[摘要] 房天下策划大型系列访谈启动，独家采访坚基集团常务副总经理 谭广球解读和盘点商业地产市场局势，展望中国商业地产未来的发展趋势，共同探索商业地产未来发展之路。
2012年9月，在北京、上海两大城市，由中指研究院、中房指数系统联合主办，房天下联合承办的2012第七届中国商业地产年会即将启幕，本届年会以“房天下商业地产季”为主题，从商业地产发展中的机遇、挑战、现状、未来等不同角度全方位剖析中国商业地产发展趋势，旨在分享领先企业成功经验，为商业地产经营者提供可借鉴的行业领先级营销模式，为商业地产项目和买家搭建交流互动平台，共同探索商业地产未来发展之路。
房天下策划大型系列访谈启动，采访坚基集团常务副总经理 谭广球解读和盘点商业地产市场局势，展望中国商业地产未来的发展趋势，共同探索商业地产未来发展之路。
访谈实录如下：
【记者】商业房地产近几年来逐渐崭露头角，现在人们开始对商业房地产有了一定认识，但是同时，无论大小房企甚至是其他行业的企业纷纷涌入商业地产领域，形成了“混战”的局面。您如何看待传统住宅开发商转战商业地产这一现象？
【谭广球】我个人的认为，传统住宅开发商进入商业地产，最重要的应该是先清楚自己对商业地产行业的了解有多少，这个行业与传统住宅开发的区别。比如一个简单的购物项目，从前期准备再到拿地、建设，最后到装修、后期的运营，你总共的投入有多少，你预计的有多少，你开业以后培育期的投入多少，这的东西都需要有个准确的把握，没有专业的团队或者多年的经验是很做到的。
而且这个行业的二八规律永远都不会改，虽然现在是大发展时期，但是二八规律不会改。商业地产，真正做的好的不是多，很多现在进去了没有一个很强的团队，没有一个很符合商业规律的经营理念，最终肯定就会失败的。所以我建议开发商找专业的机构，专业的团队去了解，清清楚楚，把整个汇报搞清楚了之后，才决定投不。
【记者】随着近几年商业地产的发展，国内商业地产出现很多种不同的商业模式，其中比较普遍的就是销售为主，自持辅助的模式，但是现在有越来越的开发商逐渐转入自持为主，您觉得自持是不是未来商业地产的主流模式？
【谭广球】做商业地产有一个很实在的道理就是我们会想商家会怎么想。假如我们是商家，我在你的购物开店，其实是我在赌这个购物的前途和未来。如果不行的话，我的租金、装修、运营成本都得赔进去。所以，商家不会投没有把握的开发商，而基本上大量的经验表明了，做分割出售的项目能够成功的机率不超过3%。
如果分割销售，项目方很难控制商家做什么，很多个体户又没有一个大局观念，没有了统一管理、统一规划，最终的结果肯定就是失败。而选择自持的话，我就可以控制不同的楼层，不同的商业铺子，可以避免商家间的重复竞争，统一管理，统一运营，购物也才有成功的机会。
所以我觉得自持是未来商业地产发展的趋势。
【记者】如果开发商持有经营的话，资金的需求是大的，对于饱受资金问题困扰的开发商，这会不会是的问题？
【谭广球】其实做商业地产真的不高。一个好的商业地产项目，更多的是通过这个商业项目，比如购物，来提升周边的物业的价值。比如通过运营购物，首先可以卖掉购物以外的铺位，就像万达那样。其次，项目的住宅部分可以有大幅的提升。所以，这个前期的投入是大的。前期投入和运营的成本高，一定要有一个整体的把控和充分的预估，千万不要出现资金链有断裂的情况，是初步涉足商业地产的人。做商业地产的一般来说就是项目本身，如地段、人流、交通等，另外的一点就是资金实力，如果资金实力不到的话，商家是不可能进来。所以我认为资金的准备重要，而且要在这几个方面都要考虑到。
【记者】城市化的发展和楼市调控的利好，从侧面推进了商业地产的快速扩张，城市综合体如雨后春笋破土而出，比如奥特莱斯，您如何看待这个产品在北京的发展？
【谭广球】我觉得京津周围的一些奥特莱斯项目还是很成功的。首先我觉得奥特赖斯想成功首先要有几个特点，一个这个地方不能过于接近大的购物。比如说在广州或者在深圳，它香港这个购物天堂，成功的几率就很小。第二，他的产品确确实实有奥特莱斯街景的感觉，商品也不会太旧，时尚度也还在。还有一点就是，高铁、快轨的开通也是重要的。所以我觉得这个地方是成功的，而且很值得我们学习，在一些大的城市做这样一些案例，甚至有可能复制推广。
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