[摘要] 北京市的商品房库存量已在上月突破12万的大关，正是限购、限贷和存量房的共同的作用，让更多的开发商被迫的采取现房的销售模式。
文/本刊记者刘杨
北京市的商品房库存量已在上月突破12万的大关，正是限购、限贷和存量房的共同的作用，让更多的开发商被迫的采取现房的销售模式。
限购政策的施行以来，伴随着市场的成交量的走低，北京市商品房的库存量已在上月突破12万的大关。同时数据显示，可售商品房中未签约的现房的比例已达三成以上。
“虽然销售的放缓，可是已经开工的楼盘却不能停下来。”一位业内的人士表示，伴随着限购的前一两年开工的楼盘陆续的推向市场，北京市商品房未签约的现房数量将进一步的增加。
两成在售楼盘成现房状态
低迷的销售持续了近一年的时间，面对日益紧绷的资金链，市场上打起的、折扣等旗的号促销的项目逐渐的增多。与此同时，一些楼盘还打出现房、准现房的广告语。
位于宣武门的口的某项目，年初就打出了“现房有售”的广告牌。当记者电话咨询当前是否还有在售房源时，销售人员在表示肯定的同时，极力的向记者推荐此楼盘，表示如果近期购买，还能享受到一些折扣的优惠。相对于此处着急出售的现房，还有一些现房并不“愁嫁”。
位于东三环的中路上的某项目，虽然今年的6月就已经完工，但售出的比例并不算高。据销售人员的介绍，从期房就开始销售了，但当前只卖出了一半左右，“主要的是定价太高，感觉开发商也不急着卖”。据记者了解，位于此地段的其他楼盘均取得了不错的销售的业绩，开发商单方面的高开价格，缓慢的放量应该是此楼盘由期转现的主要的原因。
其实，当前市场上在售的现房、准现房并不少见。据统计的显示，目前北京区域在售楼盘接近300个，其中现房和接近封顶的准现房项目约占了60个，达到总量的20%左右。
“在市场相对较好的时候，现房和准现房所占在售楼盘的比例，应该维持在10%左右。”伟业我爱我家的市场研究院的经理程浩业告诉记者，由于今年的限购调控政策十分的严格，一些开盘定价不够的合理，性价比相对较低的楼盘，纷纷的成为在售现房和准现房。
而据了解，目前市场上出现这些现房和准现房的原因也分为三种。
种是在期房阶段购房业主相对较少，销售周期由期房的阶段拖延到现房的阶段；第二种是在售楼盘的少量尾房，由于是众多的业主选择过后剩余的产品，一般都存在户型的不理想，朝向差、采光弱的劣势，且选择的余地较小；第三种是开发商为了突出产品的特点，主动以现房的状态呈现在客户的面前，此种现房也大多为的楼盘。
购房者优先的考虑现房
虽然市场上的现房和准现房的增多，让开发商“苦不堪言”，但据近期的一份调查的显示，在期房和现房等销售模式的选择上，近六成购房者表示会首先的考虑买现房。
至于优先选择现房的原因，大多数购房者给出的重点考虑的因素便是，避免了开发商的资金链断裂而带来的延期交房、烂尾楼等情况出现，而“看得见、摸得着”也让购房者更为心里的踏实。
近期正准备购房的罗女士告诉记者，现房的好处便是房屋的信息一目了然。例如，如果是买期房，只能通过沙盘和宣传册了解楼间距，但是开发商为了吸引购房者普遍会夸大其辞，只有亲身感受一下楼间距，才知道是否有过于密集的感觉；采光更是一个不得不考虑的因素，买期房时，很有可能周围的楼盘还没有完全建起来，也不知道阳光会照到第几层，所以也没有办法考虑采光效果，自己更倾向于购买现房。
“现房确实有许多‘与生俱来’的。”天津阳光墅项目负责人王浩告诉记者，与期房相比，现房周期比较短，有些现房买房两三个月之后就能交房；又因为是实体交房，可以亲身感受房屋的质量以及内部结构；期房销售周期内，经常会出现促销等情况，而现房价格则相对稳定。
“从销售回款、银行还贷、交付建筑、材料、施工款以及持有成本等诸多角度考虑，通常一年时间费用就会增加大约10%。”王浩同时指出，一个不争的事实是现房成本明显要高于期房，通常相同地段的现房会比期房高出三成左右。
业内建议趁机推动现房销售制度
就在近几年，有越来越多的业内人士呼吁取消期房预售制度，实行现房销售制度。
“当前就是一个好的时机，市场上有足够的现房保证供应量，如果在供不应求的时候采取现房销售制度，将会出现短缺。”中原地产华北区域董事总经理李文杰对记者说，虽然这个想法在理论上具有一定的可操作性，但在近期实行的可能性并不大。
实际上，限购政策实施之后，随着在售商品房现房数量的持续增多，现房销售模式便在逐步扩大。“限购、限贷政策使购房人群骤减，存量房数量随之攀升，可选择的房子多了，又反过来影响新房销售。”中原地产华北区技术总经理张继锋认为，正是限购、限贷和存量房的共同作用，让更多的开发商被迫采取现房销售的模式。
“期房销售确实是当前房产销售的主要模式，但过低的启动资金也降低了房产行业的准入门槛。”某业内人士认为，期房销售模式正是当前业内“乱象横生”的重要原因之一。
“在一些发达国家，基本上只有现房销售。”李文杰表示，因为现房销售，可以将购房者的风险降到，而开发商也必须整个建造过程中投入更多的精力，以获取更好的销售。
业内人士普遍认为，随着调控的深入，当前可售商品房中现房比例还将进一步加大，主管部门可以借助目前现房增加的趋势，以及现房数量达到可保证市场供应量的局面下，来推动现房或准现房销售，逐步取消“期房”预售制度。
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