[摘要] 刚刚过去的1月，济南楼市遭遇最惨淡的“黑色一月”。
刚刚过去的1月，济南楼市遭遇最惨淡的“黑色一月”。
济南成交数据表明，整个1月泉城楼市成交创下历史同期新低，商品房共成交1369套，住宅不过736套，分别同比2011年同期下跌85.65%和88.34%。
放眼，楼市疲态尽显，多地出现“最差成交量”，房价也继续维持在下行通道。去年楼市的主旋律“降温”，延续至今，而且楼市的“寒冷”开始由一二线城市向三线城市蔓延。据此预测，今年一季度楼市行情低迷恐将延长到二季度，房价和成交保持双降。
大规模促销难见
按照传统，过完元宵节，春节算是结束。
2月7日上午，记者走访市区多个楼盘的售楼处发现，冷清局面依旧。开发商促销不积极，前来看房的人也很少。
在西部一大型楼盘售楼处记者看到，大厅内空空荡荡，没有一个看房者，工作人员都无事可做。这家楼盘的营销负责人说，“从往年的经历来看，春节长假结束后的半个多月，都是楼市销售比较冷清的时期，而今年春节的楼市更加惨淡，看房者寥寥，成交明显不如去年。我们现在还没有推出新的促销手段，依旧采用春节前的优惠措施。”
市区另外一家楼盘的售楼处同样门庭冷落。销售人员称，今年国家在楼市调控政策方面没有丝毫松动的迹象，导致购房者对房价的看跌情绪有增无减，影响了市场成交；而对于春节后楼市的成交低迷，之前他们已经有了心理预期，所以也不着急促销。
和这两家楼盘一样，春节过后一直到现在，很多楼盘都延续之前的“休眠”状态，绝大多数还延续春节前的促销，没有新的大规模动作出现。
楼市低迷依旧
不仅仅是济南，的楼市都一片低迷状态。
近日发布“百城价格指数”，2012年1月，100个重点城市的住宅均价环比连续5个月下跌。同时，北京、上海、广州、深圳等主要10个城市的住宅均价都比去年同期下跌，这也是自2010年6月以来的首次同比下跌。今年楼市可能将延续去年下半年以来的低迷，继续“冬意盎然”。
该研究院分析称，1月恰逢元旦和春节两个假期，是房地产市场传统淡季，开发企业推盘热情降低。房价延续了去年9月以来的价格调整之势。项目以新开盘项目为主，为吸引更多购房者，新项目趁开盘之际加大优惠力度或将成为趋势。“十个大型城市住宅均价同比首次下跌，表明希望的大型城市房价理性回归正在逐步变为现实。”陈晟分析，房价环比、同比下跌城市增多的趋势会保持下去，预计可能持续到今年第二季度。他认为，由于1月存在春节因素，未来几个月十大城市房价同比是否还会下跌，值得关注。如果继续下跌，那么楼市拐点将更明确。
房企调整策略“过冬”
房子难卖资金回不来，加上融资渠道收缩，房企的压力越来越大。为度过这段难熬的日子，他们纷纷使出各种招数应对。
据了解，今年一季度，各主要房地产开发企业在销售中普遍放缓推盘节奏，房地产开发商在观察政策进一步走向的同时，都积极谋划适应新政的策略。同时，为储备过冬资金，一些大型房企不管是在业务模式还是城市布局上，都开始了全面转型。万科、碧桂园等房企在三四线城市的布局力度持续加大，并将未来的开发重心逐渐向商业地产转移。除此之外，去年以来部分上市房企还掀起了一股向矿业进军的热潮，迄今已有莱茵置业、中天城投、嘉宝集团等企业披露了“涉矿公告”和计划。显然，在楼市下行周期，许多房企都担忧，单一的房地产开发业务模式存在很大风险，寻找新的盈利增长点，能够降低整体运营风险。
对中小型房企来说，在成交节节下挫的冲击下，生存无疑是目标。因此，他们采取的往往是减缓拿地、延缓开工的策略。
房价或将理性回归
去年底，经济工作会议定调，坚持楼市调控。今年1月31日，温家宝主持国务院全体会议时提出：巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机性需求的政策措施，促进房价合理回归。
对此多数认为，在一再坚持调控政策不放松的背景下，政策面短期内较难松动，预计上半年房价还将保持下跌态势。一季度市场处于年内最冷状态，二季度住宅成交量可能出现反弹，但价格很难由跌转涨。因此，2012年房价将实现“理性回归”，出现有限的降幅。
近日，万科、绿城、恒大等大型房企发布2011年业绩报告，房企20强中有半数没完成销售目标，企业资金压力较大。对多数房企来说，是的选择。预计，一季度新开盘的楼盘价格会出现新的降幅，以期更贴近购房者的心理价位，快速回笼资金。
解释，房价自去年九十月间出现拐点，至今仍在下跌通道中。从最近公布的居民购房意愿数据看，楼市仍将保持低迷，预计会在今年上半年惯性下行，下半年筑底后试探性复苏。相比2008年的急坠急升，这次将显现出一个底部宽平的一字形。对房地产开发企业来说，今年上半年最难熬；对购房人来讲，较好的购房时机不再遥远。
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