[摘要] 地方保障房建设开工率低，房企参建保障房动力不足。各地争试新招，“共有产权”进入公众关注视线。
地方保障房建设开工率低，房企参建保障房动力不足。各地争试新招，“共有产权”进入公众关注视线。
面对1000万套保障性安居工程建设任务和5000亿元的建设资金缺口，地方政府、开发商之间的利益平衡，成为时下保障房建设中最为“纠结”的节点。
谁来保障“保障房”
数据显示，截至5月底，今年1000万套保障房建设的实际开工率仅为34%，其中超过70%城市的开工率更是不足30%。而住建部对保障房开工时间要求为“11月末前须全面开工”，业内观点指出，开工率严重滞后的原因凸显保障房建设巨大的资金缺口。
高策地产机构董事长李国平认为，限购之后，地方财政大幅缩减，这时却要去完成前所未有的保障房建设指标，无异于将地方政府逼进了“死胡同”。
按照住建部公布的计划，1000万套保障房所需资金总额1.3万亿，8000多亿由社会投入和被保障对象筹集。政府投入的5000亿中，政府投入1030亿，这意味着各级地方政府要负担4000亿。近日，华远地产董事长任志强就在博鳌房地产论坛指出：的一些房地产调控政策，可能逼迫使地方政府做假。
而另一方面，房企参与保障房建设的状况也并不乐观。根据近日住建部政策研究发布的《中国房地产企业社会责任实践报告》显示，房企百强名单中仅有30家在2007年至2010年间参与保障房建设，万科、绿地、保利等前十的企业全部参与，而其他70家房企未参建。
尽管各地政府对开发商“动”之以利，在土地和融资政策上“开小灶”，但是效果并不理想。保障房利润低成为房企“不积极”的主因，其只有3%到5%的已是不争的事实，有开发商甚至告诉记者：“有的利润连3%都没有，如果遇到拖工之类的因素，能保本就很好了”。
除了北京住总公然声称可以利用产业链达到10%的利润外，其他房企均显得十分“低调”。万科集团副总裁毛大庆此前对记者表示，万科建设保障房的利润只有3%，万科尚未探索出保障房的盈利模式。而首开集团方面也表示，保障房项目仅取得了微薄利润。
各地试点“新招”
“不管是地方政府多出钱，还是房企多出力，双方利益都很难得到平衡，这背后还是保障房融资的困局。”中国房地产业协会副会长朱中一表示，目前多地均在探讨地方政府与开发商可以接受的模式。
在上海，“共有产权”成为解决地方政府和房企利益矛盾的方法。据悉，上海第二批“共有产权”经适房申请受理于7月起在该市各区县全面铺开：人均月收入标准从2900元以下放宽到3300元以下，人均财产标准从少于9万元放宽到少于12万元。
所谓“共有产权”模式，即向保障对象出售一定的产权，用以回笼部分保障房建设资金。
比如在保障房项目中，申请人可以先购买20%到30%的保障房产权，政府持有剩下的70%-80%。达到一定年限后，保障对象可以通过购买的方式，将政府产权部分购买过来。
此外，江苏、福建、湖南、河北、山东等多个省市也都纷纷开始试点“共有产权”。
在广东，公租房实行“先租后买”政策也在讨论中。即政府出地，以相对低的租赁价格转让给开发商，开发商参与筹建、管理和配套的商业经营。若以后居住的人群条件不符合公租房政策时，居住人可以通过补交地价等费用的方式获得房子的产权，这样相当于公租房转为经济适用房。
政协经济委员会副主任、国家统计局原局长李德水就曾在今年的政协会议上推荐此种模式。他建议，可规定保障房真正自住若干年之后允许以略高于成本价购买，使住户拥有产权。
各方利弊权衡
在各媒体针对“共有产权”的报道沸沸扬扬之时，各界也纷纷支招表态。分析师撰文指出：“这一做法合情合理合法，利远大于弊，值得支持，而且应该推广。”
对于获得房子产权后，出现类似经适房以市场价转手的“变味”做法，他认为，只要规定每一次产权交易的基础都为是市场价格，这样想赚取差价几乎是不可能的事。
“从短期内，这种产权过渡模式，能提高地方政府和开发商的积极性，在短期内保证保障房数量，是一种值得探索的模式。”朱中一认为，不论是共有产权也好，先租后买也好，从长期看，都把租赁性住房变为“经适房”，使得保障性住房无法“永续使用”，这就意味着政府将来要继续投入更大的财力建设新的保障房。
面对地方政府上述“对策”，有媒体报道称，住建部一位内部人士曾表示住建部也研究过这种出售保障房产权的做法，最初并不认可。但由于今年保障房建设任务重、困难多。因此现在住建部“对此表示默许，允许各地试点，不会卡得太死，但也不会专门推广”。
朱中一表示，短期试点要和长期制度相结合，比如采用共有产权模式的保障房要占到当地保障房的多少比例，这部分保障房将来转成经适房后还要建设多少套，要充分估计好形势和自身的财力。但共有产权、先租后买作为探索中的模式，现在还不宜下定论。
据了解，《住房保障法》方案已起草完毕，目前已将经适房“共有产权”、公租房“只租不售”的思路纳入方案。
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