[摘要] 佛山的楼市限购令始自今年3月18日，在房管部门限购与商业银行限贷的双重夹击下，退房潮从恐慌变成现实并一时井喷，而购房者与业主方之间也陷入拉锯式的博弈：从私下协商到发律师函再到法院起诉，双方都叫苦不迭。
佛山的楼市限购令始自今年3月18日，在房管部门限购与商业银行限贷的双重夹击下，退房潮从恐慌变成现实并一时井喷，而购房者与业主方之间也陷入拉锯式的博弈：从私下协商到发律师函再到法院起诉，双方都叫苦不迭。
据来自佛山市南海区法院的数据，今年以来，该院已受理61宗因限购令引发的退房纠纷，且仍有案件不断起诉到法院。从判决结果来看，购房者提出的退定金、首付款等诉求基本都获得法院支持。
一房多证成多套别墅成退房重灾区
地处广佛接壤，南海楼市持续升温。“独立的私密空间、附送私家花园、游泳池”，2010年4月，南海区某房地产开发公司的300多平方米别墅单位曾广受热捧。
林女士已贷款拥有两套住房，最后还是忍不住出手。购房前，她的顾虑是：该房产属于典型的“拼接别墅”，所以得分四个房产证出售，“二套房首付不低于四成，加上这四套，我就算六套房了。银行能贷吗？不过，售楼小姐旋即拿出了一打销售合同复印件，并承诺可以做到首付两成，且省下一大笔豪宅税。于是当月11日，林女士就签下购房确认书，约定以总价432.5万元价格购买别墅一套，房款采取按揭方式，并现场支付了10万元保证金。
同期在该楼盘购买另一别墅户型的曾先生则享受到了一种“轻松按揭”的贷款服务，即一成由业主首付，另外三成由开发商预先垫付(其指定的贷款公司)，在办理完按揭后两年内由业主无息还清，其余六成由开发商负责向银行按揭，贷款时间为20年。为此，在签订《商品房买卖合同》后，曾先生就全额支付了首期购房款205265元，物业维修基金18552.65元。
谁知，就在林女士和曾先生购房后六天，房产新政“国十条”颁布实施，明确对贷款购买第二套以上房屋的家庭的贷款条件进行严格限制，将二套以上房屋的首付比例提高到了50%以上，。同年6月8日，广东出台配套细则，要求严格限制购买第三套及以上住房贷款。
按揭贷款之门就此关死，“还能怎么办？我们只能退房！”林女士认为，这不是买家的过错，开发商必须退房退款，不料却遭拒绝。无奈之下，十几名购房者只好将开发商告上法庭。
开发商违规在先 法院判购房者胜诉
通过法院起诉的林女士和曾先生等人，一度以为胜券在握，却又面临始料不及的“合约陷阱”。
庭审时，被告房产商出示了其与林女士签订的确认书，该条款约定：若林女士未按约定交付全额首期款、物业专项维修基金及按揭等相关费用，或未按约定签订《商品房买卖合同》及其补充协议的，房产商有权解除本确认书，且保证金不予退回并可以不通知原告而将该物业另行出售。
而在曾先生作为原告的另案中，被告房产商则出示了一份双方签订的《合同补充协议》。该《合同补充协议》第二条约定，“如因买受人的原因致使买受人提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准，买受人须于出卖人发出通知之日起15日内一次性支付包括未获银行批准的按揭贷款在内的剩余房款”。
据此，被告房产商认为，即使出现国家房贷政策调整导致原告因自身条件不符而不能获得银行贷款的情况，原告也须一次性支付相应房款，双方的合同仍应继续履行。
他们顿时傻眼“以前根本没注意”。
南海法院审理后认为，被告将建筑面积90平方米以下中小套型住房以上下、左右相邻四套房屋相连作一套“别墅”的形式进行销售行为明显不当；且在合同中约定的贷款条款明显不符合在合同签订前国家对住房贷款的相关强制性规定，双方约定的四套房屋(贷款)付款条款并无实际履行可能，合同目的无法实现。南海法院依法作出了判决，判决被告返还原告林女士保证金10万元，返还曾先生已交购房款205265元和维修基金18552.65元。
延伸阅读
退房者多是非本地户籍居民
半个月内连发三张律师函，且是同一楼盘同一代理商。广东通法正承律师事务所律师戴李高说，他所经办的多宗由限购令引发的合同纠纷显示，一些非佛山本地户籍居民由于无法提供一年以上纳税证明或社保缴纳证明，只能要求撤销购房合同“退定金难，退中介费更难！”
今年1月，江先生通过佛山市美立方房地产代理有限公司，与卖方汪先生签订《房地产买卖合同》，约定购买其名下位于顺德区乐从镇某楼盘，总楼价为70万元。当日，他就支付了定金2万元，及部分中介费(3500元)。
限购令一声令下，由于江先生并非佛山本地户籍居民，且无法提供所需证明，房产也就无法办理过户登记。沟通无果，江先生于7月初通过律师向对方发函，要求解除合同。
戴李高律师介绍说，根据我国法律的相关规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人有权请求解除合同。
“卖方的人也觉得很委屈，毕竟拖了几个月时间”，几次沟通下来，江先生最终放弃了追讨中介费，而定金也只收回18800元，购房合同也最终顺利解除。
这样的妥协，于当事人是无奈，但相对于起诉追讨而言，已经是成本的了。
发商违规“三大伎俩”
偷换概念搞“拼接”
法官在案件审理中发现，在以某房地产开发公司为被告向南海法院提起诉讼的多宗案件中，被告房地产公司均以“叠加别墅”、“联排别墅”形式分别向多人同时销售该楼盘相连的四套房屋。
对此，国土资源部于2003年9月曾发文停止别墅类土地供应。其后，国务院也多次发文继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应；并明确自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。本案被告将建筑面积90平方米以下中小套型住房以上下、左右相邻四套房屋相连作一套“别墅”进行销售的行为明显不当。
优惠贷款引上钩
法官指出，本案被告为吸引顾客，提供灵活优惠的贷款条件，违背了国家相关信贷政策规定，导致合同履行不能。
2010年1月7日，国务院厅发文，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%。曾先生、林女士分别与被告同时签订四份合同买卖四套房屋，同时办理四套住房贷款首付款比例能否符合金融机构贷款风险管理要求，获取相应的购房贷款存在不确定性。
4月17日，国务院发文，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；此情况下双方约定的四套房屋(贷款)付款条款已无实际履行可能。
保底条款加重买方责任
被告作为房地产开发企业及合同拟定者，对土地供应类型限制、高档住房控制、住房贷款条件要求、政策调控变化比一般购房人具有更高的认知，在上述严格控制大套型住房及住房贷款政策下，以“别墅”形式向同一购房人同时销售四套房屋，并约定以按揭贷款方式分别支付各套房屋超过58%以上的购房款。在未能确定付款条款能否实际履行情况下再补充约定，要求原告未获按揭贷款的一次性支付剩余房款，明显加重对方的责任，被告以此认为原告违约的主张法院不予采纳。因此双方约定付款条款事实上无法履行，故原告曾先生请求解除合同、返还已支付款项的主张法院予以支持。
法官同时指出，原告没充分考虑自身条件是否符合按揭贷款要求、是否能依约支付购房款，分别与被告签订四份认购书及房屋买卖合同，清楚了解其购买的为四套房屋，致合同条款无法实际履行，亦存在一定过错。
编辑：李啸啸
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