[摘要] 存货偿债双压 万科上半年或领第二轮
尽管楼市呼声一片，但经过了2008年引发的负面风波，房企至今对讳莫如深。
近日，业界盛传招商地产(000024,股吧)招商局香港总部督促招商地产在售项目必须全面的消息，随后招商地产澄清，项目并非，而是进行优惠促销活动。
无独有偶，在3月13日万科举行的2011年业绩新闻发布会上，万科总裁郁亮用含蓄的方式回应：从来不，只是积极定价。
2012年楼市寒冬依旧，万科面临偿债到期和存货上升的双重压力。郁亮表示，2012年将继续“多卖房，少拿地”的万科模式。有猜测认为，万科继去年下半年之后，可能会进行二次以加售回款。
业内人士指出，去年下半年万科对公司整体业绩影响并不大，对加速周转反而有益处。正如深圳某地产代理公司高管所说的那样，万科今年上半年扩大促销范围的可能性很大。
偿债存货双高峰来临
2012年，房企进入信托偿债高峰期，而一、二月份，众多房企已经迎来了还债的波高峰。
资料显示，房地产信托本金到期兑付个高峰期是在二、三月份。据不完全统计，2012年房企总到期信托债务规模达1758亿元，其中7月为年度高峰，达504亿元，一季度达366亿元。
国泰君安发表报告称，万科一、二月份到期的信托资金均高达10亿元，成为今年波房地产信托兑付高峰期内兑付压力的房企。从全年来看，万科2012年需到期兑付的信托资金为43.18亿元，仅次于中华企业(600675,股吧)的43.94亿元。
此外，据万科2011年财报显示，万科短期借款和一年内到期的长期借款达到235.7亿元，资产负债率达77.1%，同比增加2.41个百分点。
尽管截至2011年末，万科仍持有货币资金342.4亿元，明显高于短期债务，但万科今年的资金链压力不小。
日前，万科发布公告称，为满足项目开发的需要，分别向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的信托借款，借款期限均为2年，年利率分别为10.6%和10.5%。加上去年万科向华润申请的10亿元的信托借款，万科去年向华润寻求的44亿元信托融资额度已经用完。
对此，万科董秘谭华杰在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，万科今年希望与华润扩大在房地产基金方面和其他机构的融资合作。
对于缺钱一说，万科总裁郁亮在2011年业绩发布会上予以了否认。他表示：“如果真的缺钱，是借不到钱的。”
除了面临债务和融资方面的掣肘，万科2011年的存货也创下历史新高，达到2083.35亿元，同比增长56.2%。
统计显示，2011年万科重点监控的14个重点城市成交面积继2010年同比下降29.6%后，继续下降19.2%，成交处于低迷态势。
楼市成交放缓，房企销售速度下降，使得万科的去库存化压力加大。年报显示，万科2011年实现销售面积1075.3万平方米，新开工面积1448万平方米，相比年初计划的1329万平方米增长9.0%。但万科方面回应称，由于坚持以新推盘月度销售率60%为控制指标，目前的库存去化压力相对较小。
销售回款速度放缓
一直以来，万科始终坚持快速周转的原则，再加上楼市调控的影响，近两年来万科对一线公司的要求是积极卖楼。但数据显示，进入2012年后，万科正面临销售速度放缓的难题。
今年1月，万科销售金额为122亿元，同比下降39.3%；销售面积119万平方米，同比下降28.1%。这是5年来万科开年销售首次下降。2月份，万科月度销售额73.4亿元，环比1月下降近40%。
在销售速度下降的同时，万科的销售回款周期也在加长。2011年，在结算上升的同时，万科的已售未结资源也继续增长。截至2011年末，万科合并报表范围内已售未结面积1085万平方米，对应合同金额1222亿元，较2010年末分别增长59.6%和49.0%。
目前，贷款和销售回款是房地产行业最主要的资金来源渠道。2011年，房地产开发资金来源中，国内贷款的比例仅为15.1%，为历年来的点。由于销售速度的下降，开发资金来源中，主要由销售回款构成的“其他资金”比例也较2010年下降2.2个百分点，较2009年下降5.5个百分点。
在上述两项指标的下降使得房地产行业的资金压力明显加大。万科的对应之策是积极销售，谨慎拿地，这也暗合了郁亮“多卖房，少拿地”的策略。
3月再现优惠促销
2012年万科的策略是“多卖房，少拿地，现金为王”。这是否意味着万科会在今年上半年继续实施促销？郁亮的回答很含蓄。他称，万科从来不，只是积极定价。
积极定价策略是否意味着？对此，万科公司回应称，价格由市场决定，万科不会去预测价格的走势，但会始终坚持积极销售的策略。在此原则下，各地公司会根据当地市场的具体情况制定相应的销售策略，具体如何采用什么方式促进销售，由一线公司决定，万科不会实行“一刀切”的销售策略。
实际上，从去年下半年开始，万科就已经有了促销的迹象。
去年7月，深圳万科推出“万团大战”之后，促销也开始升级。据悉，9月份包括公园里、清林径、双月湾、金域缇香在内，万科有4个全新项目入市，每套房的促销优惠幅度由原来的5000元升级至10000元。
10月下旬，深圳万科清林径为了回馈清林径老业主，推出了10套110平方米一口价单位，总均价150万，这意味着单价由原来的14000元/平方米降到12000元/平方米左右，降幅超过10%。深圳万科公司旗下项目金域缇香也于11月推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元/平方米左右，幅度约为10%。
2012年初以来，经历春节长假后楼市并未回暖迹象，使得万科第二次深度的动力逐渐增加。
3月开始，深圳万科清林径和万科天誉两个项目再次各拿出了15套房子进行优惠促销，每套优惠达15万元，按一套87平方米的房子计算，单价下降了1724元/平方米。目前，万科清林径15套优惠房源已经消化完毕。对此，深圳业内人士认为，这就是变相。
实际上，对万科来说，销售加快项目周转速度，一方面可以缩短销售回款周期，缓解偿债和库存压力，提高货币资金持有量，保持良好资金状况；另一方面，快速周转不但不会降低公司业绩，还可以提高净资产率和股东。
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