城镇化或吹大楼市泡沫 房价先降到农民买得起

证券日报  2012-12-25 17:39

[摘要] 当前关于城镇化的讨论，多数把重点放在城镇化增加固定资产需求上，放在农民进入城市住房需求增长上，放在城市化将培养6亿中产阶层的消费上。

当前关于城镇化的讨论，多数把重点放在城镇化增加固定资产需求上，放在农民进入城市住房需求增长上，放在城市化将培养6亿中产阶层的消费上。

政府真想让农民进城成为市民，首先要做的就是现有的房地产政策全面调整，让当前以投机为主导的住房市场转变为消费为主导的住房市场，让住房的价格回到合理水平，去除住房赚钱功能。可以说，这是当前新政府提出的有质量的城镇化最为核心的政策所在。

——易宪容

近来，国务院副总理李克强一直在强调城镇化是未来中国经济增长之动力，一直在强调城镇化是中国内需扩张的。是最近，这种讲话更是集中与明确。比如11月28日，李克强在会见银行行长金墉时指出，未来几十年中国的发展在城镇化，如果13亿人的现代化和近10亿人的城镇化走好了搜狗，那么不仅造福中国人民，对也是贡献。所以，无论是12月4日政治局会议公告里，还是最近经济工作会议，都明确把城镇化作为未来中国经济扩大内需的主要方式。比如政治局的公告指出，“要积极稳妥推进城镇化，增加城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市场化。”同样，在经济工作会议报告中，城镇化再次强调对未来经济发展的重要性。

既然城镇化已被新一届政府作为未来中国经济的新增长点及潜在内需之源，因此，最近关于城镇化的讨论与信息蜂拥而来。但是，当前关于城镇化的讨论，多数把重点放在城镇化增加固定资产需求上，放在农民进入城市住房需求增长上搜狗，放在城市化将培养6亿中产阶层的消费上。比如有观点就认为，未来10年新增城镇人口将达到4亿左右，按较低口径，农民工市民化以人均10万元的固定资产计算，也能够增加40万亿元的固定资产需求。因此，房地产市场仍然是支柱产业，城市房价会继续上涨。其实，这种对城镇化的理解，是与现实的社会经济发展规律，以及政府所强调的城镇化含义有较大偏离。

如果说新一任政策的“城镇化”是这样一个增加的思路，那么这种城镇化与近十年来所进行城镇化没有多少区别。近十年来，为了GDP的增长，政府对城市投入了大量的资源，一个历的造城运动也就在这过程中兴起。近十年来，中国新建住房的总量占新建总量的一半以上。其结果是城市规模扩大了，房价上升了，GDP增长了，但农民却无法进城（即所谓中国的城市化率2011年达51.3%，但如果按户籍人口2011年实际城市化率只有35%）。如果农民不进城，叫什么城镇化？有人把这种城镇化叫做“伪城镇化”。

但是，从最近结束的经济工作会议的报告精神来看，未来城(小区网论坛)镇化具有完全不同的含义与外延。这次会议不仅为明年经济工作定调，也为新政府未来几年经济发展确定方向。对于明年的经济政策，市场所期望的新亮点不太多，即财政政策与货币政策将维持不变，但是城镇化的问题则提高到前所未有的高度。因为，在经济工作会议看来，城镇化不仅是未来几年中国现代化建设的历史任务，而且强调城镇化是扩大内需的所在，并提出了一个“有质量城镇化”的新概念。

高质量城镇化的核心，是改变过去“要地不要人”的旧城镇化模式，解决人的城镇化，实行完全的农民工市民化。让在城镇打工者能够买得起房子，享受同等的城镇社保、医疗等待遇。

教授 郑风田

城镇化成为十八大之后最重要的发展问题之一，经济工作会议提出“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。

什么是高质量的城镇化？不乱占耕地建大马路、大广场、甚至大空城，彻底解决进城农民市民化的城镇化，才是真正高质量的城镇化。高质量城镇化的核心，是改变过去“要地不要人”的旧城镇化模式，解决人的城镇化，实行完全的农民工市民化。而要解决这个问题，必须破除垄断。让在城镇打工者能够买得起房子，享受同等的城镇社保、医疗等待遇。继续让三四亿甚至更多的农民工每年像候鸟一样迁徙、漂流，是很危险的，是低质的城镇化。

我国目前名义上的城镇化率为51%，其实有城镇户籍的常住居民不足35%，也就是说有2.6亿人在城镇工作，基本上属打工者，有房者的比例低于1%。这部分人如果真正地留在城市置业，假定一半需要房子，需要城市提供1.3亿套房子。如果我国要达到城(小区网论坛)镇化的平均发展水平（一般在70%以上），还需再增加1.3亿套房子。这两个“1.3亿套房子”才是解决农民工市民化的难点，因为社保、子女等问题相对住房比较容易解决。城镇化的难点是如果让这些新移民能够安居乐业，买得起房子。

目前的城镇化征地垄断体制只能带来高房价，要想让新移民买得起房子，必须破除垄断征地制度。深圳就是一个极好的例子。当初一个小渔村，被划定为特区后，如果按现行的城镇化土地制度政策，搞征地，搞拆迁，估计建成现在的规模得百年。而那个小渔村却用了不到30年的时间建成了拥有1200万常住人口的大都市(小区网论坛)。主要房子是谁建的？当然是农民。农民在自己的土地上建起了房子。这些房子虽然差一点，但价格低，进城农民住得起。大量的农民因为建了房子出租出售也富了起来，大量的农村也因此分得了城市化的红利。最主要的，相应的社会矛盾也因此减少许多。

如何破除目前的困局实行新型城镇化？其一是打破目前城镇化的征地土地垄断，其二是尽快出台房产税。

目前的城镇化征地垄断带来太大的社会问题，应该破除，实行同地地权同利，让农村的集体建设用地也能够真正入市。除了非征不可的道路、等纯粹公益性用地外，其他的非农建设农地都可以让农民成为交易的主体，让企业通过租地的形式从农民处获得，让农民成为地主。商业用地要按市场价由农民与开发商共同解决。“公共利益”应该有具体规定，可以采取列举的方式。

另外一个工具是房产税。美国的房价比北京上海低多了，为什么美国人不趁机多买房搞？一位美国教授告诉我，因为美国人买套房费税很少，但如果买第二套、第三套房等，每年则要交数量庞大的各种房产税，让你养不起。其实我国早该出台相应的政策，现在我国一部分人囤房获得暴利，另一部分人买不起房、没房可住，所以征收房产税迟早都要推行。征收房产税的目的不是让人都交税，而是要让囤房的人因囤不起房而把房子吐出来，让没有房的人有房可买。

一定要用市场机制让普通百姓用自己3~5年的收入能够买得起房。而目前农民工的收入估计30~50年想买房也没戏。如果买不起房，城镇化就是一句空话。