[摘要] 眼下，开发商或房主因房价回暖而反悔卖房的情况屡见不鲜，对于那些已支付首付款或全款的置业者来说，这无异于是“当头一棒”。
提价开发商、房主反悔卖房积极沟通购房者应尽力主张权益———
眼下，开发商或房主因房价回暖而反悔卖房的情况屡见不鲜，对于那些已支付首付款或全款的置业者来说，这无异于是“当头一棒”。买过房的人都知道，从看房、选房到交款等房，购房者一路耗时、耗力，如遇卖方反悔，且不说所支付的房款可否如数追回，就是单单“从头再来”，便会让很多置业者“打怵”。本期《广厦时代》从读者反映的事件中选取较为典型的两例，并邀请律师予以解答提出建议，目的是给购房者“提个醒”，尽量避免类似的麻烦。
[事件一]
购房者首付款已交开发商因房价欲涨反悔不卖
重庆的吴先生来北京工作已有7年多的时间，去年12月，在朋友的推荐下，吴先生看好位于通州(社区网论坛商铺)的一处房产，准备将其买下以作婚房。该房产面积为98平方米，当时房屋均价为15000元/平方米，按照一套房首付款30%的规定，吴先生先前支付开发商约44万元的首付款，之后便开始准备材料申请公积金贷款。可孰料，半个月过后，吴先生接到了销售人员的电话，销售人员称目前该楼盘销售状况良好，楼盘价格有进一步上调的可能，因吴先生迟迟未能成功办理公积金贷款，所以公司决定终止与吴先生的房屋买卖，返还吴先生首付款。
“当时的确因为工作繁忙未能及时将公积金贷款的材料准备齐全，但这不足以成为开发商‘变脸’的说辞。”吴先生感慨道，“最根本的原因是开发商想顺势提价，即便出售也更倾向于那些有全款支付能力的购房者。”
[事件分析]
购房者可主张购买权益开发商应承担违约责任
面对这样的情况，吴先生该怎么办？对此，北京市隆安律师事务所李振军律师表示，既然吴先生已向开发商支付首付款，那么就应认定其与开发商之间有认购、订购或者预订协议，吴先生应当持有上述文件资料向开发商主张购买权益。“吴先生先可与开发商积极沟通、协商解决问题，如果双方意见分歧比较大，那么吴先生可选择通过诉讼的方式维护自己的权益。”李振军律师分析道。
对于开发商方面的行为而言，李振军律师认为，开发商在收受房屋首付款后，因房屋价格上涨而拒绝向吴先生出售房屋的行为显然违背诚实信用原则，应当就此承担违约责任。如果认购、订购或者预订协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要条款的，该认购、订购或者预订协议视为商品房买卖合同，吴先生可以依据上述文件向开发商主张商品房买卖合同权利，要求开发商向其交付房屋、授受房屋尾款，并可要求其承担违约责任。
[律师建议]
合同中应做约定索要收款凭证
可以说，在该类事件中，“最糟糕”的情况要属开发商不仅反悔买房，还拒绝返还首付款。对此，李振军律师表示，如果购房者遇到拒绝出售房屋并拒绝退还首付款的开发商，购房者可以通过诉讼方式要求开发商返还房屋首付款，并要求开发商承担相应法律责任。
此外，李振军律师表示，购房者在选购商品房并同意支付定金、预付款或者首付款后，购房者应当与开发商签订定金协议、认购、订购或者预订协议，并且应在上述协议中就商品房买卖合同的主要条款作出相应简单、明了的简易约定，另外还应当要求开发商向其出具收款凭证。“除商品房买卖合同之外，上述文件内容对于商品房买卖交易行为也至关重要，应当引起购房者的足够重视。”李振军律师提醒道。
[事件二]
未过户但已签订“君子协议”房主近期欲收回房产转卖他人
老家在山东的宁先生回忆起购买二手房的经历，便自觉有说不出的“苦衷”。2010年底，在中关村上班的宁先生为便利起居，购买孙先生位于海淀区的一处总面积为78平方米的二手房产，并以39000元/平方米的价格支付孙先生房款约304万元。后因限购政策开始实施，孙先生无法成功过户。由于宁先生急于“安顿”，孙先生又急需用钱改善型置业，因此二人决定私下签订“君子协议”，宁先生可先拥有该房产的使用权，等交满5年社保后再如期办理房产证。
“因为房较为抢手，这两年小区二手房的价格逐步回暖，目前房屋均价可达到45000元/平方米左右，高一点的房屋价格在5万-6万/平方米之间，所以最近房东有意收回房产再转卖他人。”宁先生摇头道，“虽说当初没有办理房产证，但是房款照交，并且我早已把这当成自己的家，按照自己的喜好重新装修并置办家具，如果现在搬走多有不舍且要浪费很多时间再选房。”
[事件分析]
若房主强行解除交易对购房者不公平
出现这样的事情，是不是就意味着宁先生无处说理？北京市隆安律师事务所李振军律师认为，由于房屋价格有所上涨，已超出售房者出卖房屋时的心理预期，因此非诚信售房者通常情况下会选择直接或者间接毁约。
“限购政策主要是为应对因投机交易（所谓行为）而导致房屋价格非理性上涨的情况。宁先生与孙先生的买卖交易行为发生在限购政策之前并且之后经双方协商，房主同意宁先生在交纳满五年社保，即具备购房资格后再办理过户手续，在房屋已经交付并已支付购房款的情形下，如果房主强行解除本次交易行为，这对宁先生来说不甚公平。”李振军律师说道，“因此，即使在宁先生差半年时间才够具备购房资格的情况下，本次交易行为也应当受到法律保护，孙先生的打算与想法不应当得到法院的支持。”
同时，李振军律师也指出，在国家明令出台房屋限购政策后，若不符合条件的购房者与售房者还要进行房屋买卖交易或者规避相应限购政策而变相交易，那么该交易行为不会得到法院的认同与支持。
[律师建议]
与房主协商切勿“明知故犯”
宁先生在支付房款后，曾与孙先生签订“君子协议”，“君子协议”究竟有无法律效益？若孙先生执意收回房产，宁先生可否以此来维护自己的权益？李振军律师表示，单就协议本身而言，民事合同包括书面合同与口头合同两种，合法的“君子协定“受到法律保护，协议内容对双方均有约束力。只不过口头合同的缺点是合同内容不易被证实，导致举证困难。
对于二手房交易个税的问题，李振军认为房屋交易过户所产生的税费应当依据税法的相关规定由缴纳义务方交纳。售房者与购房者也可以通过约定税费转嫁的方式由向对方来承担。如果交易过程中遇有国家税收政策调整的情况，因国家政策调整行为超出了双方的预期，调整后的税费应当由纳税义务方交纳。“政策调整后的20%的个人所得税应当由纳税义务方即出售方依法交纳，但是为了妥善解决问题，建议过户时宁先生与孙先生协商合理分担为妥。”李振军律师说道。
为避免类似情况的发生，李振军律师建议购房者与售房者遵照国家法律与政策进行房屋买卖交易，遵守诚实信用原则，平等保护各方的交易利益。切勿明知政策或者法律禁止，而依然进行交易或者为达到规避政策或者法律的目的而变相交易。文/刘佳
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