但随着我国经济持续稳定增长、人口数量继续得以有效控制，未来人均GDP将继续提升。
其次，老年人口占比逐年提升。同策咨询研究数据显示，2011年我国65岁及以上老龄人口占总人口比例已达9.1%，按国际通行标准界定，我国已进入老龄社会，具备养老服务及养老地产发展的需求环境。
再次，人口结构变化显著，80年代以来，老年人口占比逐渐提高，老年抚养比不断提高。2010这一数据为11.9%，即每100名劳动年龄人口抚养近12个65岁及以上的老年人，相比2000年增长了近20%，青年一代老年抚养压力剧增。
但同时，我们根据人均GDP增长的初步测算，可以判断，我国即将进入养老地产的快速发展期，需求与供给均将会有大幅度的增长；参考发达国家的经验，这个过程至少需经历20年的时间，这期间养老市场将创造出新一轮的创新及变革。
原标题：国内外养老地产市场发展现状及需求预测
养老市场需求容量测算
为了能更有效的论证我国养老市场所蕴藏的巨大容量和上级，我们采用了回归模型估算法以及收入匹配度估算法，针对城市商业化养老机构需求进行了估算：
另一方面，好的信号是近年来逐步对养老产业做出政策性指导，旨在加大养老问题的市场解决力度，比如国家“十二五”规划中明确指出：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。2008年底北京市民政局等五部门联合下发的《关于加快养老服务机构发展意见》中也提出到2020年，90%老年人在社会化服务协助下居家养老，6%通过政府购买社区服务照顾养老，4%入住养老机构集中养老。而上海、石家庄、长春等城市规划未来90%老年人在社会化服务协助下实现家庭养老，7%通过政府购买社区照顾服务养老，3%入住养老机构集中养老。
同策的探索及感悟
同策伴随中国房地产成长十余年，始终密切关注行业内的发展契机，而养老地产无疑是未来20年房企所趋之若鹜的新领域(小区网论坛)。同策咨询自2010年末就启动了对养老地产的前瞻性研究工作，针对养老地产国际案例及国家比较研究，国内养老地产案例及发展环境研究，养老地产基础体系研究，养老地产盈利模式研究，养老地产客户特性研究等五大体系的25个子体系进行了深入的探索和总结。
在专项研究的基础上，同策咨询借助民政部下属老基会的资源，对养老产业相关土地、税收、资助补贴、管理办法等方面政策进行了摸底和梳理，同时也和养老产业链条中的资源方进行了深入的交流和探讨。
除此之外，同策咨询研发养老战略研究团队还陆续考察了国内外多个养老项目，从规划布局、物业配比到硬件设施、软件服务对养老地产进行了多方面的直观体验和理解，并将调研中获得的感悟及成果积淀应用到我们对养老地产开发策划的实践中。
更加幸运的是，我们携手平安集团共同完成了其个具有战略性意义的养老项目的实施工作，从项目的策划定位，到规划设计，养老运营方案确定，以及、医院、农庄等各方资源的引入，同策均全程参与并与平安一起探索解决方案。
最后，我们想说的是，对于养老地产，市场上并无的，但同策咨询已领先一步，并具有理论和实践的双重积淀。我们深切地盼望，能和有志于在养老地产进行战略布局的开发商共同探索属于中国的养老地产发展之路，为养老谋求出路，为行业竖立标杆。
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