[摘要] 楼市调控对市场的影响正在全面深化。数据显示，今年上半年，北京市商品住宅销售面积为389.2万平方米，同比下降19.8%。同时，楼盘销售均价也有明显下降，6月逾7成新开盘项目售价在2万/平方米以下。
楼市调控对市场的影响正在全面深化。数据显示，今年上半年，北京市商品住宅销售面积为389.2万平方米，同比下降19.8%。同时，楼盘的销售均价也有明显下降，6月逾7成新开盘项目售价在2万/平方米以下。
不过，北京市的房地产协会副秘书长陈志表示，调控的影响更多体现在结构性变化，不同区域之间受到的影响差异较大。比如前两年房价涨幅过快的通州，现在是一种理性回调，但是顺义新城的房价一直比较稳定，其首都机场的临空还远未充分体现，尚处于价值洼地。
顺义楼市
尚处价值洼地
与通州、大兴、房山等新城普遍升温于2009年之后不同，顺义区域就以别墅区闻名，以温榆河、潮白河两大别墅区为主，是京城最传统的别墅市场，从2009年开始，顺义的住宅市场才开始全面起步。
但与通州、房山近两年的房价大幅攀升相比，顺义房价还处于一个相对较低的状态，目前在售项目大多位于1.2万-1.7万元/平方米之间。合理的价格定位使得顺义楼市成交量平稳走高，与其他新城的低迷形成对比。
据伟业我爱我家市场的研究院数据显示，今年以来顺义区新建商品住宅几乎没有新增供应，供销比高达1:150。6月入市的项目中，仅有鲁能·七号院、中景江山赋等推出新房源。但今年上半年顺义住宅销售面积达265668平方米，仅1-4月，新建商品住宅成交2542套，超过了通州上半年的销量。
多位市场人士表示，从发展的前景来看，通州楼市新城规划的利好已经提前透支，房山和大兴两个区域的发展前景还需要一段时间得以全面体现，从区域发展和房价综合考虑，今年下半年顺义楼市很可能异军突起。
从临空经济到宜居城
顺义因为首都机场，临空的经济一直是其特色。不过，也有观点认为，顺义以前有些“业强城弱”。美国龙安集团总裁、著名建筑规划饶及人就曾表示：“顺义应该想办法留住临空经济带来的巨大人流，不能让他们成为来去匆匆的过客。”
这一现象正在发生改变。近日，顺义区的促进局局长李向英在接受记者采访时表示，“十二五”期间，顺义将围绕打造临空经济区、建设空港城的目标，以城市化、城市现代化为引领，将顺义建设成为北京市东北部城市。
据了解，鲁能的地产是进入顺义的房地产开发企业，8年来，已投入30多亿，完善了顺义区域市政基础设施配套，修建了13条市政道路，推动顺义新城区域价值的提升。此外，鲁能还帮助顺义区引入了国际著名的英国阿特金斯、美国帕金斯、西班牙马西亚、加拿大EDA等规划设计公司参与顺义新城规划，将先进的城市设计理念引入顺义，确定了顺义新城生态、滨水、国际、活力、宜居的发展目标。
目前，国家地理信息产业园已在顺义新城奠基，金蝶软件等高新企业总部以及民生银行、北京银行、中信银行、中国人保集团等金融企业总部基地也已经进驻。顺义新城正在跨入金融产业为重点、以总部经济为特色的新型经济增长时期。
而已在顺义开发了优山美地、鲁能·七号院等项目的鲁能地产对顺义市场的深耕，也带动了一批品牌开发商进军顺义。从2008年到2011年，已有中粮、首开、龙湖、北辰、中铁置业实业等一批房企进驻顺义。目前，鲁能地产已由顺义新城的一级土地开发进入二级市场，其正在销售的鲁能·七号院是顺义2011年上半年的销售面积和销售金额双料。北京鲁能置业发展有限公司营销总监胡汉祥表示：“鲁能深耕顺义8年，将继续扎根顺义，开发更多精品项目，提升区域居住品质。”
主打低密度生态牌
在通州、亦庄、顺义等三个北京重点开发的新城中，顺义以低密度生态居住区的差异化定位区别于其他两个新城。
目前传统的别墅区和老城区已经消化殆尽，取而代之的是，顺义新城尤其是核心区域马坡正在崛起，成为低密度的居住区。建筑规划面积约80万平方米的鲁能·七号院就是位于马坡核心区域，产品以低密度花园洋房、别墅为主，容积率仅为1.1左右，属于典型的低密度生态大盘。
在顺义新城开发低密度项目已经成为众多开发商的共识，从发展趋势上看，顺义新城未来将成为特色鲜明的低密度居住带。据胡汉祥介绍，鲁能·7号院吸引的不仅仅是顺义本地居民，目前来自朝阳、海淀等其他区域的购房者比例正呈不断上升趋势。
北京市日前出台的《潮白河绿色生态发展带综合规划》，对顺义区潮白河流域沿线进行规划升级，顺义在区域环境改善、生态宜居方面会得到进一步提升，这对主打低密度生态牌的顺义楼市，无疑将是新的重大利好。
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