[摘要] 一半海水一半火焰。近期，全国各地不少地区房价再次呈现上涨苗头，但与此同时，分化也现端倪，海南等地房价泡沫有破裂迹象，个别小型房地产开发商再次爆出老板“跑路”事件，并且牵连到购房者、银行、信托等多方。
一半海水一半火焰。近期，各地不少地区房价再次呈现上涨苗头，但与此同时，分化也现端倪，海南等地房价泡沫有破裂迹象，个别小型房地产开发商再次爆出老板“跑路”事件，并且牵连到购房者、银行、信托等多方。
的事件来自于温州。显示，温州泰宇花苑项目负责人于去年携款潜逃，温州官方确认，该房产商的主要债权方包括安信信托(600816,股吧)、建行和几名个人借贷者，其中安信信托是大债权人，其开发贷款集合资金信托计划规模为4亿元，将于2013年4月到期。尽管温州泰宇花苑项目风波最终结果尚未明朗，但梳理这一事件，我们认为其具有重要的标本警示意义。
在这起典型的融资案例中，小型房地产开发商为主体，银行、信托、民间借贷等均卷入其中，而撬动资金链条的美好预期在于高房价，维系基础在于高地价，融资形式囊括银行信贷、信托产品、高利贷等。如果一切顺利，这个链条上的每个参与者都将赚得盆满钵满，但“如果”终究不是现实，潜在风险始终萦绕，一着不慎招致满盘皆输——老板“跑路”了，风险摆上了桌面。就此，各方不禁担忧，房地产会否引爆那些不断积累的潜在金融风险。
担忧首先来自房价的地域分化。与部分一线城市房价依然高高在上甚至再次上涨不同，鄂尔多斯(600295,股吧)、温州、海南等地房价均掉头向下，这无疑给当地那些财务实力不强的中小房地产商增添了资金压力。部分小开发商当初不惜高成本四处融资的一个预期就是高房价，但预期并非总是“美好”的，销售不力成为致命导火索。
比如上述温州泰宇花苑项目就是典型。温州房地产信息网统计显示，泰宇花苑2009年销售的为4号楼和6号楼，至今尚有新房没有销售出去，而2012年1月22日开盘的5号楼，其房价也明显低于开发商计划的房价，且销售一年，楼房售出不足半数。与此同时，开发商的资金压力却是“硬约束”。该项目开发商以评估价值达到11.5亿元的两块土地为抵押，由安信信托发行信托集合项目，融得4亿元资金，此外还背负银行贷款以及民间借贷。在这一危险游戏中，资金链极其脆弱，潜在风险较大。这也从一个侧面说明，爆发于2011年的温州民间借贷风波并没有完全平息，暗流涌动中依然埋藏不少隐患。
同时，此次事件无疑再次将当前如火如荼的信托推上风口浪尖，大量信托贷款的兑付压力，成为新的一年里令人担忧的金融隐患之一。在过去两年，信托业的高速“奔跑”，既让各界惊讶于信托的活力四射，也令人担忧其扩张步伐中留下的风险。
中国信托业协会统计数据显示，截至去年11月底，中国信托业资产规模已达6.98万亿元，而截至2012年三季度末，房地产信托余额为6765亿元，约占信托总体的11.34%。央行公布的数据显示，在2013年15.76万亿元的社会融资总规模中，信托贷款增加1.29万亿元，同比多增1.09万亿元。
尽管安信信托内部人士对外表示，安信信托仍有信心收回本金和利息，在今年4月如期完成信托产品兑付。但业内的担忧并不会就此打消。有研究机构表示，2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元，总还款额约3100亿元，将迎来兑付高峰。在温州，当地中小房地产开发商此前两年间发行的房地产信托项目不少，按照平均两年期限算，今年将陆续进入偿付期，到时候，资金问题或将是他们共同面临的压力。
房地产信托产品的兑付危机在2011年已有迹象。是年，绿城、星耀地产等开发商均曾陷入信托兑付危机，2012年，中信信托位于青岛的房地产项目也曾遭遇拍卖，成为当年信托业内信托资产拍卖的案例。兑付高峰逐渐，这些案例无疑给各方以警示，业内人士表示，对于那些只有一两个项目的小开发商，有可能会出现兑付延迟或者到期无法兑付。某信托公司老总此前曾撰文表示，也许考验我们的时候真的来了。所以，我们真的要再稳一点，注重行业风险，注重风险与合规底线，注重存续业务的安全和管理，注重扩张的质量。
去年底召开的经济工作会议明确指出，我国发展仍面临不少风险和挑战，其中就包括“金融领域存在潜在风险”，并强调要高度重视财政金融领域存在的风险隐患，坚决守住不发生系统性和区域性金融风险的底线。房地产行业牵涉的金融风险就是其一。
就房地产本身而言，从数据看，我国房地产贷款总量的确不大，截至去年9月末，房地产贷款余额占全部贷款余额的比重为19%，远低于其他国家的水平，但房地产上下游牵涉面广，以房产、土地为抵押的贷款数额巨大，资产价格的变动往往会带来抵质押品缩水的风险，并且如果房价泡沫破裂，引发的风险将更大。对此，各方都清楚，不管是地方融资平台风险，还是影子银行隐患，甚至是民间借贷，无不一头连着房地产行业，一头与银行等金融机构关联。最近两年的调控并未让暗藏的风险充分暴露，但随着“坚持调控不动摇”政策基调的延续，各种隐患会否相继引爆，的确值得深思。
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