[摘要] 读者张先生准备了60万元作为首付和交易的各项税费，按照首套房首付30%计算，他想购房150万元左右的房子，但在看中了一套153万元的房子后却发现，他准备的首付根本不够。这到底是为什么呢？买二手房，预算到底该怎么定？
贷款额度按评估价计算
税费按成交价计算———
读者张先生准备了60万元作为首付和交易的各项税费，按照首套房首付30%计算，他想购房150万元左右的房子，但在看中了一套153万元的房子后却发现，他准备的首付根本不够。这到底是为什么呢？买二手房，预算到底该怎么定？
●60万首付为什么买不了150万的房
张先生一直有购房的打算，面对近期起起落落的二手房市场，他开始有些着急，决定尽快出手。他东拼西凑了60万元作为买房的首付和税金，经过多番考虑，将目光瞄准了东五环管庄(社区网论坛商铺)区域的二手房，按照他的计算，那边的房子一平方米在21000元左右，150万左右可以买一套老社区里的小两居，可以满足一段时间的居住需要，他准备的首付也够用，但当他真正看中一套153万元的房子，坐下和中介商谈的时候才发现，他准备的资金买不了这套房子。
中介为他算了一笔账，虽然成交价是21000元/平方米，但这套房子只能评到15000元/平方米，按照这个评估价算，这套房子在银行那里就“值”110万元，这样算下来，从银行那只能贷到77万元，那张先生要首付的钱就变成了76万元。这样就已经超出了张先生的预算，但中介这时又泼了一盆冷水，彻底浇灭了张先生买房的念头。这套房距上次成交不满五年，还要交5.5%的营业税，此外还有1%的契税和1%的个人所得税，这些税费都是按照成交价计算，这算下来又是十余万。
●贷款额度按照第三方评估价计算
据银行工作人员介绍，银行批准贷款的额度主要依据第三方机构的评估报告。如果决定贷款买房，银行将聘请专业的评估公司对交易房屋进行实地评估，评估公司会根据房子的区位、房龄、装修、楼层、户型等进行评估得出一个评估价格，而这个价格一般都是会低于成交价至少一成的。银行最终批贷的额度由这个评估价决定，如果购房者是购买首套房，那么就只能贷到评估价的七成。
这也就是说，如果房子卖120万元，评估价格是100万元，那么银行只能贷70万元，购房者要拿出的首付就变成了50万元，而不是30万元。因此，购房者在做预算买房时，就要考虑目标区域的平均评估价，通过这个再来计算自己要拿出多少的首付款。
●满不满五年税金差距大
二手房购房时的另一重要成本就是税费。据链家地产某门店的中介人员介绍，北京区域的卖家都习惯将到手价作为挂牌出售的价格，因此，二手房交易过程中产生的各种税费基本都由购房人来承担，因此买房时一定要关注卖家持有这套房源的基本情况。这也是很多房源会将“满五年”作为卖点的原因。
按照规定，国家有关规定，二手房交易未满五年，交易时需征收5.5%的营业税。满五年且是名下一套住宅的，可以免征1%的个税，相反则要征收1%的个税。这位中介还告诉我们，很多购房者有个误区，觉得老房子就一定是满五年的，但实际上，这里的五年，指的是距上次的交易，而不是房龄。
除此之外，购房还要缴纳契税。若买方不是首次购房的均按成交价3%征收。若买方是住房，90平方米以下的普通住宅，契税为成交价的1%，90平方米以上，140平方米以下的普通住宅，契税为成交价的1.5%。超过140平方米，或单价超过北京地区平均指导价的1.2倍的住宅都属非普通住宅，都按照3%来征收契税。
这样算下来，如果张先生想购置那套153万元的住房，就要准备88万元左右的首期款，才能成功购房。
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