[摘要] 不久前，住建部下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出新增限购城市名单的建议5条标准。
不久前，住建部下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出新增限购城市名单的建议5条标准：其一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；其二，将省内城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；其四，位于已限购区域城市周边，外地人购房比例较高的城市；其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。住建部建议，凡符合上述2条者就纳入到限购范围内。
新政策的出台意味着二三线城市的限购马上将会展开，新的限购措施对房价将会有什么影响？随着二三线城市列入限购名单，资金是否会转向四五线城市？带着这些问题，本报记者专访了国家发展改革委所房地产研究主任刘琳。
房价有望下降但拐点不在三季度
鉴于新限购措施的实行将压制可能出现的楼市“金九银十”市场反弹，预测房价将在三季度迎来拐点，而住建部表示，此次的限购令并不会导致地产商突然大规模。
对于新的限购措施对房价的影响，刘琳认为三季度房价整体水平出现下降是有可能的，但这种下降很难说是拐点的到来，拐点是掉头向下之后至少有一个经济周期之后才起来，未来房价的下降更有可能是一种震荡，房价出现大幅度的长期下降的可能性不大。
为什么三季度房价可能出现下降？刘琳分析认为，三季度房地产市场的供应量会有较快增加，由于2008年受金融危机的影响，当时新开工项目急剧下降，2009年新开工项目增多，这批房子将在下半年进入市场，在需求不变的情况下，供应量急剧的增加，价格的变化肯定会有所显现。但是这段时间过后，开发企业会选择少开工、少拿地，这样供应量就会慢慢变小，逐步达到平衡。
刘琳认为，决定房价走势的根本性原因是经济增长的速度，今明两年我国的经济增长速度还不算很低，现在还在9点多，经济还是保持在比较快的增长速度，大家的收入还在增加，在城镇化等背景下，房价不会出现大幅度的下降，但是过快上涨的局面肯定会改变。
二三线城市的限购将挤出房地产市场中的投机需求，在需求萎缩的情况下会不会迎来房价的急剧下滑呢？刘琳对此不以为然并指出，看市场无非就是看新房市场和二手房市场，价格也分为这两块。在整个经济基本面仍较好的情况下，二手房市场不会出现一个剧烈的波动。而新房市场取决于开发商的资金压力，资金压力大促使房地产商销售回笼资金，但在资金压力不大的情况下就可能不着急销售。现在我国房地产商的资金压力应该说是越来越紧了，一是我国的信贷政策越来越紧，二是销售量在下降，从市场上回流的资金少了很多。对于开发商来讲，是不去拿地了，其次才是，因为决定有多个因素。体现在房地产的数据上，首先可能是土地流标的变化然后才是的变化。目前中小企业的资金压力较大，大企业可能会通过信托进行融资。所以从现在来看房价大幅下降的可能性不是很大。
投机资金不会转向四五线城市
一线城市的限购导致投机资金转向周边的二三线城市，推高了二三线城市的房价。这种模式是否会在四五线城市的限购中复制？对这种担心，刘琳表示“不太可能”，首先四五线城市本地的住房需求量就很少，已经没有多少的空间和了，市场不怎么活跃，资金不一定会到这种地方去，因为买了这些房子之后很难找到接盘的人。
刘琳对比二三线城市和四五线城市指出，二三线城市具有一定的吸引人口的能力，尤其现在一线城市房价水平已经比较高，可能会使一些人退而求其次，到二三线城市工作和居住。同时，二三线城市经济增长的能力和提供的就业机会，都是吸引人口流入的基本要素。而四五线城市或者是县级市，他本身就不能创造很多的就业机会，吸引人口流入的能力差很多。
市场预期的变化也是刘琳认为资金不会转向四五线城市的原因之一。她告诉本报记者，现在我国房地产调控政策越来越紧，这对房地产市场投机甚至行为都有一定的抑制作用，市场各方主体会逐渐地转变预期。年初刚开始在一线城市限购的时候，大家对二三线城市还抱有一些想法，但二三线城市的限购使购房者、消费者的预期都在慢慢地转变，大家对房价上涨的预期在下降，这也会影响到资金由二三线城市转向四五线城市。
限购政策即使退出也会被替代政策填补
限购作为手段，不是房地产调控的长久之计，作为一种临时性的调控手段，不可能一直持续下去。针对这一观点，刘琳表示，“并不反对限购政策是一种临时性的政策，但它的退出将会有替代的政策进来”，我国对房地产市场的、投机需求的抑制是一个长期的任务，这在“十二五”规划纲要里写得明确，就是整个住房需求里面的、投机都要抑制。即便不用限购的手段，也可能会用税收的手段和其他的手段来抑制投机和投机需求。只不过现在税制改革的推出时机还不成熟，等待这些替代政策成熟之后，限购可能会退出。
普遍认为，税收手段是抑制房地产和投机的很有效的手段，物业税早在2003年的政府文件中就出现过，却为什么迟迟未能推出？当被问及税收手段的推出存在哪些阻力时，刘琳表示，房产税是对房屋存量征收的税，会涉及到各个阶层的人，因为我国的房屋自有化率达到80%多，所以这是一件很复杂的事情，应考虑到怎么设计才能让普遍的大众都能够接受。而且税制的推出也不是单一的，增税和减税是统一进行的，要做一系列税制的设计和改革。
但刘琳坚信这是一个大方向，她指出，像房产税的征收在的文件里面早就提出来了，要先进行试点，然后再逐步向扩展。这种方向是一直会走下去的，但是什么时候能实现还要看实际情况。
在8月举行的博鳌房地产论坛上，来自政府部门、研究机构、开发企业的多方消息证实，包括房地产持有税在内的多个房地产中长期政策正在研究制定中，财税体制、土地出让制度、REITS等金融产品创新将成为继保障房和限购令后，房地产深度调控的政策点。这些也证实了刘琳的观点。
政府和地方政府之间的博弈始终伴随着限购政策，“土地财政”使得限购政策很难在政府和地方政府之间实现激励相容，部分地方政府想尽办法规避限购。对此，刘琳指出，近年我国房地产调控大的指导方针由决定，比如保障性住房的推出和房价目标的控制，但落实调控则由地方政府负责，调控措施越来越明确地强调地方政府的责任。像从去年到今年推出的国八条、新国八条，条就是省级政府负总责。地方政府需要落实房价调控目标和保障房建设推进。土地政策要求要先满足保障房的土地需求，之后才是商品房用地供应。刘琳指出，这实际上就是一种问责制，如果地方房价涨得快，政府就会对地方政府实行问责。所谓问责，实际上就是作为政体考核的指标。
刘琳认为，如果一直狠抓房地产调控决心不放松的话，地方政策也会一直重视房地产调控政策的落实。
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