[摘要] 在进入正题之前，先来观测东莞中原统计的近期楼市的一组数据。
在进入正题之前，先来观测东莞中原统计的近期楼市的一组数据。
10月31日-11月6日这一周内，全市商品房成交量为7.42万平方米，创下了2011年以来除春节期间以外的单周水平。
11月前10天，东莞降幅超3%的楼盘所占比重近30%，达历年；此间，近8成的楼盘日均成交量低于1套，而在5月，这个数字不足六成；截至11月10日，东莞住宅库存面积达到452.04万平方米，创下近30个月以来新高。
二手房成交上，全市从8月份的3301套下降到9月份的3000套，再进一步减少到10月份的2362套。与其说，这些是东莞楼市“冬至”来临的标志，倒不如说这也在为开发商准备过冬“抢收”提供了依据。
显然，在日渐明确的降温信号前，对于开发商来说，现金流入是首位。基于以上考量，11月的东莞楼市已经响起一片“抢收”声，这样的抢收行动会在年内最后两个月持续蔓延。
市场直击“大跳3000”引发的传言
“上市公司12月18日结算，东莞金地现年差额10亿，博登湖冲任务的盘，大跳3000。”光棍节当天，在新浪微博上署名为“美亨妹妹”，认证名为深圳市美亨咨询有限公司总裁的微博如此披露。这在莞深两地业界引起骚动。
微博上的迅速传播，让博登湖项目身背“东莞楼盘”之名。当天，记者致电该项目销售，销售员称价格第二日才能公布。12日，销售员介绍，三期推出的是100~135平方米三房、四房单位，单价大概在6600-7400元/平方米之间。
这难道就是“大跳3000”的价格？事实上，去年下半年，该盘所推的2期洋房均价也在7000元/平方米左右。大降传言被指不实。对此，金地集团东莞公司副总经理陈君斌解释称，并非，而是调低预期中的过万均价，相对而言，被传3000元。
无论“大跳3000”事件是深圳剑客的营销伎俩，还是金地真降走量的现实写照，此时已经到了金地关键的“抢收季”。另一条消息佐证了这个结论。
就在12日，东莞多位市民收到金地外滩8号发出“全民售楼邀请”：“招兼职销售，高于全市代理行业，有购房客户资源者无销售经验亦可，推荐上门后专人负责后续服务，签约即结。”
“成功签约一单，1000元。”全民售楼销售模式被指开发商快速出货意愿强烈，外滩8号300多套将推产品计划年内卖完，“抢收”行动已经开始。
事实上，此间陷入“”传闻的还有万科在塘厦的项目。
多个楼盘打折间接年末“抢收”
11月13日，深圳市美瑞商贸发展有限公司总经理洪怀懋放话称：“这个价格会不会导致最初一期的业主吐血？刚刚收到的信息，又是万科，还是我很喜欢的楼盘，记得那批要800万一套。约160平湖山美墅，一口价399万惟8席。”尽管这条夸张的“”微博更像炒作推广短信，但近50%的跳水价让不少市民惊呼“万科了”。
这样的结论并非没有来由。近日，万科总裁郁亮在一次媒体交流会上表示，“万科已经进入冬天模式。”并概括“冬天模式”的五大特征：现金为王；快售；更谨慎拿地；管理模式冬天，节流；冬天把身体练好。
此番言论成为业内解读万科众多项目的主因。事实上，万科塘厦项目此次“产品”与此前大不一样，不仅区别于以往的精装修，改以毛坯销售；路边的户型，更成为调低价格的理由。
这样的被指是万科的“快售”过冬法则，提前进入“抢收”大战中。
数据显示，内地十大标杆房企，包括保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海在内，前10个月的购地金额仅占销售款的21%，创出历史，并且这一比例甚至不及处于金融危机漩涡中的2008年。
事实上，东莞目前在推楼盘已经出现“不打折不面市”的局面。近日，位于大石龙的一别墅项目，此前为1.8万元/平方米的别墅均价，目前已调整到1.4万元/平方米。
上周末，南城一楼盘在与二手中介搞团购优惠，其优惠幅度已经达到了5%左右，其优惠单价甚至调到了“7”字头，其120-160平方米的洋房单价一度站上“9”字头。价格因市场回调，更显示其年底的“抢收”策略。
抢收效果降低置业成本直接撬动刚需主力
“对开发商来说，促销本身并没有过大的压力，真正的压力在于，一旦全面了，市场仍然不出手，那时候才是真正的考验。”在不久前的某业内论坛上，易居董事局主席周忻如此表示。
事实上，以价换量抢收年末已初步见效。
位于万江的金地·外滩8号在第三季度表现可圈可点，其开盘之初“5”字头营销赚足眼球，随后加推的“靠桥”产品也让该盘成交高潮迭起。从东莞中原提供的数据分析来看，每当成交均价超过7700元/平方米时，成交量下滑，比如8月22日-28日当周仅有1套97平方米物业成交，单价8130元/平方米；从8月1日到10月16日，11周内，有7周时间成交为个位数；而8月29日-9月11日期间，6770元/平方米的成交均价让其有130套的成交峰值。
这一幕，也同样在丰泰旗山绿洲上演。8月底，该项目举办“人人中大奖”活动，特推出一批特惠单位回馈业主，推出6栋一批紧靠高架桥房源，当月以6925元/平方米的均价签约5套，9月以6739元/平方米的均价签约48套；而在6、7月份，该盘的成交均价在7500元/平方米以上的高位盘旋，月均成交仅10套。
显然，出货量与价格关系之深，已成为楼盘快速跑量最有效的工具之一。在目前市场下，对于被高价“抑制了”多时的刚需者来说，带来的诱惑仍不可小视。的确，减少刚需购房者的购房成本，是目前年末“抢收”最直接也是最有效的方法之一。
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