[摘要] 2011年全国房地产市场均处于严格的调控政策之下，北京市可谓是调控政策最为严厉的城市。2月份出台的“京15条”奠定了2011年北京市房地产市场的基调。据“链家地产”市场研究部统计，今年二手住宅成交达121319套（12月份为预估值），与2009年峰值相比缩水一半以上。
五、 前十商圈成交缩水60%
据“链家地产”市场研究部统计，2011年前十商圈包含回龙观、天通苑、东直门区域、金融街等区域。与去年相比，成交前列的区域变化并不明显。这类区域在成交大幅缩减的情况，其成交地位仍位于前列。主要原因是这些区域为传统的刚需成交热点区域，区域体量大，性价比较高。因此即使在调控下，成交量仍然较为可观。如天通苑、回龙观区域。对于一些传统的房价水平较高的房屋来说，今年低价环境也将会吸引消费者购买。去年的成交前十的区域，住宅成交量均在1000套以上，而今年仅有前两个区域成交量超过1000套，整体前十区域的成交量与去年相比减少了6成。
六、90平方米以下房屋占比微涨，刚需购房人群增加
据“链家地产”市场研究部统计，与去年相比，今年成交结构基本维持稳定，90平方米以下房屋仍然是成交主力，占比达58.3%，与去年相比微涨1%。主要原因是，调控将基本将性人群挤出市场，改善人群需要“卖一买一”，成交周期拉长，所以在固定时间内，刚需人群的占比增加，小户型成交占比有所上涨。其中12月份受计税价将执行的影响，消费者加急网签，面积档位120-140平方米房屋占比增加2个百分点。
七、30-39岁人群购房占比增加3.3个百分点，平均购房年龄微涨
据“链家地产”市场研究部统计，2011年，各成交年龄档位占比变化较为明显，其中25-29岁购房者占比减少约2.5个百分点，而30-39岁购房者占比增加了3.3个百分点。
“链家地产”市场研究部认为，由于当前对于外地人购房要求5年以上纳税或者社保证明，基本上30岁以上的外地人购房者才有可能具备购房资格。无形中提高了外地人购房年龄。此外，由于信贷紧缩，贷款购房成本增加，低龄刚需人群被迫退出市场。而在当前低价的环境下，大面积房屋价格降幅明显，而部分价格坚挺房屋售价开始松动，因此改善性购房“以小换大”、“以远换近”的成本减少，选择性增加，导致这类购房者增多。年龄分段中，30-39岁购房者增加明显。在当前的调控环境之下，预计未来将成交年龄将会缓慢增加的趋势。
八、新增房源量整体走低，年底呈现上涨的趋势
受调控影响，消费者的出售意愿开始缓慢下降，尤其是在4月份之后成交量明显走低，消费者的销售意愿开始明显下降，而在10月份之后，新增房源量指数开始缓慢的上涨，但是仍低于2、3月份水平。
“链家地产”首席分析张月认为，消费者的销售意愿一般均会根据当前的市场状态来调整心理预期和出售意愿，如4月份后成交走低、房价下降，消费者选择将房屋挂牌出售，但是其中不乏部分消费者仅仅挂牌，真实出售意愿低，而经过近半年的低成交，而所谓“金九”低成交状态促使消费者对后市信心不足，10月份新增挂牌房源增加。年底，成交难度增加，短期内成交状态难有改变，和面临长达4个月以上低成交，其成交意愿进一步增强。（备注：新增房源指数：以1月份为定基，换算其余各月指数）
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