[摘要] 作为北京商品住宅供应量最大、存量最高的两大区域，通州、大兴在限购的房票时代，一直被视为楼市成交和的“重灾区”；而近两周的成交数据显示，通州、大兴区域通过K2百合湾、天时名苑、龙湖时代天街、鸿坤理想城等多个项目频频平价加推新房源，成交率先回暖，而价格优惠后的性价比凸显仍是项目热销最重要的原因。
作为北京商品住宅供应量、存量的两大区域，通州、大兴在限购的房票时代，一直被视为楼市成交和的“重灾区”；而近两周的成交数据显示，通州、大兴区域通过K2百合湾、天时名苑、龙湖时代天街、鸿坤理想城等多个项目频频平价加推新房源，成交率先回暖，而价格优惠后的性价比凸显仍是项目热销最重要的原因。
通州
以价换量取得初步成果
市场开始活跃，称回暖与价格下降有关
亚豪机构市场总监郭毅表示：“从最近一段时间的情况来看，通州的变化还是比较明显的。很多楼盘价格降到了每平米14000元左右之后，刚需开始出手购买，取得了不错的销售业绩。”郭毅认为，通州的回暖和价格下降也有很大关系。“刚需购房人也蛰伏了很长一段时间，不可能长期等下去。现在通州项目的价格，也确实出现了比较大的降幅，而通州区域的交通和配套环境，也是远郊区县里比较好的，所以购房人才纷纷出手。”
据介绍，3月1日—20日，通州区域销售排在前五名的项目，销售套数都在50套以上，成交的K2百合湾成交套数达到了133套。而在价格方面，如果考虑到K2百合湾项目有较多的赠送面积，富力金禧花园为精装修交房、天时名苑项目的部分产品为精装修交房这些因素，那么这些项目的毛坯价格大约都在每平米14000元左右。
通州的老项目天时名苑的一位策划经理对记者表示，该项目目前的产品分为毛坯和精装修两种，总体的均价是每平米16000元，这个价格推出后，在今年2月份以后，吸引了不少刚需和改善性客户购买。“我认为最近的成交高潮，主要是去年压抑了一年的需求的一种释放，还谈不上市场的回暖，更谈不上市场的强势反弹，一个比较明显的例证就是，自从温总理发表房价还远远没有回归到合理水平的讲话之后，看房人立刻就明显减少了，这说明目前购房人的心理还是不稳定的。”
通州部分项目3月1日—20日成交情况
项目名称成交套数 成交均价（元/平米）
K2百合湾 133 19914（有赠送面积）
华业东方玫瑰 65 14063
富力金禧花园 62 15864（精装修）
天时名苑 58 16527（部分为精装修）
远洋东方 56 13156
房山部分项目3月1日—20日成交情况
项目名称 成交套数 成交均价（元/平米）
绿地启航社（商业） 64 12218
首开·熙悦山 56 13604
芭蕾雨·悦都 52 14362
金地朗悦 34 15545
翠林漫步 32 14335
长阳半岛 25 15655
大兴部分项目3月1日—20日成交情况
项目名称 套数 均价(元/平米）
龙湖时代天街 138 12439
鸿坤理想城 110 18824
富力丹麦小镇 76 10645
波普工社 75 14486
富力盛悦居 68 21452
金地仰山 57 17803
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价格一降到位是赢得市场先机方法
与通州的多个项目大幅下降不同，房山地区，尤其是房山长阳地区项目并没有出现普遍的价格大幅下调。但是去年也出现过某一楼盘在一定时间内推出大幅的优惠活动。例如首开·熙悦山在去年9月推出过特价房直降30万的优惠活动。万科也曾经在去年11月，和几个单位举办过定向团购的活动。
目前在长阳地区价格调整比较大的是北京城建徜徉集项目，据销售人员介绍，该项目目前在售的一期房源是今年入住，价格在每平米14000元到17000元之间。而下一期房源预计将于下月底开盘，均价为每平米12900元，2014年6月入住。由于目前的房源还处于蓄客阶段，而其他楼盘目前也没有跟进的动作。
长阳地区某项目的一位策划经理介绍说，长阳地区从整体来说并没有一个大幅下降的趋势，去年有项目，也并没有引起其他项目的跟进，这和该地区一直能够维持一定的成交量有关，和拿地成本也有关系。“而一些项目推出的大幅优惠的特价房，有的是拿出一些上一期的尾房，或者户型相对差一些的房源试水，效果似乎也不是很明显。”
亚豪机构副总经理高姗分析认为，从地价成本来看，房山地区的项目仍有一定挤压空间。
高姗表示，目前北京楼市处于供需深度博弈当中，依旧严峻的宏观经济形势，与仍不放松的宏观调控政策，使得购房者预期房价仍会进一步走低。
而供应方大量房企就项目售价已经作出部分让步，出于利润空间考虑，尚未有进一步换量行动。但是从销量较好项目的策略来看，“价格一降到位”是目前能够赢得市场先机的方法。
房价均不同程度调整，成交量上升
2月底以来的楼市小回暖中，大兴凭借“以价换量”成为热点区域。据亚豪机构统计，2012年3月1日—20日，大兴累计成交913套房源，成交占比高达21.7%，位于北京各区县之首，成交均价为16117元/平米；而2011年3月同期，大兴的成交量仅为238套，成交占比6.61%，成交均价19911元/平米。
“近期每周都能卖10多套房，对比去年底交易恢复到了正常水平。”北京思源经纪副总经理任莉告诉记者，思源代理的大兴红木林项目上周认购了18套，客户大多被项目赠送多重面积和优惠定价所吸引，但任莉表示，红木林并未再次，实际成交均价仍维持在21000元/平米左右。
记者从大兴多个项目了解到，3月以来购房客户的来电、来访量明显增加，除了价格优惠外，银行对首次置业房贷的鼓励信号也使一些刚需客户结束观望入场。
3月初，龙湖时代天街、鸿坤理想城等老项目推出大批新房源，带动了整体区域热销。据亚豪机构数据显示，3月1日—20日大兴区域销售排在前五名的项目，销售套数几乎都在70套以上，成交的龙湖时代天街达138套，鸿坤理想城达110套。
以热销项目鸿坤理想城为例，北京市住建委数据显示，3月4日该项目取证136套，目前已签约86套，成交均价19192元/平米；3月17日鸿坤理想城再次取证加推104套房源。
“104套房开盘两天内就认购了69套，二居迅速售罄。”鸿坤理想城营销负责人告诉记者。
任莉表示，大兴楼市是否“企稳”，还要看成交量是否能稳定到四五月。“如果没有更严厉的政策出台，成交量进一步下跌的可能性不大。”
任莉称，价格是否还会下跌，要看各房企的资金紧张程度，但目前许多企业都暂缓了买地，今年的经营目标也十分保守，预计市场维持平稳的可能性较大。
结束语
阳春三月，开发商开始行动起来，以价换量的策略，期望将业绩提前锁定。从各大品牌开发商的促销策略来看，相比以前对于的讳莫如深，今年实质性优惠措施增多，去年仅有远洋一方、华业玫瑰郡等单个楼盘促销，今年则波及北京主要大型房企。而从实施效果来看，价格一步到位者成交量明显上升，但开发商观望者也不在少数。市场的热度并不是买方或卖方的一厢情愿，既然开发商有走量去库存的诚意，有房票的购房人也要抓住机遇，所谓开发商的坏日子也正是购房人的好时机，不要等到开发商回收充足资金再出手，即使有房票，也不如现在合算。
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