新闻背景
7月25日，保监会发布《关于保险资金股权和不动产有关问题的通知》，对保险资金直接和间接的范围进行了重新界定。
其中较为值得关注的是在房地产和养老产业方面的细则的变化，如其中在“新兴战略产业基金”方面，就明确了保险公司可以对养老产业进行股权。但《通知》中“防止以养老项目名义建设和销售商品房”，“防范以自用项目名义不动产”两条新规，被认为将对未来的房地产市场产生较大影响。
保险企业进军养老地产已两年
2011年11月2日，位于廊坊万庄的国寿（廊坊）生态健康城正式开工建设。2012年6月6日，泰康人寿旗下的家养老社区在昌平正式奠基开工，该社区计划于2015年正式入住。
而2012年7月25日，保监会发布《关于保险资金股权和不动产有关问题的通知》中关于放宽和鼓励险资投入养老产业的相关条文，似乎正是为这两个项目的运作背书。
“其实在新政出台之外，围绕这两个社区的建设，保险公司就一直在和主管部门博弈，”房地产经理人联盟副主席兼养生养老地产委员会主任陈宏告诉记者，“坦率说，这两个社区目前就土地性质和运营模式等方面，还没有完全对接的相关法律法规或行业性规定。但保险公司执意推动这两个项目的建设，就是希望以事实推动相关政策的出台。”
事实上，这是保险公司沉默两年后的一次“爆发”。
早在2009年12月，中国人寿集团子公司国寿控股公司受让力华发展有限公司（香港）股份，将双方合资的北京中保信房地产开发有限公司变为国寿投控全资子公司，并正式更名为国寿地产。
而《保险资金不动产暂行办法》中规定保险资金不能地产公司的规定，一度让国寿地产的存续受到质疑，中国人寿保险集团公司总裁杨超接受媒体采访时的解释则是，未来，国寿地产将在未来走向养老社区的开发。
几乎在同时，2009年11月，泰康人寿首倡和实施的养老社区项目获得保监会批准，是个获得试点资格的保险公司。
但从2009年至今，为何时隔两年，保险公司才大举进军养老地产？
“两年的时间已经算快的了，除了项目的规划、保险险种的设计以外，目前保险公司要进军养老社区领域，还要花大量时间下‘盘外棋’，”一位保险公司的养老项目参与者告诉记者，“目前没有任何针对保险公司养老社区可以借鉴的成例或者模型，也没有相应的土地政策和其他的对应规则。一切都是‘涉水过河’。”
“涉水过河”养老地产问题多
“不要看泰康和国寿在昌平和廊坊的养老社区动工了，就认为养老地产的路理顺了，”一位养老地产告诉记者，“现在两个项目都遇到许多无法短期内解决的具体问题。”
以泰康在昌平的养老社区为例，对外的口径是“从昌平购买了一块30万平方米的土地建养老院”。但一位业内人士说：“这样的说法本来就有问题，如果是非营利性的养老院，土地是国家直接划拨的；而如果是以盖商品房的名义盖养老院，目前保监会并不允许保险企业直接商品住宅的建设，所以土地性质是存疑的。更大的可能是，一部分土地是以将来建成的养老院的床位向政府交换的划拨土地，另一部分则可能是租赁的。”
记者联系了泰康人寿的相关部门，对方明确显示，建立泰康养老社区的土地“是从昌平区购得的”，但“我们肯定不是卖商品房。”同时，对方向记者出示的材料显示，未来入住该社区的条件是，参与泰康的“幸福有约”计划，该计划由泰康人寿的“乐享新生活养老年金保险（分红型）”和泰康之家的“入住养老社区确认函”共同组成，保险合同产生的利益可用于来支付社区每月的房屋租金和居家费用。
“目前无论是国寿在廊坊拿的地，还是泰康在昌平拿的地，都可能有一个共同问题——如果是购买建设用地，那么这土地的性质究竟是什么，目前没有任何明确规定有养老产业的专用土地，更大的可能是租赁土地，”这位业内人士告诉记者，“租赁用地面临的问题就是，这部分土地无法算作资产，无法用来进一步融资开发。”
陈宏分析说：“这样的土地无法拿到资本市场，也做不进财务报表，而如果土地是‘受让’的，也就是转为建设用地，那么无论是拿哪一种土地权证，就要补缴土地出让金，这样成本就大大提高了。大量的补缴后，财务就很难平衡了。是养老社区，是一个大、回收缓慢的产业，这样保险公司就算不过账来了。”
“问题的核心还在于土地政策，按商品房的价格拿地，养老地产只会赔钱；按租赁性质拿地，未来的变数很多，机构的性质模糊，”陈宏说，“所以，租地、买地，都不是的选择。养老产业的开发商只有通过和政府谈一揽子的协议，划拨一部分、租赁一部分，然后通过一些配套开发来平衡纯养老院的投入。事实上，国家出台了关于社会保障的‘十二五’规划后，养老产业的重要性谁都看得见，但目前缺乏是的更实质性的、可操作性的政策。比如养老产业的土地是什么性质、享受什么优惠、什么减免，这些目前都没有规定，所以进军养老地产的风险并不小。而地方政府将社会保障的‘十二五’规划纳入地方政绩的考核标准后，又势必希望推动这一产业。这就导致目前很多养老地产项目都是和地方政府合作的，在土地政策上存在一定的模糊性和不确定性，这是不利于行业长期健康发展的。”
警惕借养老之名圈地
除了各大房地产开发商争相进入养老地产之外，以泰康、新华、国寿、太保、合众等为代表的保险资金也积极囤地。
值得注意的是，为了约束保险公司假借“养老地产”等名义建设和销售商品房，《通知》明确保险公司不动产项目，不得以不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与一级土地开发。
“这种保监会对于保险公司的约束，同样反映了国家对传统房地产开发商借养老地产之名变相圈地的担忧，”业内人士告诉记者，“地方政府目前走得快一点，推出了一些扶持政策，但缺乏性的示范意义。而目前，高地价、土地性质、商业模式这三个问题，一个都没有找到根本性的解决出路。所以，开发商进入养老地产领域的心态还比较浮躁。”
“当纯粹的养老地产还看不见赢利模式时，无论是保险公司还是开发商进入养老地产，就必然会走向通过大举拿地，以期通过养老地产部分之外的商品住宅开发、商业配套的开发和出售来快速回笼资金，从而总体上实现项目的利润平衡，或者实现项目的总体盈利，”一位地产公司高层这样说，“而这还是有心想做养老地产的，有的甚至就会直接挂羊头卖狗肉，以养老地产的名义卖商品房。”
“目前打的比较多的一种‘擦边球’是养老机构卖所谓的AB卡，A卡是可继承的，B卡是不可继承的。A卡的可继承性使之无限接近于商品房，很多养老机构就是拿这种方式变相卖房，”业内人士告诉记者。
“但真正的养老机构反而是不能卖的，因为一旦卖了，就不能统一规划、管理、处置，就失去了养老机构的专业性和专业意义，”陈宏说。
给优惠扶持则难免鱼龙混杂、不给优惠扶持则寸步难进。这或许是养老产业相关土地政策一直难以出台的背后原因。
而之前有报道称，200—300亩纯养老地产项目按国际惯例“已经够大”，但是实际操作案例中“有极端案例显示，开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多，有的保险公司可能有类似的情况。”
而事实上，虽然养老地产可长期持有、长期经营，做得好能够有稳定现金流，并把企业资产做大等。但投入周期长，平均利润率不高，有算过细账“需要15年才能回本，做得好的话，前几年也才能有3%的回报，入住率上去了经营得好才可能达到8%。”
“尽管问题很多，但只要能够探寻到科学的盈利模式，并得到相关政策支持，在未来，中国养老地产的潜在市场机会仍然巨大，关键是我们要做好政策、金融、商业三个层面的准备和标准的建立。”陈宏告诉记者。
观点
保险公司应关注基础养老
房地产经理人联盟副主席 陈宏
养老地产的发展存在几个瓶颈，首先是拿地问题上，缺乏专门的政策细分，保险公司进入养老地产市场，不能只做养老，不做基础性养老，为什么国家相关性政策迟迟不出台，其中就有原因。因为保险公司都想平衡资金，所以都不愿意做那些基础养老，都要做养老。这个是不行的，国家肯定不鼓励。一旦不鼓励，就造成在政策方面无法“对位”，就造成了目前的博弈，形成了“要么就不开发，要么就开发的，剩下的就不动”的尴尬局面。这里面有开发商的问题，有政府的问题，还有市场的原因，是多方面的。
链接
进军养老地产的保险企业
泰康人寿：泰康人寿目前宣布在昌平购买的养老社区的建设用地面积是30万平方米。但之前有媒体报道，泰康人寿曾斥资40亿元购置了小汤山(社区网论坛商铺)温泉乡的2000亩地。另外，业界亦曾盛传泰康人寿已在上海崇明岛成功“圈地”2000亩用于建造高级养老社区。
中国人寿：中国人寿董事长杨超曾透露，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超万亩，计划总约100亿元，而南部则有可能海南。另有媒体则报道国寿廊坊拿地的规模是4平方公里左右，约合6000亩。
新华保险：新华在今年2月1日召开的董事会上做出决议，同意设立延庆养老项目公司和密云养老项目公司，前者为新华保险独资设立，2012年该项目计划5.4亿元；后者新华保险持股95%，2012年该项目计划9亿元，2012年共14.4亿元以启动养老产业链项目。
合众人寿：有媒体报道，2011年底，合众人寿在湖北武汉蔡甸区举行了“合众健康社区”奠基仪式。合众有关负责人表示，该项目预计80亿元，首期动工面积约800亩，未来还将逐步扩大规划。
本版撰文/本报记者 胡喆
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