[摘要] 提要:近两年来,武汉房租上涨势头明显。是今年2月中旬至今,武汉租赁市场也经历了一段成交最为火爆的时期。租金的持续上涨,到底是一种租赁旺季到来的惯例,还是对前期租金偏低的一种?租金的上涨与限购令有无必然联系?记者近日进行了一番调查。
提要:近两年来,武汉房租上涨势头明显。是今年2月中旬至今,武汉租赁市场也经历了一段成交最为火爆的时期。租金的持续上涨,到底是一种租赁旺季到来的惯例,还是对前期租金偏低的一种?租金的上涨与限购令有无必然联系?记者近日进行了一番调查。
【现象】
月租金“普涨”200元
每年春节过后都是众多外来务工人员重新寻找房源、签订租赁协议的日子。这也成就了每年租赁市场的个旺季。但2011年的早春,武汉房租上涨的势头来得更快一些。
住在汉阳的彭先生一直关注租赁市场。前日他致电记者称,他居住的汉阳二桥,去年初一室一厅的房子月租金还在500元,上个月底已经涨到了800元,而且还很俏。去年下半年在汉口宝丰路租了一套一室一厅的赵先生说,房子位于一个老社区,带普通家电,月租金850元。而上个月房租到期后,房东要把租金一下涨到1100元,这让月收入2000多元的他感到难以承受。
在武昌雄楚大街,房产经纪谭小姐介绍,武昌城区的一室一厅房,去年的租金普遍在每月1200元—1300元,今年则涨到了1500元左右。
记者走访武汉租赁市场了解到,租金上涨情况普遍。目前,在城区配套较为成熟的,一室一厅的房子,租金都从去年的800元左右,涨至1000元;两室一厅则从1200元到了1500元,三室则从1500元的起步价涨至1800元。均比去年涨了两三百元。
【市场】
租金涨难挡需求旺
房租上涨势头较猛,那市场成交量如何?
在沌口有套30平方米小复式房子的胡小姐介绍,去年底她的房子开价750元无人问津,本月初在中介挂出950元的月租金,当天成交。
汉口二七路一家中介的邓经理称,由于二七很多老城区拆迁,导致中小户型租金比去年同期上涨了15%—30%,但两室一厅的房源仍然紧张。在武昌黄鹂路一家中介门店,置业顾问张先生介绍,别看该地段普通两室一厅月租金已经达到了1400元,单店里只剩一两套了。他介绍,经过一个月来成交的火爆,价格较为合适的中小户型房比较紧张。
武汉顺驰不动产副总王晓龙表示,从往年情况看,在经过了春节后成交高峰后,租赁行情会有个回落,但近年这种迹象没有马上出现。他认为,随着国家调控政策进一步收紧,预计大量暂停买房者会加入租房群体,武汉租赁市场仍会维持较高的成交量,房租价格仍面临较大的上涨压力。
【原因】
多因“给力”抬升房租
房租上涨动力何在?记者采访了解到,房租上涨实际是多重因素“综合给力”的结果,既有实际需求推动,也有助涨预期在起作用。
对租金上涨,房东的态度最值得关注。
记者随机调查了一些房东。在徐东才华街一高档小区有套复式小三房的张女士说,租金不涨已经保障不了的基本回报。张女士介绍,该套房屋于2007年买下,月供近5000元。自2010年初至今,她的月租金已经从2500元涨至2800元。张女士认为,去年10月以来三次加息,自己月供增加了两百多元;而且为了满足租客需求,她两年来光添置家电的费用就接近两万元。如果不涨租金,自己也吃不消。
在东亭小区有套出租房的成女士说,她的房子从来没有空过,在租赁市场俏。现在什么物价都在涨,不可能只房租不涨。
中指院华中分院研究总监李国政认为,现阶段房租的上涨,是房东在通胀压力下的选择。加息提高了一些业主的持有成本,一些房东也希望租金能跟涨,既能弥补物价上涨成本,也能通过提价来转嫁日渐涨高的房屋持有成本。
另外,从外部环境来看,武汉城中村大规模拆迁导致租赁市场中小户型供应吃紧,也是租金上涨的一个因素。去年以来,武汉二环线内几十个城中村纷纷拆迁改造,导致低价房源骤减,这些租户不得不转向住宅小区租房,直接导致小区中小户型租金的上涨。如武昌岳家嘴、团结村、三角路等区域拆迁,住宅小区求租信息跟着明显增加。租户齐先生告诉记者,原先他租住在湖学的城中村,每月400元。该城中村拆迁后,他转战到铁机路一个住宅小区,与人合租的两室一厅去年租金是1200元,今年房东提价100元。
上述人士也认为,限购令等调控政策也抬高了房东的租金预期。
武汉顺驰副总经理王晓龙表示,受限购令影响,部分外地人原本打算买房的,暂时被限购令挡住后会选择了租房。这也是房东敢大胆提价的一个原因。
【背景】
租金将成为趋势
目前,很多房东感觉房子出租不大。张女士说,一套100多万元的房子,月租金还不到3000多元,要不是看着房价一直在涨,光看租金的回报,就是亏的。
王晓龙说,这就涉及到一个“租售比”概念。它是指每平方米的月租金与每平方米房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300—1:200之间,即房屋出租人在200个月到300个月之间可以收回成本。如果租售比低于1:300,意味着房产的价值相对变小,房产泡沫已经显现。
由于根深蒂固的“买房比租房好”的置业观念所致,国内楼市的租售比常年呈现非理性状态。据21世纪不动产1月的监测数据显示,上海房屋平均租售比为1:600,远远超出1:300的国际警戒线水平。武汉虽无监测的数据,但中介人士称,目前一些2007年后购入的房屋,其远远达不到“出租300个月可以收回成本”。
SOHO中国董事长潘石屹日前也表示,总体来看,由于住房的价格过去几年快速上涨,衡量房地产市场一个很重要的指标——租金已经降得很低。北京上海的租金大约是2%,其他一些主要城市的租金都在7%—8%,要让这个指标能够回归到正常范围,就要控制房价,让租金价格上升,这样租金的指标才会提高。
李国政认为,租金的上涨有助于改变人们既有的观念,即从短炒到长期的持有。
【展望】
平抑租金还靠公租房
房租的上涨有多种因素推动,但对于租房的主要群体中低收入者、外来务工人员和刚毕业的学生来说,租金的上涨给他们带来了较大压力。
3月9日,住建部相关人士表示,租金也是房价调控的一部分,让很多租房族也看到了希望。调查显示,41%的人认为租金上涨是供需矛盾所致,市场缺少中低价租赁房源;50%以上的人认为,租金上涨比较重要的原因是由于房东和中介机构哄抬房价所致的后果。但政府应大力的提高廉租房和公租房的供应成为被调查者的普遍共识。
据悉,武汉今年将开建3万套公租房,9成房源计划分布在七个城区和两个开发区。目前,3万套公租房正在紧张的落实用地计划,将于今年10月底前开工。武汉市房管局保障处负责人介绍,公租房着力解决新参加工作的职工、进城务工的人员等“新生代”、“夹心层”的住房困难问题,公租房单套面积在60平方米以下。
李国政认为,公租房在保障部分群体有房住的同时,也对平抑房租有明显的作用。
另外,今年住建部将进一步的加强市场。《房地产经纪管理办法》和《商品房屋租赁管理办法》已经出台,这两个办法都对出租房的管理、中介机构、中介人员进行了规定,发现有哄抬租价、欺骗老百姓等违规行为的,将严肃查处。(记者 黄振琳 实习生 王珩)
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