当前优化楼市调控政策的两大重点

上海证券报  作者：马红漫  2012-03-21 07:48

[摘要] 在首套房贷利率优惠以及开发商采取“以价换量”销售模式的刺激下，一些刚需置业者渐渐入市。据报，在京、沪、深等一线城市，近几周成交量均呈现稳步复苏态势。

在首套房贷利率优惠以及开发商采取“以价换量”销售模式的刺激下，一些刚需置业者渐渐入市。据报，在京、沪、深等一线城市，近几周成交量均呈现稳步复苏态势。

保障刚需购房，是本轮楼市调控的重要抓手，也是商品房回归消费属性的必然举措。因此，此番由刚需入市带来的楼市“小阳春”是各方所乐见的。但需要指出的是，目前楼市调控目标尚未真正实现，既有市场绩效需要通过政策优化来维护，以严防2009年楼市“小阳春”带动后续房价的那一幕再现。

当下，保障房尚未大规模入市，多数中低收入者的刚需仍要从商品房市场寻求满足。去年以来，各商业银行将首套购房贷款“一刀切”地阻隔在门外，显然不符合“有保有压”的调控基调。今年以来，首套房贷门槛出现了些许松动。然而，这种基于银行利益诉求而为的商业抉择难以保障其持续性。对此，央行副行长刘士余在今年“两会”期间明确表示，今年将全面落实差别化的住房信贷政策，银行必须保证居民首套房的贷款。调控部门保刚需的态度彰然，将会给商业银行以明确的政策引导，避免广大刚需再度受到“误伤”。

随着楼市调控进入“深水区”，开发商资金链紧绷压力渐显，纷纷试水促销。而大批刚需置业者在经历了较长时间等待观望后，已成当下中低价位新盘的购买主力，给楼市胶着氛围带来了一些活跃气息。由此，市场上难免会有“楼市复苏”、“政策微调”等声音发出。随着住建部部长姜伟新在两会上有关“限购令”短期内不会有所微调和放松，而且大城市房价一定要降的表态，一切关于调控回头的幻想被彻底打消。“楼市调控不会再出新招，但也不会放松”，意味着未来楼市调控的重点将从政策研究制定转向对现有政策力度的维护上来。如何优化既有政策，已是未来一段时间内楼市调控的重点。

不可否认，强制限购，直接将多数投机资金屏蔽在了楼市大门之外，堪称遏制房价继续飙涨的“撒手锏”。在当下楼市博弈升温时期，若限购令轻易退出，将使此前的调控绩效归零。但需要提及的是，在肯定限购令市场绩效的同时，也要为其寻求常态化的替代方案。毕竟这一“救急”举措无法触及房价畸高的肌理，而且还带来直接压制楼市及土地市场的活跃度的负面效应。其实，游资觊觎房地产市场的主因不外乎“逐利”二字，如能通过全面推行房产税等方式提高商品房保有成本，压缩炒楼利润空间，楼市投机魅力必将大减。所以，有关部门当积极研究扩大房产税试点范围、加大税率调节力度等相关工作，以期能逐步摆脱调控政策对限购令的依赖。

显然，楼市调控部门的指令贯彻需要地方政府积极。遗憾的是，从年初佛山新政“一日游”、芜湖新政“三日游”到各大城市重新对普通商品住宅定义，地方政府总在试图突破楼市调控束缚。而在此前，打击开发商囤地等投机行为的政策也是被高高举起、轻轻落下。究其根源，土地财政已成支撑地方政府运作的重要表外收入来源。就此而言，只有通过财税体制改革平衡地方政府的事权与财权，才可能切实达成与地方对楼市调控态度的统一。

如此看来，楼市调控政策优化，设法让限购令平稳退出市场、促使与地方利益趋同，将是最关键的着眼点，成效如何，直接决定调控绩效的持续性。