[摘要] “地价过高，房价难降。”一提到房价问题，业内都将房价过高的原因归结于地价，实际情况果真如此吗？最近北京市门头沟区永定镇东辛秤村的一块土地“限地价、竞房价”的出让方式引起业内关注。
主持人：《楼市》记者金芳芳
做客嘉宾：某房企副总杨先生
云南财经大学房地产与土地政策研究主任张洪
“网友”：昆明小五
“地价过高，房价难降。”一提到房价问题，业内都将房价过高的原因归结于地价，实际情况果真如此吗？最近北京市门头沟区永定镇东辛秤村的一块土地“限地价、竞房价”的出让方式引起业内关注。
土地招拍挂暗藏弊端
主持人：目前昆明出让土地的方式有哪些？结合昆明的实际情况，你认为这样的土地出让方式是否合理？为什么？
杨先生：目前，昆明地产开发企业拿地的方法有四种。其一，通过地方政府土地招标出让方式拿地。在此过程中参与投标的企业标书互不公示，投标价格的也不一定是中标者，其中很可能涉及到一些人为因素，因此这种土地出让方式有可能并不公平公正；其二，通过地方政府土地拍卖方式拿地。七家以上房企参与，价高者拿地，虽然这样的方式比较公平，但价高者拿地间接促使土地价格增长，为获得更高的利益，开发商也只能将房价定得再高；其三，透过地方政府土地挂牌出让方式拿地。这种方式大多用于城中村项目改造，一家企业参与也可以成交，如果企业实力不够，很可能使得后续开发面临困境；其四，通过开发企业转让土地拿地。目前有部分开发商采取该方式拿地，虽然土地价格比政府招拍挂出让土地时的价格要高，但省去前期参与的一些繁琐流程，受到很多开发企业的青睐。
昆明小五：目前实行的土地出让方式应该是比较合理的，但具体实行过程中是否真正做到公平公正公开值得商榷，因为有些城中村项目都已经启动或开工建设了，但几个月后政府才公布该地块要进行拍卖或者挂牌。
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双压之下昆明土地现“流拍”
主持人：昆明目前的土地供应及成交情况大致可用“供应旺盛，但难逃流拍之运”来概括，你认为这种情况是什么原因所致？
杨先生：受限购、限贷等政策影响，目前房地产行业不景气，在金融货币政策以及限购政策的双重压力之下，土地“流拍”的趋势很可能越演越烈。而且最近有小道消息称，最近地方政府将把土地成交价中用于市政配套建设，需上缴给政府统一管理的费用比例从目前实行的5%上调至15%，也就是说开发商拿地的成本也会有所增加。比如一宗地块10亿元拿到手，目前要向政府缴纳5千万的费用，由政府用于周边道路配套的建设，开发企业拿地实际投入的资金为10.5亿；但如果该传言属实，那么开发商实际拿地的费用将为11.5亿，开发成本过高，很可能让更多企业不敢拿地，造成土地流拍，或者让房价涨得更高。
张洪：上个月，昆明主城四区及呈贡新区共有39宗地块进行招拍挂流程，其中，21宗土地流拍有以下几个原因。房产调控、信贷紧缩影响到住宅土地的拍卖，但商业用地不在调控之列，其“流拍”的原因有多方面。比如拍卖的土地本身底价较高，参与拍卖的企业必须要达到多少家以上的要求以及土地规划条件、企业是否原因等，这些都是部分企业徘徊、犹豫、不愿冒险参与的原因。
北京土地新政昆明也可试试看
主持人：结合昆明目前土地市场的现状来看，你认为北京这种“地价确定，房价低者拿地”的土地出让政策在昆明是否可行，请分析其中的利弊。
杨先生：北京准备实行的这种土地出让新政在昆明确实可行，其有效稳定了后市的房价。但是如果限价定得过低，加上其他一系列“较为苛刻”的出让条件，会使得准入门槛过高，绝大多数房地产开发企业不愿拿地，很可能造成土地流怕，市场供应量不足；当然如果拿地的企业承诺的房价过低，企业的利益得不到保障，很可能在建筑上偷工减料，造成后续商品房的一系列质量问题，因此如果昆明土地部门借鉴北京的这种土地出让方式，相关部门也应把好房屋的质量关。
张洪：国务院早在去年下发的50号文件中就提到，要求各地方政府探索“限地价、限房价”的双限土地竞拍方式，北京率先响应国务院这一要求，对于市场房价的稳定起到了很好的带头作用，但该政策是否在昆明适用，还需进行进一步研究。因为在目前昆明住宅市场销售不景气的情况下，如果再推这样的政策，很可能把开发企业逼到一个死角，因此在时机上需要再考虑一下；但这样的土地出让方式，其方向是正确的，今后，土地获得不再是单一的“价高者得地”，而是综合考虑到多种因素，比如规划、房价等。
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