[摘要] 近日，已故歌手陈琳的继承人、其丈夫张超峰将陈琳前夫沈永革和买房人诉至朝阳法院，要求法院确认沈永革将原赠与陈琳房产卖予他人的买卖合同无效。
近日，已故歌手陈琳的继承人、其丈夫张超峰将陈琳前夫沈永革和买房人诉至朝阳法院，要求法院确认沈永革将原赠与陈琳房产卖予他人的买卖合同无效。在婚姻家庭法领域具有丰富诉讼经验的北京市铭滔律师事务所钱学志律师说，像此案中陈琳丈夫索房产这样的情况，在协议离婚案件当中时有发生。双方签署了离婚协议，也办理了离婚登记手续，但一方拖延或拒绝履行离婚协议的约定，致使另一方的权利受到侵害，不得不向法院提起诉讼要求履行离婚协议。那么这种情况下赠与是否有效呢？尤其受赠人死亡，继承人能否继承尚没有兑现的房产呢？律师对此进行了法律剖析。
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约定赠与的房产
一直未兑现
近日，已故歌手陈琳的继承人、其丈夫张超峰将陈琳前夫沈永革和买房人诉至朝阳法院，要求法院确认沈永革原赠与陈琳房产卖予他人的买卖合同无效。
据陈琳之夫张超峰诉称，2007年11月5日，陈琳与沈永革协议离婚，约定将一套房产以赠与的形式过户到陈琳的名下，房贷由陈琳负责支付。2009年7月，张超峰与陈琳登记结婚。后陈琳于2009年10月31日坠楼身亡。
张超峰认为，沈永革与陈琳离婚后，直至陈琳去世时，也未能履行其与陈琳协议书中关于给付陈琳房产的义务，反而在陈琳去世后将房产低价变卖给他人，侵犯了陈琳继承人的合法权益。另外，张超峰对媒体表示，他在北京一直没有工作，也没有任何收入，日子过得很苦。据此前的报道，陈琳死后，张超峰曾给陈琳的家人签了一个纸条，承诺不要陈琳任何遗产。对此，张超峰解释说，陈琳突然跳楼自杀，他悲痛欲绝，陈琳的大哥拿出一张早已写好的要求他放弃陈琳财产的纸条找他，他没仔细看就签了字。
陈琳的前夫、竹书文化唱片公司总裁沈永革在接受媒体采访时说，他还没有收到法院的通知。沈永革表示，这套房产在陈琳死后已经赠与陈琳的母亲，陈琳的母亲将房屋转卖。如今张超峰再来索取房产，实在很没有道理。
目前，此案正在进一步审理中。
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陈琳两任丈夫打起官司争房产的消息一出，立刻引起了不少歌迷的愤怒。有网友说：“活着的时候，你若对人家好点，何至于人家什么都没指明着留给你？”更多的网友则是对陈琳表示惋惜：“女怕嫁错郎，可怜的陈琳……”“唉！明星们糊涂啊。”
对于这房产的归属问题，市民冯女士对本报记者说：“双方有协议约定赠给陈琳，那就应该赠。不过，不管怎样已经赠与了陈琳的母亲，再告人家就说不过去了。”
而黄先生则有不同的看法，认为：“按照协议，接受赠与人应当是陈琳，至于房产再落谁家，就应该依法继承了。”
争议焦点
离婚协议是否应当履行？
剖析：4种情况关键看房屋法律性质
在婚姻家庭法领域具有丰富诉讼经验的北京市铭滔律师事务所钱学志律师说，像此案中陈琳丈夫索房产这样的情况，在协议离婚案件当中时有发生。双方签署了离婚协议，也办理了离婚登记手续，但一方拖延或拒绝履行离婚协议的约定，致使另一方的权利受到侵害，不得不向法院提起诉讼要求履行离婚协议。
“根据《婚姻法》及婚姻法解释的规定，如果离婚协议不存在欺诈、胁迫的情形，双方都应当遵守并履行。在张超峰诉陈琳前夫沈永革和房屋买房人的案件当中，实际主要也是陈琳与沈永革离婚协议是否应当履行的问题。”
钱学志律师认为，张超峰作为已故歌手陈琳的丈夫，对陈琳的遗产有法定继承的权利。“此案涉及的房产在陈琳去世时还登记在其前夫沈永革的名下，所以，该房产还不能作为陈琳的遗产直接由陈琳的继承人继承。但对于‘履行标的为财物的债权’，《继承法》及相关解释作了明确规定，应属于被继承人的其他合法财产。”
房屋属于财物，本案房屋是不是应当属于陈琳？“如果属于，张超峰作为已故歌手陈琳的丈夫，就有权对该房屋主张权利，即要求沈永革交付房屋给陈琳的法定继承人。”
钱律师说，另外房屋属于不动产，根据《物权法》的规定，物权以登记为准。本案房屋应否过户给陈琳，是不是应当属于陈琳，我们首先要看离婚协议对此房屋是如何约定的。陈琳与沈永革协议离婚，约定“将此套房产以赠与的形式过户到陈琳名下，房贷由陈琳负责支付”。实践中，在离婚案件尤其是协议离婚案件，夫妻双方在处分房屋财产时，往往更多会考虑到便于过户等因素，在协议中以赠与的形式“分割财产”。本案中的“赠与”就可能存在多种情况，从而导致不同的法律结果。
情况1 属前夫个人财产，赠与过户前可反悔
一种情况是，该房屋属于陈琳前夫沈永革的个人财产，在二人协商离婚时，沈永革答应将此房屋赠与陈琳。但是离婚后，沈永革一直没有履行赠与行为；没有履行的原因，可能是沈永革主张撤销赠与，不给了。
根据《婚姻法》及婚姻法解释的规定，婚姻关系存续期间，将一方的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照《合同法》百八十六条规定处理。同时，《合同法》百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”
由此可知，如果此房屋是沈永革个人财产，在赠与过户之前，他有反悔的权利。
情况2 以其他条件换取赠房，不应撤销赠与
第二种情况，此房屋属于陈琳前夫沈永革的个人财产，在二人协商离婚时，陈琳以其他条件作为让步，换取沈永革答应将该房屋赠与陈琳，但离婚后，沈永革一直没有履行赠与承诺。
如果是这种情况，由于这是陈琳用其他条件换取的，沈永革应当履行房屋交付义务，不得撤销赠与，否则会造成离婚协议履行内容的不公平现象，对陈琳的利益是一种损害。
情况3 夫妻共同财产约定赠与过户，应履约
而第三种情况，这房屋如果本来就属于沈永革与陈琳的共同财产，只是在协议离婚时，双方约定以“赠与”的形式办理过户手续。
如果是这样，那么此“赠与”行为实际上属于双方对夫妻共有财产的分割行为，沈永革应该履行离婚协议的约定，将该房屋过户到陈琳的名下，因为陈琳对夫妻共同财产拥有一半权利。现陈琳已经去世，其法定继承人张超峰有权对该房产主张权利。
情况4 属陈琳个人财产，应当履行赠与约定
还有第四种情况，如果此房屋本来就属于陈琳的个人财产，只是名义上登记在沈永革的名下，在协议离婚时，为了便于过户等原因，双方约定以“赠与”的形式办理过户手续，那么，此“赠与”行为实际上属于将该房屋恢复登记在实际权利人名下的行为，沈永革亦应履行离婚协议的约定，将该房屋过户到陈琳的名下。
根据上述分析，钱学志律师认为，查明此房屋原来的法律性质是很关键的。如果查明沈永革无权撤销赠与行为，或者该房屋本来就是原夫妻共有财产，那么离婚协议就应当受法律保护，沈永革应当履行离婚协议。现陈琳已经去世，该房屋无法登记在陈琳的名下，则陈琳去世后由其继承人继承该房屋。而如果本应是陈琳的遗产，沈永革却将此房屋出售给他人，则是一种无权处分行为，其无权处分行为侵犯了陈琳继承人的合法权益。
争议焦点
买卖协议是否有效？
剖析：若陈琳有份额
其继承人可索赔
陈琳的前夫沈永革将涉案房产低价变卖给他人，这房屋买卖协议是否有效？钱学志律师说，事实上，在沈永革将此房屋出售给他人之前，房屋一直登记在沈永革的名下。而房屋买卖合同履行后，即房产过户到买方的名下后，房产的权属已经发生变化。但这种变化是否合法有效，要看签订的房产买卖合同的法律效力以及买方物权取得有无法律依据。
钱学志律师认为，如果此房产本应是陈琳的遗产，而沈永革擅自将此房屋出售给他人，是一种无权处分行为，依照《合同法》第五十一条规定，其效力处于待定状态。陈琳的法定继承人可以追认合同有效。
而如果沈永革是无权处分行为，陈琳的法定继承人也没有追认合同有效，买方是否就当然不能取得房屋的权呢？钱律师认为，答案是否定的。“如果买方是善意的，即便卖方沈永革是无权处分的，买方根据《物权法》的规定，也可能取得此房屋的权。”
根据《物权法》百零六条规定，即当转让方无权处分时且满足一定条件时，受让人可以取得该房产，尽管买卖合同的法律效力待定。这些条件主要包括：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
“本案中，若买方是善意的，支付了合理对价，房屋已经交付并登记到买方的名下，则买方的权利受法律保护，买方仍然可以取得房屋权。而如果买方明知被告的处分属于无权处分，就并不是善意的购买者，即使已经付款和过户且价格合理，也仍然不能取得房产的权。”
最后，钱学志律师认为：“如果买方依据善意取得制度取得房产权，而此房屋却应该归属陈琳或者有陈琳部分份额，那么，陈琳可向无权处分人沈永革主张损害赔偿责任。如果陈琳生前未主张，则可由其继承人主张。”
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