[摘要] 万科A（000002）8日发布的中报显示，万科在上半年通过信托融资65亿元，均为2年期，加权融资成本约为11.4%，大大低于市场平均水平。
万科A（000002）8日发布的中报显示，万科在上半年通过信托融资65亿元，均为2年期，加权融资成本约为11.4%，大大低于市场平均水平。
而招商地产(000024,股吧)（000024）同日发布的中报显示，报告期公司短期借款大幅增加，期末的短期借款余额24.33亿元，比上年末增长了108%。导致短期借款变动幅度较大的原因，招商地产在中报解释为“业务规模扩大”。此外，公司一年到期的长期借款达到8.64亿元。
分析师表示，随着融资环境趋紧，中国房地产开发商未来几个月的处境将更加艰难。
万科：不看好下半年房市
万科A中报显示，上半年万科竣工面积107万平方米，仅占全年计划竣工面积729万平方米的14.7%，受此影响，公司实现营业收入199.9亿元，净利润29.8亿元，同比分别增长19.2%和5.9%。
万科董秘谭华杰表示，近年来万科产品中装修房比例大幅提升，使得施工周期拉长，竣工滞后于销售的情况更为明显。但随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预计全年的结算量同比增幅将明显高于上半年。万科在中报中称，截至6月底，公司合并报表范围内共有1022万平方米已销售资源尚未结算，合同金额合计约1187亿元。
此外，不难看出万科不甚的看好下半年的房市。万科在中报中表示，受销售放慢和新房入市增加的影响，今年初以来，主要城市的新房库存量呈上升趋势。同时，在限购、限贷、限售等政策的影响下，客户的需求特征也在发生变化，类购房继续受到抑制，产品的去化周期延长，面向首置首改类客户的普通商品房占市场成交的比例继续提升。
同时，也不难发现的万科对2012-2013年的房市较乐观。万科在中报中表示，上半年，核心城市的增速已同比大幅下滑，这与2008年二季度的情况类似，而与开工的放缓可能会影响一年以后的住房供应。
万科在中报中也体现了优异的融资能力，据中报，万科在上半年通过信托融资65亿元，均为2年期，加权融资成本约为11.4%，大大低于市场平均水平。
尽管行业资金面整体收紧，万科却保持了良好的资金状况。截至6月末，万科持有货币资金407.8亿元。相比一季度末提高9.7%，远高于短期借款和一年内到期的长期借款230.4亿元，剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%，净负债率20.8%，继续保持在行业中较低水平。
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招商：竞争将异常激烈
招商地产中报的显示，上半年营业总收入为80.9亿元，比上年同期增加15.90%。归属于上市公司股东的净利润为14.69亿元，同比上涨39.84%，每股0.86元。
中银国际报告指出：2011年招商地产新增推盘货值达到400 亿元，上半年推盘比例约占40%多，加上去年留存的尾盘80亿，可售货量在200亿元以上；下半年还将新推盘200多亿元，下半年新推盘多为中端楼盘和综合体项目，销售均价将较上半年有一定的回落，从而缓解上半年项目均价偏高造成的销售压力。
据中报显示，上半年招商地产扣除非经常性损益后的加权平均净资产率为7.77%，与去年同期相比上涨了1.52个百分点。
不难看出报告期内招商地产加快了向三四线的城市拓展的速度。中报的显示，公司目前已进入17 个城市，总项目资源保持在1000 万平方米以上。
但招商地产亦称，下半年经营环境不容乐观。随着下半年市场供应量大幅增长，市场竞争将异常激烈。公司将通过狠抓尾盘销售、狠抓在售项目的销售、狠抓新项目的开盘、狠抓签约率和回款等方式，快售，快速实现资金回笼。
不过，面对行业资金面的整体收紧，招商地产资金状况同样还算健康。中报显示，期末招商地产持有货币资金89.68亿元，相比期初减少7.3%。与此相对应的是，报告期公司短期借款大幅增加，期末短期借款余额24.33亿元，比上年末增长了108%。导致短期借款变动幅度较大的原因，招商地产在中报解释为“业务规模扩大”。此外，公司一年到期的长期借款达到8.64亿元。
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分析师：房企融资将更难
除了已经发布中报的万科和招商，wind统计数据的显示，截至6月27日，共有17家机构对招商地产2011年度业绩作出预测，平均预测净利润为25.86亿元，同比增长28.57% 平均预测摊薄每股为1.5元（1.60元，1.4元）。
此外，据了解，上半年主要城市的土地供应有较大程度的萎缩，虽然土地出让的溢价率已开始下降，但底价的调整还不明显。根据国土资源部的数据，上半年住房用地供应只完成了全年计划的26%，按照惯例，3、4季度会是土地的供应高峰；同时，随着房屋市场调整的持续，土地市场的调整预计也会更加深入。
此前，由于银行收紧了对房地产行业的贷款，越来越多的开发商转向信托公司寻求资金。银监会上月表示，将密切监控房地产信托活动。
由于层的担心不受控制的房地产信托活动会对金融系统构成新的威胁，是在房价走软之际。据今年年初报道，部门已下令拥有大量房地产组合的部分信托公司停止房地产融资操作。
基于一系列的不利因素，标准普尔驻香港的企业评级主管李国宜周一表示，随着融资环境趋紧，中国房地产开发商未来几个月的处境将更加艰难。
李国宜称，与几个月前相比，目前的形势更加严峻，一方面海外融资难度加大，另一方面中国政府加强了对信托市场融资的。
李国宜表示，标准的普尔6月份曾预计，到明年6月份房价将回调10%，这一预期仍未改变。目前，零星的已经出现，若资金面进一步恶化，范围将进一步扩大。
此外，李国宜称，未来12个月有大量再融资债券到期的房地产开发商很容易受到冲击，不过标准普尔追踪的房地产开发商大多在今年年初就已经赴海外融资。
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旁边报道
地产景气指数重返过热
据国土部网站的消息，根据中国土地矿产法律事务发布的第二季度CLI中地指数报告显示，地产景气指数重返过热状态，土地市场运行整体平稳。
第二季度，CLI综合指数上升至265.27点，较季度增长14.4%；反映我国土地市场总量变化及其增长发育过程的市场规模指数，第二季度快速回升至249.20点，较一季度增长53.8 %；主要反映宏观经济运行中地产经济自身景气动向，以及宏观经济变化对土地市场运行影响的地产景气指数，第二季度达到524点，环比涨幅33%。
报告的还显示，第二季度商品住宅用地和商服用地出让平均价款环比均呈现下降趋势，“高价地”现象得到明显遏制。
中介转战二三线房产市场
据报道，链家地产宣布斥资40亿元进军二三线市场，此外伟业我爱我家(博客,微博)、世联地产(002285,股吧)（002285）、香港中原地产等的也在此前开始了二三线城市的扩展，而上述经纪公司之前的市场重点均为总部所在的一线城市。
根据链家地产发布的扩张计划，未来四年将通过现有资金、公司注资以及经营收入自筹资金40余亿元，实现布局15个城市，而目前链家地产的业务范围仅局限于北京、大连、天津、南京4个城市，且北京的业务量占其总份额的九成的以上。
此外，世联地产此前发布公告称，以3000万元自有资金收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司51%的股权。世联地产董事长陈劲松表示，未来将继续在二三线城市选择本地经纪公司，进而推进世联的扩张。
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