[摘要] 下月1日起，北京竣工交付的住宅项目，在业主收房入住时，开发商都要提供一份详细的“房屋使用说明书”，详细描述房屋建筑各部位的使用说明和注意事项。二手房交易时，房屋的使用说明书也要一并移交给买房人。
大家都知道，现在买个MP3，都有一本厚厚的说明书。而动辄数百万元的房屋是一个家庭的资产，理应有一份详尽的使用说明书。——市住建委房屋安全和设备管理处处长李自强
下月1日起，北京竣工交付的住宅项目，在业主收房入住时，开发商都要提供一份详细的“房屋使用说明书”，详细描述房屋建筑各部位的使用说明和注意事项。二手房交易时，房屋的使用说明书也要一并移交给买房人。
昨天，市住建委发布了《北京市房屋建筑使用说明书》的示范文本，包括四个部分：房屋建筑基本情况；各项目及部位的使用说明和注意事项；相关附件以及服务指南。
六成房屋室内空气超标
在示范文本的第三部分，记者发现要求提供的附件有《室内环境检测报告》。市住建委房屋安全和设备管理处处长李自强介绍说，过去，这份报告只是整个项目的竣工验收中，开发商要提供的，但没有提供给购房人。近年来，室内环境是否达标的纠纷明显增多，在精装修的房屋中尤其突出。此次北京强制要求将该报告作为房屋建筑使用说明书的附件，提供给购房人。
在这份报告中，开发商要明确列出室内环境检测的5项指标：苯、TVOC（总挥发有机物）、甲醛、氨、氡。
国家室内环境质检主任宋广生介绍说，根据他们的检测和调查，目前约有六成房屋的室内环境不达标。有些是开发商在交房时就不达标；有些则是业主在使用中造成的。
亮指标保护购房人利益
“房屋建筑的空气污染，主要有几个方面，混凝土防冻剂中会有氨的污染，混凝土外加剂中会有甲醛的污染，一些矿渣砖等放射性材料会有氡污染等。这些方面的污染，将来《房屋建筑使用说明书》中都会列出并让购房人知道，这对购房人的利益是一种保护。”宋广生说。
不过他同时提醒购房人，一般开发商交付的新房，即便这些指标达标，但也往往是与达标值很接近。“这就像一个桶，如果水快满了，就不能再加了。
而业主在二次装修，以及在房中放置家具，都会新增一些污染，这就会造成环境超标。另外，根据国家标准，这些室内环境的检测报告，只是房屋密闭1个测出的值，但业主家中往往一天不开窗的时间不止1个。”
■解读
●整体情况 开发商说明书造假需担责
在基本资料中，开发商、设计单位、施工单位等都要明确列出。“这就明确了各方的主体责任。将来房屋出现了问题，鉴定机构在经过鉴定后，就可以判定是谁的责任，应该找谁。”李自强说。
“另外，和买商品一样，可能人们都会有一个认品牌的心理。比如买房时，他可能就会想选大的设计院设计的房子，那么在这个说明书中，就可以清楚地看到。”李自强说。
此外，可能在最初的楼盘宣传或沙盘中，开发商对配套设施说的都很好，如果业主在今后得房屋使用过程中，出现了与说明书不符的情况，业主可以凭此追究开发商的责任。
●详细部位 业主若违规使用责任自负
第二部分是各项目及部位的使用说明和注意事项。如果使用人没有根据说明书，不正确使用房屋而承受了损失，开发商也将因此免责。
“房屋与电器不一样，电器是一个人使用的，但房屋里有些结构是属于承重结构，这是共用部位，比如楼板或一些承重墙，所以必须要明确房屋权权利的界限，哪些部位是你可以动的，哪些是不可以动的。如果说明书告诉了你不能动，你却动了，将来出了问题要自己负责。”李自强说。
如为了避免楼板超负荷，装修时如果使用面砖，总厚度要不能超过多少毫米；卫生间地面与墙面，穿过楼板的下水管洞周边，以及屋面和外墙面等部位，均采取了防水措施，装修时如果有改动，要采取防水措施。
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●房屋用具 装修建材品牌信息需列出
在第三部分中，室内环境检测报告、环境影响评价报告、交通影响评价报告、建筑物隔声情况和声环境情况等附件都是首次要求提供给每个业主。
李自强表示，对于房屋建筑中配置的电梯、电线、门、窗等，开发商也要提供这些设备、设施的说明书。而对于精装修的房屋，开发商还要列出各种装修建材和家具洁具的品牌等信息，如地砖或洁具是什么品牌等。
开发商还要提供给业主房屋的上下水布置示意图、电气线路的布置示意图、地采暖管道布置图等。若不提供，业主在装修时容易打断水管或电线。将来提供了这些示意图，如果还出现这些情况，就是业主的责任。相反，如果没有提供，那么就是开发商的责任。”
●二手买卖 二手房买卖也需交说明书
除了新房，二手房交易也将需要提供房屋说明书。李自强说，市住建委已经更改了二手房交易的相关程序，在二手房交易中，《房屋建筑使用说明书》将作为二手房买卖合同的附件，如果应该提供《房屋建筑使用说明书》却没有提供，将无法完成二手房的交易和过户。
同时，市住建委还要求，在房屋租赁中，《房屋建筑使用说明书》也要作为房屋租赁合同的附件，由出租人提供给承租人。“因为承租人是要使用房屋建筑的，所以他也必须要了解房屋建筑的使用说明。”李自强说，今后，公租房作为租赁性房屋，在出租时也将把使用说明书提供给承租人。
●惩戒措施 不提交说明书将记分处罚
李自强表示，北京此次编制的房屋建筑使用说明书，借鉴了日本等国外房屋使用的先进经验。而且不但保障房、商品房等住宅项目，公建项目也必须提供使用说明书。
市住建委要求，下月1日以后竣工交付使用的建筑，开发商都必须参照示范文本编制《房屋建筑使用说明书》，并将其作为购房合同的补充附件，提供给买房人。在业主办理入住时，将说明书正式交付到业主手中。
如果开发商不提供使用说明书，市住建委将视其为违规行为，并进行记分等处罚，这对开发商的资质会有影响。而如果开发商提供的说明书不详尽，市住建委也正在研究相应的处罚措施。
北京市房屋建筑使用说明书
生效日期：2011年7月1日
部分
房屋建筑基本情况
包括房屋面积、结构类型、抗震烈度、共有部分、小区内道路、绿地面积，路灯数量等。开发商、设计单位、施工单位、监理单位、前期物业企业的名称、资质、地址和电话等。
第二部分
各项目及部位的使用说明和注意事项
包括结构、防水、门窗、阳台、上下水、供配电、通讯、燃气、消防、采暖等各个方面，都提示了注意事项。如为了避免楼板超负荷，装修时面砖总厚度；卫生间地面与墙面等部位的防水措施，装修时如果有改动，要采取防水措施。
第三部分
相关附件
包括建筑结构、水电管线、绿地、逃生通道等配图；室内环境检测报告、交通评价报告；电梯、电线、门、窗等设备、设施的说明书。装修建材和家具洁具的品牌等信息。上下水布置示意图、电气线路的布置示意图、地采暖管道布置图等。
第四部分
服务指南
包括周边交通、社区服务设施，配套的、、幼儿园，以及物业公司、街道办事处、居委会、派出所的地址和电话等。
附件：
开发商需提供的13份附件
本套房屋建筑主体结构示意图
本套房屋上下水布置示意图
本套房屋电气线路布置示意图
本套房屋地采暖管道布置图
生产厂家对房屋建筑中配置的电梯、电线、水表等设施有关说明书等资料
室内环境测评报告
环境影响评价报告
交通影响评价报告
建筑物隔声情况和声环境情况
逃生通道图
绿地示意图
共用部位、设置修缮、改造说明（二手房买卖适用，物业公司提供）
室内装饰装修情况说明（二手房买卖适用，由出卖人提供）
备注：若开发商提供了根据《示范文本》制定的详细说明书，告知了购房者房屋使用信息，而购房者的行为违反了该说明书，由购房者或使用人担责；但若不提供详细说明书或提供的材料与实际不符，购房者可向各级住建部门投诉，发生纠纷时也按合同违约等理由提起诉讼。此外，业主在转售他人或出租时也应提供这份说明书。
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