[摘要] 进入第四季度以来，全国30余座二、三线城市先后微调了各自的公积金贷款政策，上调公积金贷款额度和放宽贷款限制条件成为其中最主要的调整方向，此外，异地购房公积金还贷的政策试点也在逐渐铺开。
进入第四季度以来，有30余座二、三线城市先后微调了各自的公积金贷款政策，上调公积金贷款额度和放宽贷款限制条件成为其中最主要的调整方向，此外，异地购房公积金还贷的政策试点也在逐渐铺开。多地联动微调公积金政策背后的原因何在？放宽公积金贷款的政策福利能否持续？该项政策调整是否会带动楼市升温？
多地“松绑”公积金政策
进入第四季度以来，30余座二、三线城市先后微调了各自的公积金贷款政策，上调公积金贷款额度和放宽贷款限制条件成为其中最主要的调整方向，此外，异地购房公积金还贷的政策试点也在逐渐铺开。
深圳市公积金贷款主管部门于10月15日发布的《住房公积金贷款办理指南》系列规定尤其受到关注，该系列《办理指南》规定，“符合公积金贷款申请条件的职工购买本市住房（共有产权人仅限于配偶、子女或父母），可以申请公积金贷款。职工为申请人，配偶应当为共同申请人；职工父母若参与公积金贷款额度计算，应成为共同申请人；父母若不参与额度计算，可以成为共同还款人”。
11月1日开始实施的江苏省镇江市公积金新政策，也有类似条款。镇江市该新政规定，“新就业人员购买自住住房办理住房公积金贷款的，父母也可申请成为共同还款人”。有称，这项政策的调整，将大幅提高居民购房申请公积金的额度，令更多工薪族购房者有资格享受到住房公积金贷款的优惠利率、降低了购房的经济负担、进而能够间接但有效地起到刺激刚需入市出手的目的。
记者整理发现，今年以来各地的公积金政策调整频繁，除了深圳、镇江这样在贷款申请人/还款人的认定标准方面做出突破的城市外，其余地方政策调整主要内容基本都是集中在提高贷款额度和降低首付比例等领域。
如从10月20日起，武汉市住房公积金政策迎来自2010年楼市调控以来一次调整。此次调整涉及公积金提取、贷款、办理流程等三大类6项内容。其中，最引人注目的是武汉市民首次使用公积金购买二手房，贷款限额由40万元提高到60万元，较之前的40万元上升了50%。厦门、芜湖、合肥等地也上调公积金贷款额度，上调幅度普遍在15%至25%之间。
据中原地产统计数据显示，已有20多个城市上调了公积金贷款额度。深圳市从9月28日开始就将住房公积金贷款由原来的80万元提高到90万元。昆明市也表示将提高贷款额度，放宽公积金贷款还款年限。
除此之外，近期政策调整的方式逐渐多样化，与之前的仅提高贷款额度相比，放松的空间更加明显，公积金互贷也在越来越多的城市中推开。武汉从10月20日起，在外地用商贷购房，也能提取武汉住房公积金。广东省内公积金互贷的城市目前已经增加到了9个，湖南长株潭、河北、辽宁等省市也于此前先后实施“异地互贷”。不过，业内人士认为，公积金异地互贷目前在省内范围实行得较多，大范围内的公积金互贷短期内难以形成，对于需要异地置业的购房者，这部分的成本只能自行消化。
根据中原地产的监测数据，截至11月9日，共有超过34个城市调整放松公积金政策，其中27个城市提高贷款额度，另有部分城市降低首付比例，其他还有异地互贷、父母子女共同还贷、贴息、补贴租赁等措施。
公积金政策放松的直接结果，就是各地公积金贷款规模的快速增加。上海市公积金近日发布的2012年三季度住房公积金运行分析报告显示，今年前三季度，上海共发放住房公积金个人贷款290.71亿元，同比增长39.96%，发放户数8.08万户，同比增长40.28%。在南京，今年前三季度的公积金放贷额度已达83.85亿元，同比去年贷款规模增长了128%。在福建，前三季度已发放公积金贷款114.93亿元，同比增长45.4%。而青岛公积金贷款规模同比增加15.63%，银川同比增加21.74%。预计今年多个城市的公积金贷款规模将超过去年。
不过，目前房价最为高昂、购房者负担最为沉重的几大一线城市中，除了深圳以外，北京、上海和广州的公积金相关政策尚未见有松动的迹象，公积金的申请额度和申请办法上仍沿袭了过去的规定。
对此，中国房地产业协会市场委员会副秘书长陈啸天认为：“大城市和二三线城市分歧原因在于市场现状不同。北京今年的房地产市场其实卖得不错，价格也不低；上海房市本身总的供货量也不大，有这些因素在，大城市也不着急改变相关政策，不然结果就是把房价继续往上拱。”
地方财政压力推动
在接受记者采访时，有关表示，近期各地公积金政策松绑的原因可能和地方政府的“财政饥渴”现状有关。
根据链家地产市场研究部统计，10个典型城市前三季度土地出让金总计2732亿元，同比去年前三季度下降39%。国家审计署的报告则显示，截至2010年底，地方政府性债务中，约有1.84万亿元要在2012年偿还。在年关将至的背景下，地方政府为了年底的后续性支出和争取明年预算，资金上更是捉襟见肘。
据了解，政府性基金收入从2008年的15618亿元猛增到2011年的41363亿元，年均增长38.4%，其中土地转让收入大概占到70%以上。这佐证了“土地财政”已经成为不少地产政府用以缓解经济压力的“救命稻草”。
然而，在楼市调控背景下，经历了7、8月份的淡季不淡和“金九银十”的旺季不旺，在年关之时，银行收窄放贷优惠利率，释放许久的刚需购买力已经相对疲软，部分城市楼市成交量已经出现环比大幅下滑。与此同时，土地市场遇冷，土地出让收入减少。
在此基础上，地方政府一方面要维持房价稳定，另一方面又不能坐视成交量陷入低迷，如何刺激合理自住需求入市成为其首要任务。因此，地方政府在近期一方面加大土地推出和拍卖的力度，比如武汉，截至目前，四季度共挂牌出让62宗地块，年底前将迎来土地拍卖盛宴。
另一方面，在国家房地产调控暂未出台新政策的“真空期”，对于地方政府的各种微调尝试所采取的态度就是触及政策“红线”及时叫停，不触及“红线”则采取暂时默认的态度。因此，在不触及楼市限购限贷等政策“红线”的情况下，掌握公积金政策主动权的地方政府则力图通过微调政策释放“温和”信号，刺激年末楼市成交继续回升。
截至目前，在微调楼市政策的60个城市中，只有8个城市被叫停。为刺激楼市升温，预计未来将有更多的城市尝试微调。
“公积金贷款调整的受益对象特定，支持刚需人群，其政策出发点也正符合当前房地产政策的调控方向。”中国房地产学会副会长陈国强表示，相比其他政策，公积金方面地方政府可以自主决策，具有一定自由度(小区网论坛)。
事实上，针对公积金相关政策进行调整，不仅可以对市场释放微调信息、温和刺激楼市复苏，同时又不会触及限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府在影响楼市方面最可行的执行办法。
不过，有关建议，在后调控时代，一味的依赖于房地产，依赖于土地出让金，早已行不通，地方政府不宜过分依赖非税收入的增长来维持公共财政，不合理的财政收入结构很难保证经济社会积极发展，而应加大其它行业如服务行业和高科技产业以及创新产业的发展，塑造当地的特色产业经济链，形成稳固的产业经济。
政策微调后优惠有多大
在选择公积金贷款的购房者中，多数为首套房和保障性住房购房者，即以刚性需求为主。随着近年来住房商业贷款利率取消7折优惠，甚至逐渐上浮到基准利率，相比于商业贷款，公积金贷款的就在于利率较低。目前商业贷款的基准利率为6.55，而公积金的基准利率为4.5，基本相当于商业贷款的7折以下，公积金贷款可以大大降低购房者的成本。
由于公积金贷款涉及到购房者个人缴费基数的资质限定问题，所以能否贷到足额的公积金贷款，一直是购房者最关注的问题。公积金贷款新政对额度的新规定，使得当地购房者能申请到的公积金贷款金额也随之水涨船高，而这多出来的公积金贷款，正是降低购房成本的关键所在。显然，这对大部分首套房需求购房者来说有着较大的诱惑。不少购房者会选择将公积金贷款额度用足后，再与商贷结合形成“组合贷”购房。
那么，公积金新政后，购房者的购置成本与之前又有什么差别呢？对此，记者以已经实行公积金优惠政策的武汉市为例算了一笔账。
假设房价总额100万元，首付三成，贷款七成，贷款年限20年，采用等额本息法，按基准利率（商业6.55%，公积金4.5%）计算，政策调整前购房者能贷到40万元公积金贷款和30万元商贷，则本息共计114.6万元，月供4776元；政策调整后，60万元公积金贷款和10万元商贷的本息共计109.1万元，月供只要4544元。政策调整后，购房者共能节省购房成本5.5万元，月供减少232元。
对此，中国房地产业协会市场委员会副秘书长陈啸天表示，提高公积金贷款上限的好处在于，虽然不一定每个购房者都能申请到额度，但申请到的公积金贷款金额比以往限制较严的时候肯定会有所提高，这其实对于节约购房成本是很好的途径。在个人缴费基数达到要求的情况下，组合贷款部分的公积金贷款的额度越高，购房成本也相应越低。
但由于申请公积金贷款的人数较多,“排队”现象仍然普遍。在北京等热点城市，由于申请数量大增，公积金贷款的审核、批贷的速度已明显放慢。有业内人士预计，若楼市调控政策继续维持现有力度，房价涨幅放缓，这种现象很可能会持续到明年。
助力刚需还是刺激投机
不容置疑的是，这一轮公积金贷款上限调整及异地互贷等措施，大幅降低了刚需的购房成本，在当前市场处于“不快不慢，不温不火”的阶段，会释放一定的中低收入居民以及异地人才住房的刚性需求，均有利于刺激房地产市场，加速新房和二手房流转。同时，大大降低了刚需入市的门槛，可以在一定程度上刺激成交量回升。楼市成交量持续升温之后，土地市场也将被激活，预计剩下两个月房企拿地势头并不会减弱。
据北京中原地产统计数据显示，11月中上旬，54个主要城市新建住宅签约套数达到了193310套。超过了之前创造近2年新高的7月中上旬，环比10月中上旬的上涨幅度更是达到了42.24%。主要城市成交量均达到了年内新高，环比上月同期均有明显的上涨。
不过，这一轮公积金“新政”引起了市场担忧。尽管从以往来看，住房公积金贷款额度上调在释放刚性住房需求上的作用有限，多数城市的住房公积金贷款额度客观上也存在调整的需要，但住房公积金贷款额度调整的时机与幅度，往往带有较为明显的政策倾向，反映出地方政府的政策意图，有可能会对楼市预期产生影响。
那么，公积金微调，是否会对楼市产生影响呢？是助力刚需还是刺激投机呢？
对此，陈国强分析认为，公积金新政本意在刺激购房者的刚性需求，促使房地产市场供需得以平衡。公积金贷款占购房贷款比例较小，其本身不会对楼市产生较大影响。不过，在同策咨询研究总监张宏伟看来，公积金新政不排除会带来少数、投机行为。因为一旦在推行，可能会使一些城市的外来购房者增加，给房地产市场带来不稳定因素。同时，在执行环节，个别被限购的购房者也会钻空子入市，甚至恶意套取公积金。
在这个意义上，必须严格把握好公积金贷款的政策性。有关部委近日密集表示，下一阶段将严格监控各地的房地产调控政策变化，在当前的经济背景下，避免个别地方政府放松楼市调控，以变相刺激救济房地产来拉动经济。要进一步巩固和强化已取得的房地产调控效果。
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