[摘要] “高速增长我们已经经历过，不再是一个诱人的目标了，企业应该寻求更高的存在价值。”薛虎以过来人的口吻，既在谈论企业，又似乎在劝诫行业。作为合生创展的总裁，薛虎正在将这家刚刚转型后的企业引领向更加崭新而多元的发展空间。
“高速增长我们已经经历过，不再是一个诱人的目标了，企业应该寻求更高的存在价值。”薛虎以过来人的口吻，既在谈论企业，又似乎在劝诫行业。作为合生创展的总裁，薛虎正在将这家刚刚转型后的企业引领向更加崭新而多元的发展空间。在合生创展17年之久的任职经历，让薛虎完全融入了公司的发展轨迹和文化脉络，他话语中给我们展示的合生创展，仿佛如其语气和神态一般不徐不疾、恬淡冲融。
这是一个极度淡化个人色彩、不依赖任何人的成熟公司，把安全性、稳健性看得高于一切，而薛虎正是这个机制的守卫者与执行者。薛虎认为，合生创展不会单纯追求高利润，而是首先控制风险，保证稳健，然后将公司拥有的社会资源发挥到，最终实现自我认知的存在价值。
从过程区间去看，50年之后房企都是殊途同归的
记者：合生创展目前的战略思路是怎样的？转型不可避免地带来一些阵痛，公司如何看待这些问题？
薛虎：在大的战略层面上，公司将立足于中国主要核心城市，并在其辐射的周边二三线城市扩张，主要聚焦于地产和地产相关的衍生行业，希望能够在住宅地产、商业地产、产业地产和旅游地产等取得综合效益的提高，并借此分散风险。
同时，我们也注重对财务指标的控制，保证财务的安全性和稳健性，同时保持盈利水平的稳定提高和规模的适度增长。
产品方面，核心城市以产品为主，二三线城市的中端产品贡献现金流，同时在城市拥有一定规模的持有型物业，并在旅游、产业地产等产品上进行探索、研发和生产。
我们在3~4年前就开始转型，应该说目前业务模式调整已经基本定型了，这段时期是合生创展蓄势的过程，转型一定会付出一些代价，但主动转型总比被动转型要好，适应未来的市场的成本也会小得多，在转型中难免要放弃一些速度和利益，但只要我们坚持下来，成功的可能性就比较大了。
记者：合生创展给人印象是公开市场拿地较少，在拿地的计划上，公司是否会在一定程度上受到资金和自身战略的束缚？合生拿地的核心指导理念是什么？目前土地市场更多以招标形式进行，对公司在拿地方面的影响几何？
薛虎：事实上，我们现在公开市场拿地已经越来越多了。在拿地方面我们有自己的评价模型，既要满足经营要求又要符合支付能力，并取决于企业对自身实力和对形势的判断，量力而为，量入为出一直是我们的核心原则。
在招拍挂市场上，大家总是关注刺激性更强的拍地，而招和挂透明性相对低，也没那么刺激，大家关注度也随之降低，但合生创展不会排斥任何一种拿地模式。我们观察到，现在很多的土地市场遇冷，都在底价成交，因此下半年会是有很多很好的拿地机会。
记者：现在像万科、保利、恒大这些公司却一直维持着强势的高增长状态，你怎么看待他们与合生创展这种发展速度之间的差别呢？
薛虎：我觉得这是殊途同归的，可能过了50年之后经营水平和效益水平大家不会相差太多一个企业要持续长远发展，不能就某个时点来进行评判比较，应该从一个过程的区间去看，在这个过程中将自己手中的社会资源，在企业能承担和许可的范围内发挥的效益，我想这些公司最终目标都是一致的。
旅游、产业地产大家都在同一起跑线上，比得就是谁更快、更准、更好
记者：合生创展今年会有一批亲水型的湾区系列产品面世，这与以往公司都市类产品有所不同，这些产品的打造是如何考虑的？
薛虎：是的，下半年在会有一批“都市湾区”类项目推出来，包括大亚湾滨海城、杭州湾国际新城、太仓港合生财富花园、渤海湾秦皇岛天戴河以及大连江山帝景等。这是公司丰富产品线的做法，原来主要以都市型产品为主，而这些新项目兼具居住和度假旅游功能，“都市湾区”系列是我们另一个综合细分的住宅产品品牌。
这是因为目前城市发展超负荷运转带来很多问题，一批人群希望能够找到一些环境好一些而时间支配自由度大一些的产品，这样就会使得城市分流一部分人出来，这些人又必然带出他们的家庭，他们要享受长期的环境和配套，又不能距离工作地点太远，我们在城市规划和发展的探索，发现有这样一些原来容易被忽略的区域可供选择。这些近郊化的产品对海边、水边的通风、采光、气候特点进行了一些研究，可以说是都市类产品的一个延伸。
记者：合生创展正在大举进入商业地产、产业地产和旅游地产等新领域，这么大的盘子，人才和团队如何解决？
薛虎：我们会采取内外结合的方式，在地产基础操作层面有一些共通性的东西，这个在内部靠原有的开发和运作团队就可以解决，至于商业、产业和旅游等专业层面，我们会积极引入外部资源，寻找一些国际级专业性的服务机构。
其实这不只是我们的问题，在整个中国大陆这些都是新兴的领域，没有哪个企业已经做得很成熟了，同行们水平都差不多，都在从头摸索，资源、人员配备方面也很少，国内也没有成熟的团队。所以说，大家都站在同一起跑线上，就要看谁做得更快、更准、更好了。
记者：合生创展在商业地产方面的布局已经显现雏形，在业态方面是如何考虑的，短期内是否会对经营和资金带来压力？
薛虎：我们说的比较多的商业地产主要分为两部分，一部分是写字楼，我们这部分量比较大，各个城市都有分布，并且正在投入使用，而且做的压力并不大，尤其是核心城市，写字楼无论是租是售需求都很旺盛；另一部分则是纯粹的商场和购物，这部分公司量并不多，主要分布在上海、北京和广州，由于量不大位置又比较好，所以压力也不算大。
记者：公司对商业地产市场的未来如何判断？预计商业地产未来的体量和贡献如何？
薛虎：从去年开始合生创展的商业地产项目开始大量投入使用，未来几年将是落成的高峰期。我们的判断是未来4~5年是经济增长恢复期，我们的商业项目正好能够赶上这波市场机会。我们逐步建设的物业体量估计会在300万平方米左右，最希望能够对现金流有10%~20%左右的贡献度。
记者：目前合生创展的毛利率水平仍然保持在40%左右，占据行业前列，但在商业地产的布局和二线城市的迅售是否会在短期内对毛利润以及整体利润回报水平产生一定压力？
薛虎：我们基本上将毛利率维持在40%左右，各种产品会有一个合理的搭配，以核心城市的利润维持利润水平，二三线城市中端产品虽然利润相对较低，但是现金流高，能够摊薄期间费用，最终也会有利于利润的提升，我们会保证不同利润水平的产品相得益彰，达到一个平衡点，也就不会造成利润水平的较大波动。
记者：从中报数据来看，合生创展的负债率有所上升，净负债比例由51%上升到66%，同时，公司目前有40多亿元的现金，但是未来一段时间的开发和债务支出规模比较大，现金流方面会不会比较吃紧？
薛虎：我们要看一下负债结构。首先，公司的负债结构相对合理，有开发贷、其他项目的股权融资、境外发行外债等多种组合形式；其次，债务水平与同行业比较也为合理，并处于可控范围，始终贯彻和体现公司审慎稳健的财务管理原则。
在现金流方面，我们从下半年产品结构有所调整，在保证一线城市的大面积产品的基础上，也加大了二三线城市一些中小户型刚需产品的开发和推出，下半年我们有10个新项目，相信在确保业绩增长的同时，未来将加快资产周转和销售回笼的速度。
要记住，安全的地方都可以赚到钱。
记者：房地产爆发性的快速增长和高利润时期已经成为过去，这是你一直强调的观点，那么未来的增长点在哪里呢？
薛虎：市场对人都是开放的，利润下降是正常的社会经济发展规律，任何一个行业发展到一定程度，利润水平都会向社会平均利润水平靠拢。房地产的发展速度一定要和社会经济平均发展速度相符，原来的快速增长是因为有历史欠账、刚性需求、需求、城市化进程 等因素的综合影响，速度快些是正常的，但未来房企一定要回归为一个性企业，找到适合自己的发展道路，与市场需求、城市发展以及国家发展规划相适应，寻找新的需求点。现在看来，再想找到爆发性的规模和利润增长点，已经不太可能有机会，随着经济发展越来越稳定，企业的成长空间也会趋于一致。
记者：但是合生创展正在准备发力的商业地产、旅游地产和产业地产难道不是作为一个新的利润增长点去发展的吗？
薛虎：恐怕你应该这么看，这些领域不是单纯的看利润有多高，再高我想也高不过原来的住宅。我们选择多样化发展是作为分散风险、作为行业内部的多元化来看的，这么理解会更好一点。进入这一领域你发现，在盈利水平上远不如住宅，但可能带来现金流的贡献，比如旅游度假村，如果你经营得当，会产生持续不断的现金流，对企业稳定发展有很大好处。这几年政策波动对以住宅为主的行业影响太大，企业手上资金必须找出路，选择商业地产、旅游地产以及产业地产应该是必然的逐利避险的举动，但并不是说这里利润会更高。
记者：也就是说，合生创展的逻辑不是这里赚多少钱，而是这里有多安全？
薛虎：赚钱多我们更希望（笑），我想企业的基本经营底线是，在利润和安全选择方面，我们首先要强调安全，要记住，安全才是持续盈利的保证。从长远来看，每个成熟理性的企业最希望的都是稳定的市场环境，都不是好事，这逼迫企业不断调整策略去适应，做任何事情都一样，希望越规范越好，不可预测的是最可怕的。
房企的每一种模式都需要有自己的取舍
记者：你怎么看房地产企业这些年的发展和变化？如果给合生创展目前的情况打一个分数的话，你会打多少？
薛虎：我刚开始从事这一行的时候，还没有标准意义上的房地产市场，这些年来一直看着这个行业和企业从无到有，开始的时候大家发展模式都比较一致，但现在分化得很厉害，大家都选择了不同的发展模式。当然，每种模式都需要有自己的取舍，是多拿些利润还是多拿些现金流？大家都会根据自己的想法去选择，这都是很正常的，不能说哪一种。
对单个企业评一个分数很难，因为企业对自己的方式方法和取向都有各自的判定，大家也不需要去去做打分评价这些事情，没有太多的意义。
记者：经历了这么多行业起伏、企业消长，你认为所经历的和最坏的时期分别在什么时候？
薛虎：如果说盈利的话，当然是越早期越好，那时候市场，资源丰富，竞争程度不够，有充分的盈利空间，在现在市场成熟稳定之后，盈利就慢慢下来了；最差的时候应该是东南亚金融风暴和前两年次贷危机引发的全球金融海啸，那个时候你不知道谷底在哪里。
记者：最近这一次金融海啸时，很多香港上市的房企都因为在2007年扩张过速而陷入困境，但是他们最终还是挺了过来，相信你对那个最坏的时期记忆犹新？
薛虎： 2007年是内地房企上市的年份，当时国际投行的判断原则就是土地储备，土地越多估值越高，上市也就拿钱越多。但2008年底金融海啸开始扩大，在当年年底和2009年年初时开始对中国实体经济产生影响，这时投行都开始对那个判断原则划问号了，他们认为土地拿得多就意味着未来一年土地支出多，在低谷时期现金流会出问题，于是不少激进的房企开始被责难质疑，可以说雪上加霜。
等到了2009年7月份4万亿效果显现，国民经济恢复，加上对房地产的一些优惠、支持政策出台，房地产市场重新反弹，这时企业压力实际上已经过去了。2009年下半年的新一轮增长，基本上是那部分土地储备开始上市，由此造成2010年房企再次大规模进军市场。
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