[摘要] 蔡慧健会上表示，全国商品房供应中写字楼占比3%，商铺占比11%，全国大城市占比72%，十个重点城市占比50%，其中有4个大城市北京、上海、广州、天津占比30%，可见商业地产特色与经济挂钩的。
2013年5月，在北京、上海两大城市，由中指研究院、中房指数系统联合主办，房天下联合承办的2013第八届中国商业地产年会正式启幕，房天下策划第八届商业地产年会主题论坛——“新形势下京城商业地产攻略”，特邀学者、业内大佬全方位剖析中国商业地产发展趋势，共同探索商业地产未来发展之路，分享商业地产之道。会上北京中原房地产经纪有限公司工商铺部总经理蔡慧健现场分享《商业地产经验》。
北京中原房地产经纪有限公司工商铺部总经理 蔡慧健
随着商业地产发展逐渐壮大，万科、龙湖、万达、保利等大型企业开发商，这两年都纷纷的加大了对商业地产的投入。
蔡慧健会上表示，商品房供应中写字楼占比3%，商铺占比11%，大城市占比72%，十个重点城市占比50%，其中有4个大城市北京、上海、广州、天津占比30%，可见商业地产特色与经济挂钩的。按照中国的现状，商业地产与上发达国家商用物业占比有很大差距，我们了解到上主要发达国家的商用物业地产价值占房地产市场总价值的比例达到近70%，而目前中国的占比是30%左右，未来这个结构性的成长空间很巨大。从这个数据上能看到，2005年至2008年，商用物业的新开工面积和居住面积保持平稳，2010年、2011、2012年，商用物业新开工面积出现了爆发式增长，竣工面积年均增幅达25%，也可以预见，2013年起，商用物业竣工面积或许会出现更大程度的增长。
2013年从几个大城市来看，写字楼迎来供应高峰，写字楼新开工的面积大副增长十分明显，由于各个城市的推地时间，以及开工的时间不同，供应的高峰出现的时间也明显不同，其中2013年出现写字楼供应高峰的城市有成都和杭州，北京也是一个供应的高峰期。2014年出现写字楼供应的高峰期城市有北京、广州、上海、重庆，而深圳供应的高峰期会在2015年才会出现。这个供应高峰期到来，将会对整个市场租金和售价产生巨大的影响，其中北京的供应应该是之首，也是历史位。
从新开工的增速来看，商用物业25%增速，略低于写字楼28%，高于住宅的15%，未来商用物业竣工面积会持续增长。在我们看到的主要城市有北京、上海、广州、深圳、天津、重庆商用物业销售面积，2008年以来，这几个城市的销售面积持续保持低位，与2007年高位相比，有15%的差距。供求失衡也是促进近两年商用物业价格大副上涨的主要原因。北京和上海写字楼租金的变化过程，两次经济危机过后，均出现反弹的过程，1997年和2008年。反弹之后会一定时间的租金平稳，写字楼市场的性波动受经济的性波动影响，第二，除非出现了大规模的经济危机，否则写字楼市场的租金一般会呈现平稳增长的态势。第三，经济危机之后，写字楼租金出现、反弹、平稳增长的过程，我们认为写字楼市场出现以上周期性波动的主要原因也是由供求关系的变化造成的。
蔡慧健分析道，一个房地产周期出现以下三个阶段，个阶段，随着经济的快速增长，对写字楼需求明显提升，写字楼的开工也将逐步增加，但竣工的速度是赶不上写字楼的需求，因此在此期间，写字楼的通吃率及供应量下滑，写字楼的租金和售价就会快速上升。 第二个阶段，经济增长见底，需求下滑，供大于求，租金售价会下滑。 第三个阶段，经济回落放缓，写字楼竣工量减少，供求逐步恢复平衡，目前看来，主要的城市写字楼市场正处于一个反弹而转向平稳增长的过程。
根据国家统计局的数据显示，2012年社会消费品零售总额20万亿元，同比增长14.3%，2011年、2012年写字楼新开工面积出现井喷式的增长。鉴于消费者零售总额增速降低，以及供应量的扩大，蔡慧健大胆的预测北京商用物业将进入平稳发展期。在这样的市场环境下，新的商用物业入市前的定位尤为重要，对运营能力有更高的要求，对商业地产的潜在进入者带来较大的准入门槛，符合优胜劣汰的市场择优录取规律。
2008年出现国五条，2009年出现了成交的反弹，再到国十条，京十五条等多项政策限购，最主要体现是限购调税，调整首付及限贷等等，政府对住宅市场是做了一个严厉的调控和打压，商业地产没有任何的限制。2013年3月份创了历史新高的峰值，1700亿，同时也明显感觉到已经有一部分资金会涌入商业地产中，这样可以看到目前各大开发上转型进入商业地产，是否意味着商业地产的春天已经到了？我们认为一部分的者，从住宅找不到资金的出口，股市也有风险，商业地产一直在价值低谷的状态，所以看到商业地产一个率，进入了商业地产，促进了商业地产稳步上升。在某种程度来讲，我们认为目前的政策恰恰是支援了商业地产的发展。
目前国内商业地产方向，一线城市住宅、甲级写字楼购物租金直属对比，甲级写字楼46%，北京商用物业增长远远超出这个比例，原因是商用物业近年来的增长迅速。随着收入水平的增长，一线城市对商用物业需求也是剧增，使得租金的增长迅猛。随着电子商务和移动互联网的兴起，改变了人们的消费模式和消费情况，以及消费增速的放缓，对商铺的需求的零售企业，门店数量增加出现了明显的增速放缓，我们做了一些数据监察，16家零售商门店数量依然上升，不同的类型企业出现了明显的分化。2012年，门店数量环比出现了下降，餐饮类企业门店数量增幅明显，延续着门店逐年增长的趋势，2012年环比增长25%，是加速增长的态势。服装类的门店以17%的增长率紧随其后。
整个商业地产方向中，对于品牌、开发商的大型购物，可做餐饮的地产需求是比较稳定的，我们认为也是比较好的方向，包括一些大型综合体，沿线的物业是一个的物业品种。
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