[摘要] 楼市调控持续从严，购买力依旧受限，2012年房地产企业如何打破销售困局？2月5日，《中国建设报•中国住房》专访东方园林景观设计集团总裁刘嘉峰，以期从产品设计角度来剖析当前楼市的发展生态。
楼市调控持续从严，购买力依旧受限，2012年房地产企业如何打破销售困局？2月5日，《中国建设报•中国住房》专访东方园林景观设计集团总裁刘嘉峰，以期从产品设计角度来剖析当前楼市的发展生态。
“套用标准图的时代已经过去，房地产产品正在从共性化向特性化转变，客户定位从宽泛向精准转变。”刘嘉峰指出，随着有效购买力锐减和购房需求趋于刚性化，房企应该在立项之初便做好精准的产品定位和设计，并通过设计创新来形成市场竞争力。
中国住房：如果从产品设计的角度来看，2012年的楼市环境将呈现怎样一个发展态势？
刘嘉峰：以前什么样项目都能卖，都好卖，房企不太关注产品设计质量，但如今的市场环境则让他们更关注产品本身，必须对需求加强分析，开发更适合市场的产品。
2012年楼市发展有两个比较突出的方面。
一是针对不同城市、不同刚需人群的不同产品设计。每个城市的刚需人群的需求也不一样，大城市如“北上广”和二三线城市就不同。比如北京有资格买房的刚需一般是首次置业，他们积要求不高，但对户型要求会更高；而在二三线城市首次置业的刚需则未必不关注住宅面积。这就要求企业要针对不同城市做更加精细的市场定位。
二是商业地产的产品设计。今年商业地产依然是一个发展机会，但是商业地产和业态、服务、经营管理方式有很大的关联性，产品的趋同性会越来越差，离散性会越来越强。例如北京、上海、秦皇岛对商业地产的需求是完全不一样的，这要求企业针对一个城市甚至是一个小的区域做好前期调研，做出更有针对性的产品。
总体来说，过去套用标准图的时代已经过去，房地产行业共性的东西正在弱化，特性的时代正在到来。这是今年行业发展的显著特征。
中国住房：其实行业谈创新已经谈了很多年，但是当前究竟需要怎样的创新，需要重点在哪些环节进行创新，才能迎合市场需求，进而促进产品销售？
刘嘉峰：房地产行业以前更多是解决了人们的投机需求，这样项目的地段就比产品的创新更重要。但是现在购房需求大多都是自住型，所以产品创新的重要性更加凸显出来。
2012年产品设计的一个大的趋势，是在住宅面积减小的情况下，如何在高密度住宅当中实现各种居住生活功能。也就是说，不要求一个住宅套型面面俱到，但要增加小区的公共服务功能。比如家家都有洗衣机，但能将洗衣集中到一个公共服务区域当中，这样使用效率会更高也更方便。
此外，随着城市人口密度不断增加，网络通讯工具发展健全，居住和就业未必就要截然分开。如何解决出行成本，缓解城市压力？我认为可以借鉴国外“混合使用”概念，即在一个区域或是一套住宅中强调工作、生活的混合使用，这将是一个很有前途的设计创新。我认为今年的小户型将会大行其道，但如何将居住和相混合，将是设计界的重要革新。
中国住房：目前你所接触到的房地产企业客户，对未来的产品有怎样的要求和设想？
刘嘉峰：目前大多数企业还是吃不准政策方向，还处于观望阶段，他们急迫地希望寻找到新的出路。因此，有很多企业开始研究和休闲有关的地产项目，比如在商业（商铺）地产项目中增加娱乐、文化设施等。一些企业开始强调市场细分，小众化，比如有人在楼盘中兴建电影院，也有人在小区中建设德云社那种的小剧场。
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