美国房屋止赎纠纷不断

中国证券报  作者：陈听雨  2011-04-23 10:13

[摘要] 今年一季度,美国房地产市场持续低迷,房屋止赎纠纷不断,银行抵押贷款业务大幅缩水,成本上升及相应的诉讼开支增加,导致包括高盛、花旗和美国银行在内的多家华尔街巨头一季度利润同比下降三成左右;而一些在金融危机前靠次级贷购房的消费者,因不能如期偿还银行贷款,被迫接受止赎令而变得血本无归。

今年一季度,美国的房地产市场持续低迷,房屋止赎纠纷不断,银行抵押贷款业务大幅缩水,成本上升及相应的诉讼开支增加,导致包括高盛、花旗和美国银行在内的多家华尔街巨头一季度利润同比下降三成左右;而一些在金融危机前靠次级贷购房的消费者,因不能如期偿还银行贷款,被迫接受止赎令而变得血本无归。

止赎重创华尔街大鳄

高盛集团4月19日发布的财报显示,今年一季度该集团实现利润27.4亿美元,同比下降21%;花旗集团18日公布,主要由于贷款业务的表现不佳,一季度盈利30亿美元,同比下降32%;美国银行上周也公布一季报称,当季盈利从上年同期的28亿美元降至17亿美元,同比下降39%。

房屋止赎的风波已迫使美国银行着手进行业务调整。该行发言人弗拉姆表示,银行即将关闭分布在全美各地的上百处房贷服务,裁撤1500名负责房贷承销业务的雇员,并将350名负责开发新房贷的员工转为处理房屋止赎问题。弗拉姆说,美国整体房贷市场陷入了衰退期,银行必须及时调整成本结构才能应对现实困境。美国联邦存款保险公司主席拜耳18日表示,确实需要对美银和摩根大通等大型金融机构实施结构性改革,对其高风险银行业务予以严格限制,努力解决“大而不倒”综合征。

数据显示,今年一季度美国共有68.1153万幢的住房收到了违约、拍卖或已被银行收回的通知。全美住房建筑商协会18日公布数据称,因提前止赎情况较普遍,美国多数地区的楼价持续下跌,美国4月房价指数从上月的17下跌至16。该机构首席经济师大卫·克罗表示,“提前止赎案的增加打压了楼市,房屋买家及建筑商面临更严格的借贷审查,银行放贷规模大幅缩减,美国房市回暖尚需时日。”

高利贷、低信用铸成次级贷

美国社会有完善的个人信用德尔等级制度。信用评级公司根据个人工作性质、收入水平、家庭财产、还贷记录等诸多因素,将个人信用分为优、良、一般、差以及不确定五个等级。美国金融机构的房屋贷款标准,依据借款人的信用状况分为优级、近似优级、次级三个级别。信用在“一般”及以下的人发生的贷款,被称为次级贷款。

次级贷款的利率与优级贷款有极大的差别。美国优级贷款利率围绕美联储平均利率波动,整个还贷期间都不会有明显变化,而次级贷利率由发放机构自己决定,且通常以浮动利率为主。金融机构为次级贷款市场推出了各种名目的贷款产品,诸如无本金贷款、3至7年不同期限可调整利率贷款、选择性可调整利率贷款等,目前这些产品已被市场称为“骗子贷款”。它们的共同特点就是,在开始还款的头几年,每月固定的按揭支付很低,但在一定期限后,还款压力会徒然大增。到金融危机爆发前,浮动利率贷款占了全美银行系统贷款总额的40%,被证券化的、与浮动利率贷款相关的产品份额已高达74%。

侥幸致富的心理让一些人冲昏了头,那些家庭的资产微薄、信用等级低的穷人甘愿承受极高的利率负担,他们相信房价会一直涨,幻想房子不仅可以还清高利贷,一旦倒手出售还可以赚一笔可观的收入。次级贷让美国穷人圆了买房梦,他们喜出望外地享受拥有房产的快感,却没想到这快感竟如此短暂。

仅一两年后,高额的还款利率“驴打滚”般地显现出来,原本微薄的收入根本不足以偿还日益增加的月供,仅在金融危机爆发的2008年上半年,美国就有34.3万人因收到房屋止赎令被迫流离失所。美国官方数据显示,目前次级贷还款超过60天的拖欠率已逾15%,预计将有220万尝试次级贷赚钱梦的人最终将被银行扫地出门。

经纪商为次贷危机推波助澜

中国消费者近些年才熟悉的一些房贷推销用语,其实早在10年前就已铺天盖地地出现在美国的街头巷尾,“你想过中产阶级的生活吗?买房吧!”“积蓄不够?可以贷款!”“20%首付付不起?我们提供!”……

与中国的情况不同,美国买房人和金融机构间没有直接联系,办理贷款必须通过经纪商,遍布全美的经纪商业务是次级贷的主要推动力量。而信用低的人贷款必须支付更高的利息,贷款利息越高经纪商的利润也就越大。为促成更多贷款,经纪商通过篡改贷款人信用记录、隐瞒债务数据等各种欺诈手段,不负责任地帮助更多没有还款能力的人贷款买房。

家住美国北卡罗莱那州的机械师艾瑞克2011年的期盼,就是能找到一份更好的工作,挣到更多的钱。4月初他接到了贷款机构的催款信,内容是“再推迟月供,房屋将被止赎拍卖”。艾瑞克满腹怨气地说,2007年美国房价几乎达到峰值,是经纪商撺掇他贷款买了现在的大房子,其实原来的小房子完全够用。经纪商当时对他说,“别担心利息太高,头两年我们提供3%的优惠利率,即使还不起也没关系,头24个月可以只支付利息,本金两年后再付。完全不用担心两年后还不起贷款,看看现在的房子比两年前涨了多少,到时转手卖给别人,不仅白住两年,还能赚一笔呢!”如此忽悠下,艾瑞克毫不犹豫地选择了贷款买房。谁曾想一年后美国经济急转直下,艾瑞克省吃俭用地当起了房奴。

佛蒙特州的切尔斯属于“信用”人士,近期也在为自己的按揭房不被“止赎”奔忙。回想起被经纪商诱骗加入贷款大军的经过,切尔斯懊恼无比。由于贪图低利率和头一年低月供的,他在经纪商的鼓动下选择了“贷款限额”限制产品,这是一个足以要人命的定时炸弹。假设正常情况下每月应付1000美元利息,贷款人可选择只付500美元,剩下的500美元利息差额将被自动计入本金中,但累积欠债不得超过原始贷款总额的110%到125%,否则将受到严厉制裁。经纪商告诉切尔斯,房价上涨的速度会永远快于利息负担的增加,只要过几年将房子及时出手,一定包赚不赔。未曾想这种利滚利的贷款总额增长异常地惊人。

在贪婪心态的驱使下,人们都忽略了一个基本规律:经济增长是有螺旋周期的,不可能直线上升。人们轻信了一个骗局——房价会一直无休止地上涨,万一自己偿还债务的能力出了问题,立刻卖掉房子即可还清贷款。

金融危机袭来,美国房价持续下滑,而按揭贷款利率却持续走高,金融机构、经济商、贷款者无一幸免,的人都被卷进了次贷危机的滚滚恶浪。美国住房监测机构数据显示,截至2010年底,美国住房价值缩水1.7万亿美元以上,如果从2006年算起,房屋价值蒸发了约9万亿美元。