[摘要] 上市之后再未开发全新项目、旗下近乎烂尾的项目估值超过公司市值11倍、香港上市房企中国地产为何疑云重重？
上市之后再未开发全新项目、旗下近乎烂尾的项目估值超过公司市值11倍、香港上市房企中国地产为何疑云重重？
5月31日，开张10年的乐购镇宁店结束运营。原因是，业主方上海静安协和房地产有限公司提出租金上涨，让乐购无法承受。
至此，位于南京西路协和城一期商铺几乎全部陷入空置。
一时间，充满“传奇色彩”的协和城项目重现报端，再次成为媒体关注的焦点。
拿地超过20年，至今未完工；一期项目获得销售许可证9年以来仅售出222套住宅中的5套房源，而目前售楼处也停止了运营。
这样一个近乎烂尾的项目，2012年估值高达428.8亿港元，超过其开发商中国地产整个公司目前市值38.35亿港元11倍。
协和城项目神秘面纱背后，中国地产也存在诸多乱象。
中国地产2012年年报显示，公司董事会及高级管理层平均年龄69.4岁。
此外，《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)了解到，中国地产自2007年上市以来，再未开发全新项目，收入以及利润全部依赖上海协和城在内的上市初始资产提供。
而近期，公司屡次用协和城等项目作抵押贷款，疑似借新债还旧债。
协和城怪象之谜
《东地产》试图在沪上各大房地产研究机构查询协和城销售信息，相关分析师均回应：“系统里查不到该项目信息”。
网上房地产公开数据披露，协和城一期2004年5月25日开盘至今9年时间，只售出222套房源中的5套。
公开信息显示，协和城一期目前处于在售状态，均价11万元/平方米。二期处于待售状态，价格待定。
《东地产》致电售楼处，售楼处电话始终处于无人接听状态。
近日，《东地产》实地走访该项目发现，项目售楼处大门紧锁，小区内冷冷清清，只有稀稀拉拉三两位保洁员和保安的身影。
《东地产》注意到，一栋大楼内的三个电梯有两个电梯处于静止状态，该栋楼大门处还缺了一扇门。
乐购镇宁路店，该卖场已基本完成搬迁，门口贴着的通告表明，在乐购完全搬迁后，将在7月中旬对整栋大楼和商铺进行大规模的整改。
目前只有乐购入口处的星巴克正常营业，永源路上协和城一期的沿街商铺全部处于关闭状态。
这一点在中国地产2012年年报也有所体现，其中显示其物业租金收入1600万港元，下跌23.2%。
此外，《东地产》在项目二期施工现场看到，北面地块一部分商业项目已基本完工，而一路之隔的南面地块却并无动工迹象。
中国地产2010年报显示，协和城二期项目将于2011至2013年竣工。而2011年报的竣工时间则变成了2012至2014年，2012年年报则是2013至2015年，开发商一再拖延竣工时间。
《东地产》从上海市静安区房地产交易获得的关于协和城的土地状况信息显示，该土地的使用期限截止2043年5月30日，目前到该土地使用截至期限只有30年左右的时间。
就一期停售、商铺空置、二期停工等疑问，《东地产》致电上海静安协和房地产有限公司，发现公司电话为“空号”。
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项目估值屡屡攀升
这样一个近乎烂尾的项目，2012年估值高达428.8亿港元，而中国地产整个公司目前的市值仅38.35亿港元。该项目估值超过公司市值11倍。
值得注意的是，中国地产上市后曾两次更换评估公司。
公开资料显示，2007年，上市财年，中国地产便更换了协和城项目评估公司，2008年，项目估值204亿港元。而到了2009年，中国地产再次更换了评估公司，协和城项目估值增至325亿港元，到2012年，该项目估值一跃上升到428.8亿港元。
《东地产》就此采访了第三方估价师张悦，张悦认为428亿港元的估值明显偏高。
张悦告诉《东地产》，项目估值高企一定程度上能够增加上市公司的利润。
《东地产》查阅中国地产近几年年报发现，屡屡攀升的项目估值也为公司带来了可观的账面利润。
2012年年报显示，2012年，公司收入69.2亿港元，而利润却有230亿港元。
有分析认为：“中国地产近年的纯利数据便一直跟随物业公允值的变动而大幅波动。在2009财年更换评估公司协和城项目大幅的次年，由于估值增长乏力，2010财年中国地产的纯利应声下跌53.4%，之后又在2011年继续同比减少55.4%。”
公司高管平均年龄69.4岁
中国地产的乱象不止于利用物业重估扮靓业绩。
《东地产》就上述提及疑问多番电话采访中国地产香港总部，并发送采访函至公司相关部门，截至记者发稿，对方拒绝作出任何解释。
与公司本身“老态龙钟”相对应的是，公司的董事会及高级管理层也都是一群“老者”，平均年龄高达69.4岁，其中年龄为公司独立非执行董事郑灿焜82岁，而董事会主席WangShihChang79岁，身为执行董事的徐礼昌也有73岁。
三位执行董事中，两位为70岁以上老人，另外一位较为年轻的董事总经理汪世忠也有63岁。
这样一批老者领导的公司，上市5年以来，一直“吃老本”，从未涉及过全新项目的开发。公司的账目运转一直依赖仅有的几个项目。
《东地产》近日从静安区房地产交易获悉，5月份，中国地产获得了兴业银行上海分行6.5亿元人民币贷款。
除了成功从兴业银行上海分行获得借款外，上海静安协和房地产有限公司还将华山饭店与协和城一期5层等用作抵押物，向民生银行上海分行借贷3亿元，期限为2013年3月21日至4月21日。
值得注意的是，公司今年有超过31亿港元的银行贷款将要到期。
而2012年公司年报显示，2012年来自上海地区的物业销售收入更只有62.8万元港币。业内人士分析，在没有收入的情况下，巨额的贷款只能通过借新债来偿还。
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